西平洋房定价过万梦想暂破灭 纷纷调至“8”字头

　　“金九银十”期间，在售的、待售的，新开盘的，将加推的，炙热的西平楼市超过2000套房源入市。炙热的推盘节奏悲催地遇到冷酷的市场调控。而今，存量房累积让西平楼市发酵，原本近万元的报备价遭到市场冷遇，修正、重订，甚至调低，都成了敏感价格必须要进行的动作。

　　临近年关，出货为先。在这样的宗旨下，原本默契形成的隐性“价格同盟”开始溃散，有个盘调价，甚至回到了“7”字头。有业内人士指出，当遇到出货为先的市场企图，“价格同盟”仅是一张薄纸，一捅就破。

　　个盘价格陆续调整

　　从东莞市房地产公众信息网上，东莞中原监控得知，西平片区的个别主力楼盘的网签均价出现异动。深系房企一楼盘，在8月份刚开盘的8月29日-9月4日这一周，签约14套，均价9129元/平方米，第二周签约17套，均价9577元/平方米。随后的第三周，成交均价滑到8699元/平方米，成交上升到76套。尔后，该盘的成交均价始终在8500元/平方米之上徘徊，最高曾蹿至8900元/平方米。

　　不过，从10月中旬至今，单周成交量从未突破8套，平均每日成交不足一套。不过，从10月31日-11月6日这一周开始，其成交均价已经调至8300多元，直到11月21日-27日这一周，成交均价已调到8186元/平方米。

　　这样的调价先行者，让西平其他楼盘如鲠在喉，因为如全市一样，成交量继续下滑。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，11月21日-27日期间，全市住宅成交面积7.66万㎡，成交套725套，日均成交100套左右，而东莞目前在售项目多达200多个。这就意味着，一半以上楼盘日均零成交。

　　在这样的“冷成交”局面下，开发商也无法淡定了，“以价换量”的策略是该用了。本地房企一楼盘于上一周加推新货，先从报备价格下手——保守定价，尔后加大优惠力度。

　　于是，在11月21日~27日这一周，该项目的成交价格低至8443元/平方米，而在此前的两个月内，其单周成交均价最高为9255元/平方米，最低也为8729元/平方米。对于这样的价格调整，开发商解释称，该冬新品区别于此前区位，景观面不同，因而采取了保守定价策略。

　　11月30日，记者在售楼处，销售员算了刚推一户型，建筑面积100.83平方米，标准总价是93.7772万元;而按照该户型在95.0403万元。先减去3万元，一个96折，再一个99折，折后再减1万，总价减至85.2747万元，这就意味着直接有将近9折的优惠，单价也变成8457元/平方米。而在上周成交记录中，“7”字头也赫然在列。

　　羞答答的价格静悄悄地降，“隐性”降价背后，是开发商害怕老业主的“退房”要求，并且承担了降价也无力换回成交量的风险。

　　价格同盟逐渐瓦解

　　与2008年相比，深处调控漩涡的2011年，开发商却不自觉地形成了一个价格同盟。当然，这说的是10月份之前的事情了。

　　之所以，在前三季度，东莞的开发商竟然保持默契，形成了价格同盟，瑞峰置业副总经理姚丽军解释认为，“经过2008年后，开发商都得出一个经验总结：谁先跳，都不一定会有好处，最终伤害的是整个行业。受过伤，受过教训，所以，这次的默契，更多的是对过去经验的一次集体再判断。”

　　然而，随着不少楼盘“以价换量”秘密进行，此前一直保持还算统一的价格联盟正遭遇瓦解。作为东莞楼市竞争最激烈的片区之一，西平也不例外。

　　随着上述两大楼盘的价格屠杀战略，临近楼盘也深感危机来临。于是，营销策略一波接一波。比如，该片区一楼盘与深圳中介合作，进行“路人营销”，还推出为首次置业的客户提供“首付一成”策略。事已至此，正如该项目一位负责人所言，“压力巨大，跑量为先。”另外，为突击出货，上周六，还推出公寓产品，区别于片区竞争激烈的刚需户型。

　　事实上，“所有的价格联盟，当面临最差的市场利益权衡，都是虚无假象，因为没有一个共同的利益共同体，因为又不是一个开发商。”姚丽军认为，即便是同一个开发商，也会有不同的营销策略，比如这个盘玩玩花招，撬动一下市场，另一个先不卖等待市场转机，都是有可能的。

　　对于西平楼市来说，这样的描述正在变为现实，当然，全市的情形也大致如此。若市场低迷状况持续发酵，价格同盟正在从各个小片区逐步瓦解。

　　记者观察

　　不要指望不靠谱的价格同盟

　　很显然，楼市正遭遇着冬天。不过，开发商口中仍对“冬天来了，春天还会远吗”这句话念念有词。于是，“抱团取暖”又成了另外一种“想当然”的希望。不过，在逐利的商人面前，紧靠心灵或口头上的契约很难使“抱团取暖”成为现实，所谓的价格同盟都只存在于价格上行时。

　　土地市场最好的时候拿的地，市场最坏的时候卖房子，又处在最热的片区，于是，弥珍道的困境几乎成了楼市调控的经典案例。

　　西平周边的几个开发商，都经历过2008年的困境，都不想伤害整个片区的价值。于是，在定价早间，都在非正式场合通过不同形式劝诫对方“定价不要定太低”，默契形成，“9”字头近万元的价格同盟就此形成。当楼市调控向纵深推进，片区的开发商都在担忧：谁会“贱卖”西平?

　　于是，当有人推出特惠单位，或进行特异的营销策略时，会有竞争对手起而攻之，这足见可以知道，瓦解“价格同盟”是一件相当不得人心的事情。

　　群起而攻之确实下下策。因为，同行相亲，反而将整个市场扰乱，对整个市场的信息并无帮助，开发商目前是一个集体的身份，更要有一荣俱荣，一损俱损的状态。

　　显然，目前仍处在各类价格联盟面临困境时期，但东莞的实质性观望是从10月下旬开始，至今也一个半月，但最艰难的时刻显然并未走近，开发商终于迎来央行的决定，从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　于楼市而言，尽管这样的信贷宽松政策杯水车薪，但仍被市场解读为积极信号，毕竟，心理影响要远远超乎市场真实状况。