房地产高利润不可持续 楼市步入10年白银增长期

　　调控“紧咬不放” 房企“步步惊心”

　　房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”，调控政策层层推进，房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。

　　年初“国八条”出台，首次明确要求各城市确定新建住房的价格控制目标，调整了个人转让住房营业税政策，将二套房贷首付提高到六成。还提出将限购措施扩容到所有“一、二线城市”以及部分三线、四线城市。以此为号角，2011年房地产调控的步伐不断加快：

　　1月28日，上海和重庆两市正式启动对个人住房征收房产税的改革试点。 5月1日起，商品房销售正式实行“一房一价”制。同时，杭州、南昌、石家庄、广州、深圳等多地相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。 7月12日，国务院常务会议再次研究部署继续加强调控工作，提出了扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向……

　　随着调控步伐的推进，房地产企业的状况也在发生着微妙的变化。从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看。随着市场热度的不断降温，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到9月、10月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高……走出了一段明显的下行曲线。悲观论

　　降价潮可能将持续半年到一年半

　　上海财经大学副校长、博士生导师王洪卫指出，研究显示，上海房价在10月真正出现了拐点，王洪卫判断，房地产的这波降价潮还将持续半年到一年半的时间。

　　他对明年的市场较为悲观，“不看好明年的市场，首先基于有涨有跌是市场经济的必然规律。”王洪卫分析，早在2008年，中国的房地产就经历了一个下跌周期，但那时遇到了世界金融海啸，出于政治因素，国家动手救市，才阻止了当年房价的继续下滑。但历史不是简单地重复，这次如果没有特殊情况出现，房价将继续下降。第二，供应大于需求。目前全国的住宅开发量在5亿m2左右，限购之后，刚需的需求量在4亿m2，供应多需求少，市场机制将使得价格出现下跌。

　　另外，从金融的角度看，开发商明年面临的形势也不容乐观。“2011年国家的信贷政策全面收紧，导致很多私募基金进入资金短缺的房地产行业。但是，基金的目的是赚取利润，如果房价持续下降，两三年后无利可图的基金会大量地从房地产行业中退出。”因此，王洪卫认为，房地产行业需要一定的基金进入，但是如果基金的规模太大，杀伤力也会很强。

　　白银论

　　“黄金十年”已过 接下来是“白银十年”

　　上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍指出，刚刚过去的十年是房地产行业的“黄金十年”，下一个十年是“白银十年”。

　　这是由三个方面的因素决定的，分别是城市化进程、人口红利和人民币汇率。“目前我国的城镇人口占比约为46%，离高速城市化进程的人口比例上限70%还有很大的距离，大量的新增城镇人口将为楼市带来刚性需求。”姚玲珍预计。其次是人口红利。在一线城市，大部分常住人口的居住需求已经初步得到满足，但改善型的二次购房需求的量非常大。最后，人民币的汇率的提高、通胀的压力也导致了未来房地产的升值。

　　在未来的10年，还看不到有哪个产业可以成为房地产业的替代产业，带动经济的增长。基于以上原因，姚玲珍判断：“尽管目前房地产业出现了困难，我还是看好房地产的长远发展，从现在到明年初楼市处于黎明前的黑暗，曙光将在明年下半年出现。

　　楼市遭遇寒冬 房企卖项目卖股权割肉求活

　　成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

　　临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。