开发商降价仍不能刺激消费力 消费者不为其买单

　　城区有项目降价10万元仍难卖;9成楼盘日均成交量不足1套;楼市陷入僵局状态

　　11月22日，正在四处看房的李囡变得特别兴奋。一则消息显示，东莞房价一夜之间回到2008年，均价只有5000多元/平方米。

　　李囡赶紧四处转悠，却发现，她心水的楼盘，价格依然坚挺。又被数据忽悠了一把。李囡很不满，之前楼盘的各种折扣噱头，已经把她弄得眼冒金星。开发商降价诚意的缺乏正在消磨她的购房热情。买房者伤不起。另一方面，近日，记者踩盘发现，一主力楼盘100平方米三房产品，一步到位总价调整6万再送2万全屋家电，但现场有消费者表示仍然不买单，选择继续等待。

　　楼市陷入寒冬僵局，开发商到底应该如何突破?

　　东莞楼价一夜回到4000多元/平方米?

　　东莞房产管理公众信息网数据显示，让李囡等买房者变得异常兴奋的那一天，正是11月22日。

　　当天数据显示，东莞全市住宅成交均价5065元。与东莞2008年楼市全年均价基本相当。而根据东莞中原研究中信监测数据显示，就在其前一天，21日，东莞全市住宅成交均价甚至高达10316元/平方米。单从数据显示，降幅高达100%。第二天，23日，全市住宅成交均价甚至继续下探，低至4784元/平方米。

　　但这样的变化，仅是昙花一现。24日，东莞全市住宅成交均价马上恢复至7480元/平方米。

　　让李囡们愤怒的如此夸张的数据变化，到底因为哪般?记者进一步了解到，22日主要因为松山湖福利房教师公寓35套的集体签约拉低了全市均价，成交均价仅2500元。而在23日，除了教师公寓46套的继续签约，均价仅为5100元/平方米的沙田狮子洋1号61套的成交量，更是助力全市均价继续下探。

　　“61套的成交量，是前两个多月积累的客户在当天集体签约所导致的。”狮子洋1号相关负责人告诉记者，由于此前其律师事务所出现一些问题，导致签约延后。正好在23日，他们举行签约有优惠活动，所以导致成交量一跃成为当天榜首。

　　“从去年就开始想买房，一直关注着楼市的动态。但等来等去，似乎到处都降价了，东莞的价格并没有太大的变动。索性就不再看，等一等了。”同样被这一消息刺激的准购房者媚姐，索性决定明年再看了。楼市不断上演的各种缺乏诚意的折扣促销，就像这次昙花一现的均价下降一样，正在不断消磨她的购房热情。从国庆过后，她就很少再去看房了。她判断，明年的楼市，即使不继续降，至少不会再涨。

　　市场僵局

　　近9成楼盘日均成交量不足1套

　　媚姐告诉记者，她的一位朋友，和她一样，从国庆过后，就很少再去看房了。但她的手机短信，仍然每天接到各种促销、让利的楼盘信息。

　　“最低总价27.6万!汇景御海蓝岸及御泉香山两套6折房500余人报名。”“黄旗山1号周末3套保留单位特惠抢购”“周末建行团购日，仅限10套。天邑湾每平米直降1000元。”“上门即送LV包”……“各种各样的楼盘促销让利信息多达500多条，删都来不及。”这位朋友向媚姐抱怨。“这些信息传递的让利促销，太没有诚意了。”由于太多来不及删除，一些真正有用的日常生活短信，也被它们淹没了。

　　目前的促销让利，已经无法撼动购房者的观望意愿。反映在10月下旬以来的成交数据上，只能是不断下滑。根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从10月下旬开始，东莞住宅成交量呈持续下滑态势。上周东莞全市住宅签约面积7.6万平方米，但剔除不公开发售楼盘-松山湖教师村(上周签约1.3万平方米，签约面积排名第一)，则上周全市住宅总签约6.3万平方米，成交量创2010年9月以来最低(除春节期间)。粗略统计，当前东莞近九成的楼盘日均成交量不到1套。

　　其中，一个更细微的数据显示，2011年以来共有290个项目有成交记录。11月22日共有36个项目成交，零成交项目数为254个，占比87.59%。23日，零成交项目数为248个，占比85.52%。

　　“购房者特别浓厚的观望心态，准确地说，应该是从10月10日开始的。”对于目前市场上的疲态，光大景湖荣郡项目经理程伟的感觉似乎极为精准。他感觉，从国庆假期结束后，市场的上门量和成交量就开始一直处于萎缩状态。而有开发商，试图再次启用明星营销，但同样以失败告终。

　　“现在市场上，一般的促销让利，基本都维持在5%以内。严格来说，这根本算不上是降价，只是一种促销手段。”一位业内人士更是向记者坦诚。对于目前的市场僵局，这样的促销让利已经不起作用了。

　　最大考验

　　开发商降价仍不能刺激消费力

　　“现在，客户更多的关注点都集中在价格，这就遮蔽了原本决定他们是否出手时的很多其他因素。”程伟感觉。

　　根据东莞中原研究中心监测数据显示，11月份以来，即使是原本销售不错的景湖荣郡，成交量也不断萎缩。“上门量和成交情况，相比前期，确实少了。”

　　为了进一步拉动成交，11月份，景湖荣郡新推出13栋60多套100平方米左右的三房产品。“13栋产品，相比之前的定价更为保守，均价大约为8600元/平方米左右。”程伟说。数据显示，相较于前期相同户型的14栋产品，其总体成交均价为8989元/平方米。就在日前，13栋一套101平方米三房，成交均价为8348元，两者总价相差6.5万元左右。另外，据记者现场了解，日前买房，还有2万元的全屋家电赠送。两者相加，景湖荣郡一套100平方米左右的三房产品，相比之前大约调整了近10万元。

　　“我们认为，现在这样的定价水平，已经是符合市场情况的。”程伟说，14栋产品，此前的价格区间为8930-9300元。

　　楼盘现场，可以看到，相较于14栋区位，13栋与其同处一排，景观面类似，户型产品一样。虽然，14栋高层视野或许更为开阔。但从价格来看，东莞中原研究中心总监车德锐表示，景湖荣郡8600元均价的三房产品，已经算是有“真正的让利”了。

　　但尴尬的是，从成交数据来看，整个11月份，景湖荣郡的成交情况仍然不容乐观。“也有人来看房，客户觉得价格也达到他们的接受心理。但就是选择再等等。”程伟无奈诉之，作为开发商，他们也不知道客户还在等什么。“我们开出的条件是到位的，客户或许还有更大的期待，我们也只能选择再等等。”他坦言，现在的市场，谈判已然变成双方的博弈。目前，客户买涨不买跌的心态越来越严重。这与合富辉煌等的研究结果高度吻合。

　　在东莞，多大的降价幅度才能真正打破这一僵局?记者在随后对开发商的采访中了解到，大家都说不出来。从前段时间热销的森林湖兰溪谷来看，10月份成交套数104套，成交均价环比下降15.75% 。“从城区项目来看，或许15个点的降幅，才能达到购房者的心理预期。”车德锐说。而随着近期一线城市出现降价潮，万科、中海等全国一线品牌开发商率先在一线城市降价，全国房地产市场观望氛围浓厚，由于东莞市场没有出现大幅降价的情况，因此市场也处于观望的焦灼状态。在目前市场情况下购房者购房意愿不强烈，在房价未跌到合理的心理价格区间是不会大规模入市，近期东莞房地产市场成交难有起色。