开发商：楼市没到最终底部 京新政为征房产税铺垫

　　近几个季度以来，上市房企的资金状况凸显，尽管没有到达2008年的底部状态，但从发展趋势来看，随着企业经营风险的继续加大、短期偿债能力的持续变差，开发企业的资金问题将逐渐暴露和凸显。苏艳表示，2011年前3个季度，118家上市房地产开发企业资产负债率均值为63.58%，成为自2009年以来的新高点，且呈现出继续上升的态势。从指标体系的评价结果看，2011年三季度全国房地产开发企业处于资金“偏紧”状态，企业资金状况不容乐观，从发展趋势看，资金状况明显呈现出变差的态势。

　　“如果市场不好，开发商面临生死存亡，那么零利润甚至负利润卖房子，也是很有可能的，当前开发商能否保障正常的现金流是最重要的。”任启鑫说。

　　杨红旭认为，房企资金面及存货压力若进一步加大，则有降价抛售的可能，房价将进一步拉低。此外，影响未来楼市走向的还有政策因素，包括贷款紧缩和限购等政策。

　　存量增多加剧新项目定价难

　　临近年末，楼市成交仍不容乐观，房企也加速了推盘速度。根据亚豪机构统计，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。然而与此对应，北京住宅市场17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。

　　市场库存不断创新高，加剧了降价的压力，也使得入市项目定价“难上难”。据了解，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，有的只到开盘当日才会对外公布。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即可获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日将以13200元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。

　　可以看到，在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度降价仍需观察。

　　地方政府也需承受楼市向下的“痛”

　　11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。由于新标准放宽了对普通住宅的认定范围，减轻了部分购售双方的税收负担，由此也产生“楼市调控放松”、“政府托市”等杂音。不过，从目前北京楼市依然平静来判断，杂音并未影响楼市整体下行的大趋势、楼市仍需承受向下的“痛”。

　　临近年末，通过房地产公开数据的比对，人们对楼市拐点即将或已出现的判断深信不疑。所以，“放宽”的北京新标准虽然在楼市调控的敏感期内出台，但与长达一年多的楼市调控期以及“长短拳”并用的楼市调控手段相比，一条地方性的、购售房税收政策的放宽不能引发“波澜”也在情理之中。

　　不过，作为楼市调控的决策者及主导者，地方政府即便是极其微小的楼市调整举动也会成为关乎市场走向的某种信号。从交易市场冷清到房价下降再到拐点出现，楼市“向下”的发展趋势由于符合大环境、大氛围以及大多数人的诉求被认为会更加顺畅。而实质上，因降价在多地引发业主维权事件以及因市场萧条导致民间资金链条断裂等问题暴露出局部地区楼市正在承受向下的“阵痛”。这种“阵痛”是否会迫使地方政府“手下留情”也是人们最为担心的问题。部分民众认为，这种担心并不是没有道理，上海相关部门近期对房价的“限降令”便是最有力的证据。