房地产高利润不可持续 楼市步入10年白银增长期

　　周期论

　　楼市也有春夏秋冬 眼下已是深秋

　　南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波指出，房地产周期是房地产市场运行的基本规律，在房地产周期波动的过程中，复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节循环，就像春夏秋冬的更迭，“我们可以发现，中国房地产市场存在4到6年的中周期，11年左右的长周期，2到4年的短周期。”无论政府采取什么政策，房地产市场的这个周期规律是不变的，但是政策会对周期产生一定的冲击，比如如果没有出台相关政策，房价的高点可能会更高。

　　“眼下楼市正值深秋，明年将会入冬，这个冬天可能持续到明年年底，甚至后年上半年。”高波指出，即使明年限购令取消，房价也不会立刻反弹，“据我们的研究，无论从中周期，还是从短周期来看，明年都处在周期的低谷，因此明年的楼市不乐观。一般来讲，楼市进入深秋后，需要6到8个季度才能慢慢恢复，至少要到2012年年底或2013年上半年才有可能复苏”。

　　据此，高波对2012年的房地产市场做出一个预判：房价还会下跌，但不会出现跌幅超过14%的局面，明年房地产开发投资增长的幅度也要比2011年的增幅更低。

　　双面论

　　房地产有时是天使 有时是魔鬼

　　浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华对房地产业的比喻极其贴切又妙趣横生，“房地产一会是天使，一会又是魔鬼，像一个矛盾结合体”。

　　他指出，房地产对中国经济的发展功不可没，但是行业发展中的毛病也不少。比如，1998年亚洲金融危机以后，为了启动内需形成新的消费热点，国家大力发展房地产，带动经济复苏，那时候房地产扮演了“经济火车头”的角色，是“天使”;但是到了2007年，房价过快上涨，影响民生，这时候房地产的“魔鬼”面孔就出现了;2008年国际金融危机袭来之际，房地产又一次帮助中国经济渡过难关，展现了“天使”的一面。之后从2010年到2011年，房价失控，开发商又成了“魔鬼”。他认为，经过这一轮调控之后，到2013年，房地产有可能会再现“天使”的面容。

　　贾生华表示，宏观调控就是要约束房地产的“魔鬼”性格，发挥其“天使”的作用。因此从2004年到现在所出的各种调控政策，谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业稳定发展，调控的目标绝不是让开发商死掉。

　　而要约束其魔鬼性格，关键在“四政”：一是限政，限购和限贷，但限政是临时性的，预计明年下半年或后年，可能会逐步调整和退出;二是保政，大力完善保障性住房政策;三是税政，税政可以代替限政，防止限政取消后房价的报复性反弹;四是地政，促进土地供应制度的改革和创新，化解地产泡沫，这才是治本之道。悲观论

　　降价潮可能将持续半年到一年半

　　上海财经大学副校长、博士生导师王洪卫指出，研究显示，上海房价在10月真正出现了拐点，王洪卫判断，房地产的这波降价潮还将持续半年到一年半的时间。

　　他对明年的市场较为悲观，“不看好明年的市场，首先基于有涨有跌是市场经济的必然规律。”王洪卫分析，早在2008年，中国的房地产就经历了一个下跌周期，但那时遇到了世界金融海啸，出于政治因素，国家动手救市，才阻止了当年房价的继续下滑。但历史不是简单地重复，这次如果没有特殊情况出现，房价将继续下降。第二，供应大于需求。目前全国的住宅开发量在5亿m2左右，限购之后，刚需的需求量在4亿m2，供应多需求少，市场机制将使得价格出现下跌。

　　另外，从金融的角度看，开发商明年面临的形势也不容乐观。“2011年国家的信贷政策全面收紧，导致很多私募基金进入资金短缺的房地产行业。但是，基金的目的是赚取利润，如果房价持续下降，两三年后无利可图的基金会大量地从房地产行业中退出。”因此，王洪卫认为，房地产行业需要一定的基金进入，但是如果基金的规模太大，杀伤力也会很强。

　　白银论

　　“黄金十年”已过 接下来是“白银十年”

　　上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍指出，刚刚过去的十年是房地产行业的“黄金十年”，下一个十年是“白银十年”。

　　这是由三个方面的因素决定的，分别是城市化进程、人口红利和人民币汇率。“目前我国的城镇人口占比约为46%，离高速城市化进程的人口比例上限70%还有很大的距离，大量的新增城镇人口将为楼市带来刚性需求。”姚玲珍预计。其次是人口红利。在一线城市，大部分常住人口的居住需求已经初步得到满足，但改善型的二次购房需求的量非常大。最后，人民币的汇率的提高、通胀的压力也导致了未来房地产的升值。

　　在未来的10年，还看不到有哪个产业可以成为房地产业的替代产业，带动经济的增长。基于以上原因，姚玲珍判断：“尽管目前房地产业出现了困难，我还是看好房地产的长远发展，从现在到明年初楼市处于黎明前的黑暗，曙光将在明年下半年出现。

　　楼市遭遇寒冬 房企卖项目卖股权割肉求活

　　成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

　　临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。

　　卖项目卖股权房企“割肉”求活

　　最近几天，武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅，曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。

　　刘杰所在的公司几年前在武汉三环线野芷湖附近拿了块地。工程眼看快封顶，一系列房地产调控政策不断出台，在限购、限贷的紧逼之下，企业的资金链骤然收紧。于是他四处找“投资商”合作。不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司。最后，武汉本地一家知名开发商同意购买该公司51%的股权正式入主这个项目。

　　刘杰告诉记者，近段时间，像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现5个开发商共同开发的局面，在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字，让购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”?