城区有项目降价10万元仍难卖;9成楼盘日均成交量不足1套;楼市陷入僵局状态
11月22日,正在四处看房的李囡变得特别兴奋。一则消息显示,东莞房价一夜之间回到2008年,均价只有5000多元/平方米。
李囡赶紧四处转悠,却发现,她心水的楼盘,价格依然坚挺。又被数据忽悠了一把。李囡很不满,之前楼盘的各种折扣噱头,已经把她弄得眼冒金星。开发商降价诚意的缺乏正在消磨她的购房热情。买房者伤不起。另一方面,近日,记者踩盘发现,一主力楼盘100平方米三房产品,一步到位总价调整6万再送2万全屋家电,但现场有消费者表示仍然不买单,选择继续等待。
楼市陷入寒冬僵局,开发商到底应该如何突破?
东莞楼价一夜回到4000多元/平方米?
东莞房产管理公众信息网数据显示,让李囡等买房者变得异常兴奋的那一天,正是11月22日。
当天数据显示,东莞全市住宅成交均价5065元。与东莞2008年楼市全年均价基本相当。而根据东莞中原研究中信监测数据显示,就在其前一天,21日,东莞全市住宅成交均价甚至高达10316元/平方米。单从数据显示,降幅高达100%。第二天,23日,全市住宅成交均价甚至继续下探,低至4784元/平方米。
但这样的变化,仅是昙花一现。24日,东莞全市住宅成交均价马上恢复至7480元/平方米。
让李囡们愤怒的如此夸张的数据变化,到底因为哪般?记者进一步了解到,22日主要因为松山湖福利房教师公寓35套的集体签约拉低了全市均价,成交均价仅2500元。而在23日,除了教师公寓46套的继续签约,均价仅为5100元/平方米的沙田狮子洋1号61套的成交量,更是助力全市均价继续下探。
“61套的成交量,是前两个多月积累的客户在当天集体签约所导致的。”狮子洋1号相关负责人告诉记者,由于此前其律师事务所出现一些问题,导致签约延后。正好在23日,他们举行签约有优惠活动,所以导致成交量一跃成为当天榜首。
“从去年就开始想买房,一直关注着楼市的动态。但等来等去,似乎到处都降价了,东莞的价格并没有太大的变动。索性就不再看,等一等了。”同样被这一消息刺激的准购房者媚姐,索性决定明年再看了。楼市不断上演的各种缺乏诚意的折扣促销,就像这次昙花一现的均价下降一样,正在不断消磨她的购房热情。从国庆过后,她就很少再去看房了。她判断,明年的楼市,即使不继续降,至少不会再涨。
市场僵局
近9成楼盘日均成交量不足1套
媚姐告诉记者,她的一位朋友,和她一样,从国庆过后,就很少再去看房了。但她的手机短信,仍然每天接到各种促销、让利的楼盘信息。
“最低总价27.6万!汇景御海蓝岸及御泉香山两套6折房500余人报名。”“黄旗山1号周末3套保留单位特惠抢购”“周末建行团购日,仅限10套。天邑湾每平米直降1000元。”“上门即送LV包”……“各种各样的楼盘促销让利信息多达500多条,删都来不及。”这位朋友向媚姐抱怨。“这些信息传递的让利促销,太没有诚意了。”由于太多来不及删除,一些真正有用的日常生活短信,也被它们淹没了。
目前的促销让利,已经无法撼动购房者的观望意愿。反映在10月下旬以来的成交数据上,只能是不断下滑。根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从10月下旬开始,东莞住宅成交量呈持续下滑态势。上周东莞全市住宅签约面积7.6万平方米,但剔除不公开发售楼盘-松山湖教师村(上周签约1.3万平方米,签约面积排名第一),则上周全市住宅总签约6.3万平方米,成交量创2010年9月以来最低(除春节期间)。粗略统计,当前东莞近九成的楼盘日均成交量不到1套。
其中,一个更细微的数据显示,2011年以来共有290个项目有成交记录。11月22日共有36个项目成交,零成交项目数为254个,占比87.59%。23日,零成交项目数为248个,占比85.52%。
“购房者特别浓厚的观望心态,准确地说,应该是从10月10日开始的。”对于目前市场上的疲态,光大景湖荣郡项目经理程伟的感觉似乎极为精准。他感觉,从国庆假期结束后,市场的上门量和成交量就开始一直处于萎缩状态。而有开发商,试图再次启用明星营销,但同样以失败告终。
“现在市场上,一般的促销让利,基本都维持在5%以内。严格来说,这根本算不上是降价,只是一种促销手段。”一位业内人士更是向记者坦诚。对于目前的市场僵局,这样的促销让利已经不起作用了。
最大考验
开发商降价仍不能刺激消费力
“现在,客户更多的关注点都集中在价格,这就遮蔽了原本决定他们是否出手时的很多其他因素。”程伟感觉。
根据东莞中原研究中心监测数据显示,11月份以来,即使是原本销售不错的景湖荣郡,成交量也不断萎缩。“上门量和成交情况,相比前期,确实少了。”
为了进一步拉动成交,11月份,景湖荣郡新推出13栋60多套100平方米左右的三房产品。“13栋产品,相比之前的定价更为保守,均价大约为8600元/平方米左右。”程伟说。数据显示,相较于前期相同户型的14栋产品,其总体成交均价为8989元/平方米。就在日前,13栋一套101平方米三房,成交均价为8348元,两者总价相差6.5万元左右。另外,据记者现场了解,日前买房,还有2万元的全屋家电赠送。两者相加,景湖荣郡一套100平方米左右的三房产品,相比之前大约调整了近10万元。
“我们认为,现在这样的定价水平,已经是符合市场情况的。”程伟说,14栋产品,此前的价格区间为8930-9300元。
楼盘现场,可以看到,相较于14栋区位,13栋与其同处一排,景观面类似,户型产品一样。虽然,14栋高层视野或许更为开阔。但从价格来看,东莞中原研究中心总监车德锐表示,景湖荣郡8600元均价的三房产品,已经算是有“真正的让利”了。
但尴尬的是,从成交数据来看,整个11月份,景湖荣郡的成交情况仍然不容乐观。“也有人来看房,客户觉得价格也达到他们的接受心理。但就是选择再等等。”程伟无奈诉之,作为开发商,他们也不知道客户还在等什么。“我们开出的条件是到位的,客户或许还有更大的期待,我们也只能选择再等等。”他坦言,现在的市场,谈判已然变成双方的博弈。目前,客户买涨不买跌的心态越来越严重。这与合富辉煌等的研究结果高度吻合。
在东莞,多大的降价幅度才能真正打破这一僵局?记者在随后对开发商的采访中了解到,大家都说不出来。从前段时间热销的森林湖兰溪谷来看,10月份成交套数104套,成交均价环比下降15.75% 。“从城区项目来看,或许15个点的降幅,才能达到购房者的心理预期。”车德锐说。而随着近期一线城市出现降价潮,万科、中海等全国一线品牌开发商率先在一线城市降价,全国房地产市场观望氛围浓厚,由于东莞市场没有出现大幅降价的情况,因此市场也处于观望的焦灼状态。在目前市场情况下购房者购房意愿不强烈,在房价未跌到合理的心理价格区间是不会大规模入市,近期东莞房地产市场成交难有起色。
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