东莞商品房新增供应仍然偏低 楼市成交量跌价升

    第一部分：一周楼市观察：

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。

    本周商品房新增供应偏低

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.11.28-2011.12.4)新增商品房供应项目6个，共计1117套，面积合计4.59万㎡，供应量仍然偏低。其中住宅供应292套，面积合计2.75万㎡；非住宅供应825套，面积合计1.84万㎡。

    本周新增供应的6个项目分别是厚街丰泰•观山碧水的别墅、长安万科广场的商铺、黄江中惠•珺庭的商铺、南城中熙弥珍道的公寓及商铺、南城中信•凯旋公馆的别墅、南城中信•凯旋国际花园的车位。

    本周商品房量跌价升   普通住宅价格重心上移

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.11.28-2011.12.4)期间东莞商品房共成交789套，成交面积6.49万㎡，环比下降21.92%，同比下降62.90%；成交金额6.12亿元，环比上升2.29%，同比下降56.41%。其中本周住宅成交面积5.46万㎡，成交套544套，成交金额4.19亿元，非住宅成交面积1.03万㎡，成交套数245套，成交金额1.93亿元。

    本周商品房成交价格为9429元/平方米，较上周上升三成；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6607元/㎡，较上周上升1.61%，普通住宅的价格重心持续上移；非住宅成交均价18657元/㎡，较上周7553元/㎡大幅上升。

    商品房、商品房住宅成交量跌至谷底 

    近期东莞房地产市场一直低迷，成交呈不断萎缩的趋势，本周（2011.11.28-2011.12.4）东莞房地产市场商品房成交6.49万㎡，商品房住宅成交5.46万㎡，无论商品房还是商品房住宅成交量均降至本年度（除春节期间）最低点，跌至谷底。降价潮已经从北京、上海、深圳、广州等一线城市蔓延至二、三线城市，楼市拐点凸现。东莞房地产市场目前还没出现大规模、大幅度的降价，楼市房价依然相对坚挺，因而导致成交量一直萎缩。

    全国100个城市房价连跌3月 创年最大降幅

    中国房地产指数系统周四公布，11月份全国100个主要城市的住宅价格连续第三个月环比下降，并创出今年以来最大环比降幅。当月住宅价格下降进一步证明，政府两年来的楼市调控政策正在令房地产市场降温。房地产市场的拐点已经凸现，全国房价上涨的趋势已经发生逆转。

    港资、外资房企频频抄底

    9月，香港恒隆地产经过83轮报价，以34.97亿元夺得云南昆明84亩纯商业金融用地，溢价9.75亿元，并成为当地的总价高价地；10月，香港瑞安集团在江苏南京以31.98亿元的底价斩获G51麒麟科技园商住地块；11月，美国世邦魏理仕环球投资亦宣布，将在4年来首次投资中国楼市，计划在明年二季度前购买一处土地用于住宅地产开发；11月28日，凯德以总价约65亿元获得重庆市两江交汇处地块，预计项目的总投资额将超210亿元；12月2日，和黄发布公告，宣布以总代价19亿元人民币购得辽宁省大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块，土地总面积达14.30341万平方米，收购后将供发展成住宅及商业物业。在楼市调控政策和货币紧缩政策影响之下，11月全国超过八成以上的城市成交量出现同比下滑。今年以来，内地房地产企业因资金短缺，融资困难，市场预期冷淡，包括万科、中海、招商、保利等房企拿地计划日趋谨慎，各大城市土地流拍现象普遍，内地土地市场遇冷。在内地开发商资金受困、拿地日趋谨慎之际，却成为资金雄厚的港资、外资房地产企业抄底的大好时机，港资、外资房企频频闪现内地市场抄底拿地。

    第二部分：一级市场

    ※本周新增供应地块（按公告时间）：无

    ※本周成交地块：(按公告时间)

    中原点评：上周东莞土地市场遇冷，两宗土地流拍，两宗土地成交，流拍率达50%，成交的土地均以底价成交。

    20111007号宗地位于东城区东莞大道东侧，毗邻台商大厦、电信大厦，对面就是第一国际，交通便利，处于规划中的南城中央商务区的核心商圈，地理位置优越，宗地面积为22252平方米，容积率为5.0，土地用途为商务金融用地，其中普通商品住房用地不大于10%，商务金融用地不小于90%，被广东嘉宏集团有限公司仅以底价4.07亿元成交，折合楼面地价3658元/㎡。目前即将开售的台商大厦定价应在万元以上，周边写字楼的成交价接近10000元/㎡，根据20111007号宗地成交的楼面地价而言，该项目开发利润非常可观。

    2011G075号宗地位于沙田镇阇西村，距离沙田大道不远，交通便利，周边东港城、粤港花园等商住区，该宗地面积为10699㎡，容积率为2.5，土地用途为商业，最后毫无悬念被东莞市沙田镇阇西股份经济联合社以底价竞得，折合楼面地价为1533元/㎡，该宗地出让价格不高，开发风险不大。

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况

    二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交面积5.45万㎡，环比下降三成，成交套数544套，成交金额4.19亿元，量跌价升，其中普通住宅（洋房+公寓）成交532套，成交面积5.16万㎡，成交金额3.58亿元；别墅成交12套，成交面积0.29万㎡，成交金额0.61亿元；普通住宅成交的中位数为6607元/㎡，较上周上升1.61%，普通住宅的价格重心上移。

    一周区域住宅成交情况

    本周别墅成交情况（所有项目）