开发商促销“猛招”频出 多地开发商不赚钱卖房

　　营销噱头 还是变相融资？

　　类似营销手段，尽管此前有内地某开发商曾使用，但在深圳却实属罕见。

　　据悉，绿景香颂项目位于深圳市宝安区。据张梧峰介绍，绿景香颂项目开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有业主提出申请，无论房价涨跌，绿景地产都将兑现承诺，将按原购房合同价把房款返还业主。

　　绿景地产推出这样的保本促销口号，仅仅是一种营销策略噱头，还是一种变相融资？

　　深圳某业内人士向《每日经济新闻》记者表示：“这只不过是开发商通过保本宣传，吸引客户，刺激销售手段。能否最终得到实施，还需要政府批准。”

　　也有网络评论称，绿景香颂此番行为实质上营销大于实质，三年后原价回购能否真的能够实现，还尚待时日检验。

　　一位不愿具名人士提出质疑：“开发商如何担保承诺能够兑现，是否设立专项基金，三年后产生的二手房交易契税由谁承担？”

　　上述人士还表示，由于目前楼市成交惨淡，销售不畅，开发商资金回笼压力较大。“绿景香颂此举可谓一箭多雕，快速回收资金，解决贷款和高利贷的压力，有变相融资嫌疑。”

　　对此，张梧峰向《每日经济新闻》表示：“绿景地产是深圳十大品牌开发商，目前拥有的香蜜湖深南大道上的NEO项目、锦江酒店及绿景香颂自持的商业项目，拥有100多亿的现金流，可以保证绿景良好的资金情况。”

　　据张梧峰称，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。对于没还完贷款的客户，则需要自己先付完赎楼款。

　　　保本促销不如降价？

　　目前深圳楼市成交依旧惨淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量仅为352套，仅为2010年同期的一半。

　　实际上，从10月份开始，深圳万科、花半里、招商等一批楼盘便开始降价促销，但由于拥有购房资格的人较少，也并未因降价撬动成交量。

　　与万科、花半里、招商等降价策略不同，眼下，离绿景香颂项目正式开盘还有一段时日，绿景地产祭出三年可原价回购的营销策略，最终能否取得促进销售的实际效果还不得而知。

　　实际上，绿景香颂正在进行一场市场的赌局，能否赢得市场，还面临挑战。

　　“从行业规律来看，只是保本不一定能吸引客户购买欲望，还不如直接降价。”对此，众厦地产总经理助理林晓华认为，绿景在龙华区域产品主要面向刚需客户，而目前绿景香颂的产品定价在16000元/平方米～17000元/平方米左右，远远高出刚需客户的实际购买力。

　　此外林晓华还认为，与光耀地产在惠州全球候鸟度假基地承诺每年给予业主6%投资回报相比，绿景香颂三年预期保障并不一定会达到预期目的。

　　但绿景地产总裁张梧峰却对香颂项目充满信心：“对这个定价，我们做了详细的市场调研，而周边楼盘均价都在21000元/平方米左右。”

　　张梧峰透露，目前绿景项目蓄客量有2万多，有信心能够取得很好的销售成绩。

　　除了产品定价高于目前万科、招商、花半里等降价楼盘外，绿景香颂此次力推是80平方米～130平方米户型，在户型面积上也不具有市场竞争力。

　　林晓华认为，从目前市场行情来看，开发商要走量出货，就需要坦诚降价，而不是强调保本回本增值。

　　实际上，业界的担心远非如此：如果三年之后房价下跌，低于业主原购买价，引发业主纷纷要求开发商回购，届时绿景地产可能面临更大的资金压力。

　　相比之下，眼前仅为刺激销售，一解燃眉之急的营销策略。三年后的不确定房价因素，让绿景地产更像是在进行一场与市场有关的赌局，输赢未定。