关注楼市趋势发展变化 致东莞楼市的10封明信片

　　在提笔为本次主题写点什么东西之际，刚好遇到东莞天气转冷。我在想，虽然外面冷风嗖嗖，却还不至于寒风刺骨。因此，对季节转换的直观感受，生活在南方的人，总是要显得迟钝些。

　　其实，这也无碍。即使在冬日，我们依然能享受暖和阳光的普照，何尝不是一件美事。若将这丝舒坦，放置当下的楼市环境来审视，很显然，并不能让人那么欣喜。没错，我想说的正是，而今楼市低迷，并非东莞独有，全国各城市都在重复相同困境。这好比全国开发商在做同一道作业题，东莞的开发商，肯定要摒弃季节所孕育的某种迟钝，甚至相比它地的房企，能变得更为敏感，当然激动人心。

　　作为关注东莞楼市趋势发展变化的一份子，如果不能为大众普遍为之喝彩的兴奋点做点事，貌似真有点说不过去。鉴于这样一种思考，本期，我们决定为东莞楼市邮寄10封明信片。邮寄对象上至政府决策阶层，下至普通消费者。每一个邮寄对象，都承载着对当下市场形势的一种真相还原，并从中投射出某种趋势信号。当然，其中还包括明信片作者本人的一些建议。也许，它不一定具有建设性，但绝非一派胡言。

　　不多说了。倘然还关心楼市变化，就请大家用心阅读本期内容。

　　致政府决策层

　　在决定给你们邮寄这份明信片之际，我就思考，该怎么称呼你们才不至于落入俗套。岂知，在当代社会，尤其面对你们，俗套的礼节才能彰显实用主义。政府就是追崇为民办事的实用主义，所以，请允许我这样称呼“尊敬的政府决策阶层，你们辛苦了。”

　　这两年来，你们几乎没休息过，你们诚然很辛苦。最重要的是，功夫不负有心人，对于中国楼市投资、投机领域的打压，现在看来，已经取得了显著成效。如果一定要审视成效背后的驱动力，那么，倒是可以从中作出一些总结的。

　　你们主导的这波宏观调控，历时最长、威力最猛、杀伤力最大。准确地说，自2009年底召开中央经济工作会议后，就已基本达成对房地产信贷政策从紧的统一共识。尔后，就在进入2010年春节前夕，为了让房价回归合理水平，你们气势如虹地推出“国八条”。这一以信贷为根本调控切入点的政策，让春节楼市成交量当即遭受腰斩。尽管如此，进入2010年4月份后，依然不影响你们在宏观调控领域持续从紧的决心，于是，“新国十条”诞生。

　　如今看来，“新国十条”实施后，包括东莞在内的全国各地楼市成交量一度上演了量价均上升的大好局面，这其实并不能怪你们，怪的只是民众阶层信心不足。反过来，这又不能怪民众阶层。因为他们也吃过政府的亏。还记得2005年、2006年、2007年那几波宏观调控政策吗?试问，哪次，房价不是在调控之后，屡创新高?“调控”变“空调”，我想，还是应该值得反思的。

　　政策依然不折不扣地实施，房价极像不听话的孩子，任性涨之，这次，貌似真的惹恼了你们。因此，进入2011年后，你们不惜采取限价、限购等行政手段，目的在于全面彰显你们要让房价回归合理水平的真正决心。

　　无决心，难成事。如果以当下的市场环境论之，无疑，你们成绩斐然。但，几乎普通民众亦能意识到，只要能熬过这段时期，房地产行业依然会春暖花开。难道，你们就不觉得房地产调控政策根本性改革很有必要吗?

　　是的，很多人都意识到，每次从金融、税收等方面作为切入点的调控政策带给市场的是房价新一轮上涨的事实，为何新政仍然以此作为突破口?“面粉贵过面包”的现象，成为房价上涨的最大动力，政府是否可以考虑完全从降低地价方面入手?也许只有这样，才能带给市场更多积极的信号。

　　然而，这又可能会涉及到中央与地方之间的财政分配体制，要做出上述举措，谈何容易。

　　蓝学才

　　2011.12.08

　　致独立经济学家谢国忠

　　尊敬的谢国忠博士，您好。

　　收到这封明信片一定感觉很奇怪吧?这很正常，因为我俩素未谋面。作为媒体从业者，我一直都在关注你的地产言论，这大概是因为你与很多专家学者不同。你一直看空中国房地产。

　　1997年，金融危机爆发，席卷整个亚洲。当时，你作为少有的经济学家，对香港楼市和内地经济形势作出大胆预测，并得出香港房价下降50%以及内地通缩的言论。市场证明，你的观点是正确的，这也奠定了你所标榜的独立经济学家的地位。

　　自1998年取消福利分房制度后，商品房建设在全国各地如火如荼。这种势头，使得房地产在进入2000年后，开始真正迅猛发展。到了2006年，全国主要城市房价已表现出跳跃式增长态势，此时，来自中央层面的从紧宏观调控政策“杀手锏”正式祭出。还记得吗?就在那一年，你刚从摩根斯坦利亚太区辞职，不知道当时心里有否有那么一丝失落，但你还是语出惊人：由于全国性的房地产市场受到经济周期的影响，房价下跌拐点将在2008年、2009年显现。

　　这一次，你又对了。须知，这种结论，绝非轻易研判。于中国楼市而言，由于有了此前国家连续出台宏观政策的背景，房价依然不断上涨，“调控变空调”一说就在那个时候衍生。于大众而言，面对不断上涨的房价，他们除了哀叹就是对政府调控的极度不信任。2007年9月27日，房贷新政尽管姗姗来迟，但对房地产的打压却是立竿见影的，正如大家所亲历：在持续低迷的市场环境面前，开发商终于作出价格的让利，大多数城市楼盘价格下调幅度达到30%以上，东莞有楼盘价格下调幅度甚至达到50%。

　　不过，这种现象并没有维持多久。就在2008年底，各种救市政策接踵而至，流动资金泛滥，货币政策彻底宽松，2010年，房价再度反弹。此时身份已变为玫瑰石顾问公司董事的谢国忠依然不折不扣地坚持着他的观点，中国房价会下跌50%。

　　这一次，你并没有对，甚至遭到任志强的揶揄。而这，丝毫没有影响你的立场。进入2011年10月份后，各地城市房地产政策进一步从严，使得地产市场成交量异常低迷，开发商资金链普遍紧张，土地交易更是冷清一片。因此，你又作出这样的趋势预测：我原来认为是在2012年，今年年初我改变了我的预测，当时认为今年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。

　　这次预测，还会如你早期一样，能得到市场验证吗?一切拭目以待。

　　蓝学才

　　2011.12.08

　　致东莞开发商

　　尊敬的东莞房企代表，大家好。

　　并非我刻意指向不明，这封明信片，邮寄对象倒让我费尽不少心思。权衡过后，觉得还是用“房企代表”比较合适。正如你们所知，某种程度而言，东莞楼市大势的走向，更多决定在你们手中，因此，这种称谓，还是有一定意义的。如果你们还未认清自己的价值所在，我倒是乐意，就东莞楼市这几年所表现出的一些特征，与各位房企大佬一道分享分享。

　　还记得2008年的市场行情吗?如果要用一个词来形容，你们该不会同时想到这两个字：难过。这当然不仅仅是心境上的一种感受，更是低迷的成交状况带给开发商的现实困境。说白了，适者生存弱者淘汰，弄不好，开发商会在这波低迷行情冲击下，直接退出房地产行业。这其实也在考验着开发商在面对挑战之际的智慧。

　　无疑，东莞的房企是有智慧的。其聪明之处就在于，辨清宏观调控政策的根本方向，并审时度势地采取有利行动。结果，降价促销很快换来成交量大幅上升，困境局面随即缓解。如今看来，就珠三角城市而言，尽管当年东莞开发商在降价让利这块显得更为迟钝，但30%—50%的降价幅度，一点都不逊于广州、深圳等城市，这也足显东莞房企代表做事风格的干脆利索性。

　　有时候，当一个人把自己的优势，充分发挥至大家都不赞同的一件事上，可想而知，是不大受欢迎的。我想表达的正是，进入2009、2010、2011年后，东莞房企依然发扬其干脆利索的行事风格，将三年前一度在6字头徘徊的房价，升至当下的8字头。并非怪你们，你们甚至可以说，CPI持续高涨、相比广州深圳等城市，东莞房价仍处于价格洼地。通货膨胀越发强烈、资金流动泛滥，这些都足以成为房价上升的重要理由。只是广州、深圳毕竟不是东莞，不能简单将此类比。

　　上面唠叨了不少，并不说明我喜欢说话。相反，对于表达，我心存抗拒。囿于当下这样一种市场现状，不说出心里的一番话，我又不免和你们一样：难过。我更想表达的是，可爱的东莞房企代表们，你们处事很干脆，每每遇到宏观调控政策之际，亦表现淡定，这实在是一大优势。可否一如既往地发挥你们所具有的这种独特优势，在当下的市场环境面前、在当下的购买力面前，将价格下调一步到位?

　　致房地产投资客

　　活跃于地产领域投资的一帮朋友们，你们好。

　　作为一名地产行业的观察者，我深知你们对房地产的贡献。用“朋友”作称呼，并不代表我跟你们的关系有多深厚，亦不是看在你们对这个行业的贡献。追根究底，你们对这个行业的贡献，其实跟个人没有任何瓜葛。套个近乎，这样称呼你们，是为了方便跟你们讲故事。

　　2006年底，国内大多数城市房价都开始出现上涨趋势，到了2007年，简直就遏制不住，如脱缰野马，一路狂奔。我认识的一位房产投资客，就是在这个时候开始购买其在莞的第一套物业。当时，运河东一号卖得轰轰烈烈，因为有了深圳客的“侵入”，这个楼盘价格一度被炒至8000元/平方米以上。后来的形势正如大家所亲历。2007年底，楼市政策环境依然从紧，而且这次真的是“狼来了”，以致2008年，运河东一号大甩卖，竟然卖出“4”“5”字头的价格。就这样，她的预期被现实所颠覆，她的物业在那时被贬值一半。更为重要的是，作为一名投资客，由于此前看到房地产市场所释放的利好，她在那个时间段共购买了3套物业。结果，她不得不要为这次“疯狂行为”付出惨重代价。

　　当然，在房产投资领域里，不乏那些转身成为千万身家的人，他们凭借资产泡沫的迅速膨胀，让自己的财富短时间内大幅增值。网络不是流传过这样一个诙谐段子吗?某老板2005年为了包二奶，在深圳买了一套房子给二奶住，每个月给二奶5000元，买房子花了50万左右。今年跟二奶分开了，他把房子卖了，得320万。 算下来白玩女人5年，最后还赚了240万。

　　听了以上故事，不知朋友们会作何感想。当下，人民币兑美元即期汇率连续多个交易日触及“跌停线”。伴随着人民升值预期的不断减弱，会有不少热钱流出国内，这对股市、楼市都将产生一定的压力。再者，自2010年以来，须看到，政府有关楼市宏观政策的打压，只有从紧，未显放松之态。对于遏制投资、投机需求，政府从来没有像今年这样严厉重申。开发商也看到这种趋势，万科总裁郁亮就说，未来房地产，将从投资功能回归居住属性。

　　如果你一定要我给出当下是不是投资房地产时机的建议，那么，我会跟你说一句很切实际的话：楼市如股市，投资有风险，入市需谨慎。

　　蓝学才

　　2011.12.08

　　致东莞各大银行

　　提笔致信的一小时前，刚刚在你们那里办完业务。一个36天起理财产品，5万起认购，年化收益5%-6.6%。在股市不振，楼市疲软的当下，这样的稳健型投资产品，我还是颇感兴趣。

　　问及这款产品的投资方向，不知大堂经理知而不答，还是未知而答不出，胡乱搪塞我几句，只言银行拆解，虽不保本但绝不亏损。我也是傻人理财，坚信银行不倒。这一年来，你们短期理财产品真是多如牛毛，这与央行收紧信贷，你们急于求雨不无关联吧。

　　幸亏11月30日，央行在吃晚饭的时候，突然宣布下调存款准备金率0.5个百分点，意味着4000亿资金释放出来，也是一年半来的首次下调，这应该是你们渴盼的最解渴的一场雨吧。

　　这场雨会下到哪里?实业、基建、股市，还是楼市?我们关心最多的就是你们最贪恋的楼市，因为那里曾是你们收益高、风险低的“福地”，但今年却已然成了你们的“伤心地”。

　　有土地抵押，不仅要多贷，还要抢着放贷，一直以来，开发商几乎变成了你们的宠儿，多家银行挤破脑袋也要贷款给他们，就因为房地产开发不仅收益稳定，还有超高溢价能力。相比制造业“穷光蛋”，不仅不用花大量人力物力去搞风险控制，更不用到处“烧香拜佛”去各大山头辛苦“找贷”。真是“坐着都把钱挣了”啊!即便是去年央行屡发禁令，严控个人住房贷款，你们依旧也只是“铁面无私”，个人住房贷款真收紧，虽然政策上要求对开发商的授信要抠门一些，但具体到地方，仍笑脸相迎，至于那些品牌大开发商，银行授信更是“明紧实松”，争取做到有求必应，甚至两家银行争风吃醋。那时候，遇上捂着嘴偷乐的开发商，你们应该还击掌相庆吧?

　　规定容易流于形式，绝源才能效果明显。你们清楚，从2010年1月18日开始，央行开始提高存款准备金率，此后一提不可收，在一年半时间内，竟然12次“提准”，主意就是严调楼市，将价格回到合理价位。

　　这一调整，你们的情绪就蔫了。我很能理解你们现在的纠结，银行不仅逐利，还有严苛的风险控制，既然开发商钻了商品房政策的空子，大赚特赚，你们怎甘心成看客。但在年年飙高的房价面前，你们也被消费大众描述成推高房价的帮凶;而楼市长期调控遭遇双重压力，你们也要为当初的贪婪买单，若房价继续下行，部分资不抵债的小开发商必将遭遇清洗，你们会不会被逼成房产商?

　　这当然不可能，你们怎么能成为开发商?但楼市调控在产生更明显成效之前不会放松，但决策层要确保跌幅不会大到人们难以接受的地步，而且，房价下跌会导致中小房企无力偿还贷款，变身房产商，你们也将无奈面对这样的结局吧。

　　致东莞代理商

　　在不同的场合，你们都曾抱怨过，干得比开发商多得多，挣得却比他们少得多。可这是一个风险与回报成正比的投资时代，当风险增大时，你们却比开发商安全得多，比如现在。

　　对此，又要有人反唇相讥了：风险小不等于无风险，作为房地产市场中不可或缺的一环，代理商的伤痛其他人可明了?从10月起，房地产市场空中飘着裁员、缩编的风声，中原、合富、世联都被传言裹挟，概莫能外。对于这些流言，在往年，我大抵是不信的，但今年，你们既然没了回应的底气，我权当这些传言颇有真实的意味，谁让今年的市场那么阴冷。

　　阴冷自有阳光照。这点阳光还是开发商想出来的，对你们还是残酷了些——联合销售。

　　先有开发商避开代理商，提前开盘，致使代理商销售员大闹售楼部;而后又有开发商踢开联合代理商，自组销售团队;其间，品牌开发商接连不断大搞联合代理;从“近深”蔓延到城区，越来越多的深圳中介商“联动”到东莞售楼部。难怪越来越多的你们一直抱怨：今年的售楼部“史上最难管理”，甚至用“乌烟瘴气”痛陈今年的销售新现状带来的管理难题。

　　抢客户、抢房源、抢折扣，售楼部发生的“三抢”，都可以归因为竞争，对于开发商来说，是乐于见到的。当然，前提是开发商能够掌控事态发展，并能有理有据有力解决好，“三抢”的结果就是高效率销售。

　　独家代理的模式在慢慢起变化，联合代理能互相激励。之所以要邀请两家代理商一起合作，一是项目所在的区位特点决定，聚集各家代理商的客户资源，总比单兵作战要好得多。

　　在这背后，延续长达20年之久的“坐销”模式在楼市调控背景下，初显乏力，为了调动一切可能的潜在消费力，为让越来越多的人动起来，以求让市场需求接近供应的前端。于是，继“坐销”后，注重发掘多方销售的楼市“行销”模式逐渐走入市场。

　　市场犹如一大澡堂：政府是烧火的，看水温添柴;客户却进退两难，又享受泡澡，又怕被水烫;开发商表面是澡堂老板，实际被放在热锅上，水温不由他控制;代理商就是搓澡的，保证客户能清晰自己需求，又能明确自己的承受力。我喜欢这个比对，朴实又不失准确。

　　一切终因调控而起，原本富得流油的市场，顿时“穷”了起来。穷则思变。于是，劝开发商弃价跑量。易居当家人周忻总结初降价三原则：要一步降到位，万不可每次降一点，不断地降;第二，敲锣打鼓地降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。第三，早降比晚降好,越晩降套得越牢。

　　与其说这三原则是劝谏开发商，倒不如说是你们在为自己争取活下去的权利。调控之下，才显出生活的真艰难。一面向开发商承诺能溢价几何，一面又劝谏开发商尽快弃价跑量，这样的矛盾纠结总让你们生活在煎熬中，为何不能追求利益平衡点，活在平衡状态呢?

　　李前刚

　　2011.12.08

　　致二手中介商

　　在这个多事之秋，我知道，一提笔就跟你聊下面这个故事又给你压力了，但还是忍不住。

　　上个月底，《南方日报》载文一则绑架案，事关中介业务员。说的是，原在深圳市某地产中介做业务员的许某，原本靠底薪和介绍买卖房子的提成生活。从9月底辞职后，因找不到新工作，他便断了生活来源。恰逢此时，其母在老家正等着钱做手术，穷途末路的许某遂起了抢劫原客户陈某的歹念。于是，10月底一天，以客户卖房之机，捆绑客户，抢劫现金，取走银行内钱物。后竟然将受害人闷死在衣柜中，终酿成人间悲剧。

　　这又区别于其他的惨案，因为这与今年的楼市调控关联在了一起，因为这件事的一大背景便是，近几个月来房价下行，不少地产中介纷纷倒闭。据统计，深圳地产中介已经由高峰期的8000多家减至目前的5000余家，很多从业人员下岗。

　　这并非危言耸听。各位也知道，东莞二手情形虽未到底地步，但受伤程度也相当严重。如果说，上半年二手房成交还算“喜人”的话，下半年就要用“愁人”来描述。且不说，9月份市场急转直下让中介无所适从，也不说国庆黄金周成交量同比下滑6成的萧条，单就一个个菜鸟中介呼啦啦地陆续倒下，已经让这个市场满是萧杀的寒气了。

　　小区楼下一家二手中介，9月初，关门谢客，原是非毛坯升级。金九银十，为何自断财路。现在也终于理解店主早已是“春江水暖你先知”了。

　　你们一向做的是“不生产、只流转”的生计，少看价，多跑量，拿佣金，而今最重要的量没有了保证，庞大的中介大军开始奔向一手楼盘，“一二手联动”成了今年中介市场的流行词，“将二手房客户带到新楼盘去”成了中介老板最强指示。你们也很清楚，二手房客户天生对价格更为敏感，并且资源终究有限，联动仅是权宜之计，二手市场才是你们的主场。但残酷的现实是，主场仍一派萧杀，暂时毫无暖意。

　　原本依仗价格洼地优势，在高房价楼盘遭遇寒冬时，二手房应有一个比较靠谱的春天才对，而今却与一手市场同期遭遇成交乏力，东莞的二手房怎么了?

　　东莞的二手房涨疯了。在过去的两年中，城区热点中心片二手房价直逼一手房价而去，尽管四五年的楼龄，却已涨到“7”“8”字头，“6”“5”字头房源难觅;你们口口声声说，业主涨价意愿强烈，可你们就敢否认，中介为抢生意，没在相互攀比去承诺业主物业保值幅度?

　　很多场合，你们都向媒体抱怨：被购房者误解，你们仅是信息服务中转的媒介，但就是信息与服务二字，你们都未能理解其中真意，篡改信息，欺瞒客户，巧取差价，中介一度被认知为楼市黑客。

　　中介兄弟们，你们该明白暗夜修行的妙处，趁现在，还不晚。

　　致地产媒体从业者

　　作为在媒体单位工作的一份子，给自己写信，又要写出第三人称的意思，貌似需要有些短暂的人格分裂的行动，还需要有些抵得住购房者鄙夷与数落的大心脏，因为，一旦与这个千夫所指的行业沾上关联，即便是天使，也被视为有着魔鬼般的面孔，需要重新认知。各位媒体同行，你们说是吧?

　　各位都已经知道了深圳某地产公司营销总监的那句拆楼豪言了吧，“你以为你们记者是谁?随便你们报纸怎么登，但是你们不能登我的名字，你们明天敢登我的名字，我就拆了报业集团。”

　　“拆楼总监”的飞扬跋扈从何滋生，仅仅是记者对项目和产品的几点质疑，就让他Hold不住了吗?可他又不是不知道，作为公众信息传播平台的媒体，会让他如此放肆?果然，媒体扯掉“拆楼总监楼盘”的各种遮羞物，大白于世相。

　　可是亲们，稍作思量，就能知晓他们之间到底发生了什么?利益纠葛让许多原本相安无事的事情发生了关系，当媒体报道权遭到对立方挑衅时，气度顿失，因为他们挑战的是关系背后钱权轻重。不得不说，中国房地产业的狂飙突进，带动一大批产业奔跑向前，自不必提建材、园林、家居，单就滋养出来的不少一部分房地产媒体，就让这个“楼市延展产业群”火上添火。

　　楼市媒体雨后春笋，显然不是公益宣传楼盘资料，自然为抢广告蛋糕而来。各位同行，你们是知道的，抢本来就是带有侵略性的词语，房地产开发商又带有天然的“灰色”开发属性。于是，双方的利益达成就此形成。“不给广告就报负面”，成了部分新媒体“抢广告”的最大砝码。于是，在媒体报道内容中，真假混掺，形成了相当难辨的“分裂性报道”思路。事已至此，已积重难返。

　　在“媒”的基本字义解释中，有一种是“使双方发生关系的人或事物”，比如媒体。对媒体而言，基本功用便是信息传播、传递，以其达到广而告之，信息分享的目的。还有一条《周礼》中颇有古意的解释则为：媒，谋合异类使和成者。若是将各大纸媒、网媒颇为器重的“楼市新闻”做一个稍微正统的字义，这一条就很能解释媒体与楼市发生的联系。

　　当楼市遭遇调控，开发商总在埋怨我们为何“唱空楼市”。所谓唱空，意在指责无中生有，看不到每天亦有成交量在产生，可偏偏选择性无视日益萎缩的成交量，还有旺季变“望”季，僵局转“降”局的事实。趋势如此，何必惶恐?

　　当然，不得不承认，过于追求眼球效应的媒体却只用眼睛判断市场，懒得再去深思成交量下跌是否真是“拐点”来临的真实前奏。于是，在部分媒体楼市新闻中，大量充斥未经求证的暴力性关键词，比如“劲销七成”、“下降七成”、“拐点已至”，企图赢得关注。

　　不得不承认，我们中的很多同行不乏初涉世事的“无产者”，迫切期望房价下跌俨然是实情，支持调控也就不难理解。可媒体是公器，切勿私用，轻则乱市，重则乱世。

　　李前刚

　　2011.12.08

　　致改善型需求者

　　提起你们，我总想起一些倒霉之极的事情——躺着也能中枪，喝凉水也会塞牙。本不该这么戏谑你们，可遇上这些个言不由衷的调控政策，不能躲避，只好苦笑着享受了。

　　去年4月15日，赶在“五一”黄金周之前，国务院发文严令二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，目的是遏制高房价。

　　此令一出，市场一片惊慌。我还记得，当天晚上，你激愤的神情，9年前买的宏远花园实在不能住了，父母从家来了，两个孩子大了，80平方米的两室根本不够住。这首付一提，一下就要多掏20万。不炒楼，自己住，还被“调控”了，这不是等着房价没降成，反倒把门槛提高了?更别说，今年1月26日，国务院再出严规，把二套房的首付提高到了6成。

　　本是抑制投资的调控政策，实际上却对改善型置业影响更甚。其实，回头看看，很多政策都是如此，该伤的没伤着，误伤的倒下了，这不就是楼市版的“躺着也能中枪”?

　　对于误伤一说，我也听到一些言论，大意认为，你们既然想改善住房，肯定也是手握一部分资金，多付十万、二十万也非易事;听到这，你又会反唇相讥了吧，“要是有钱，早去炒楼，炒地了。”

　　我是知道的，你们换不了房，也推高了二手房价。先别不承认。你们换不了房，二手房房源就紧张了，看看今年东莞城区的二手房价就知道了，热点中心片区直抵“8”字头，竟然赶超一手楼盘在售价。先别指望那些投资客放盘出来，即便再调控一阵子，那些精明投资客还没有贱卖资产的意愿。

　　当然，我绝没有埋怨你们推高房价的意思，谁让“政策弄人”!不得不承认，你们还算幸运，毕竟东莞还没限购，误伤还仅是外伤，多筹首付，短日内即可治愈。一旦限购，内伤难测。一个比躺着都会中枪的更背运的事实是，即便房价大降，也与你无缘，政府不让你买了，这不是更悲催嘛。

　　谈到房价，你们肯定又精神了。去年以来，东莞城区大户型扎堆推出，你们最感兴趣的140平方米以上户型选择面相当宽。就我的踩盘观察，部分楼盘大户型产品降价已经启动，幅度不一，少则3%，多则也有5%以上。如果遇上“意中房”，还算娶了吧。谁又能保证明年银行再次开闸下雨，淋湿了开发商的情志，楼价又涨呢?这当然是最坏的预测，最不想预见的市场。

　　博弈年年有，今年特别囧。往大了说，限，乃行政之权力也;贷或购，乃民之居住购买权也，无论限贷还是限购，都关系公民居住权。小则误伤首次刚性和改善需求，大则毁地方经济。

　　替改善型置业的同志们呼吁一下，完善调控政策，在抑制投资投机性需求的同时，避免“一刀切”的调控政策对刚性需求造成误伤，“有恒产者有恒心”，建议给予首次置业适当的购房优惠政策，对合理的改善型需求亦应给予支持。

　　致首次置业者

　　亲，请见谅将你的全名“首次置业客户”如此缩写，只因你们这个群体太庞大，名声远播，以至于政府每次调控，你们都成了温情的借口。2011年的这次最V5的“只因为你”的调控也不例外，观望多年的你置业买房了吗?

　　我们已不止一次在聊令人憋屈的“房事”了。还记得，去年8月，我们一起去西平看楼，当时，开发商推特惠单位，单价6700元，你说朝马路太吵，灰尘大，没景观，各种不满滔滔不绝，一下就退了诚意金。之后，那个盘的临路户型卖完，越卖越贵，到最后是“9”字头、万字头。呵呵，看得出，你一直对此“耿耿于怀”。

　　我也一时语塞，竟不知如何劝慰。后来才知道这是你第三次退诚意金。

　　你说，2007年，你就花了两万元认筹了一套小户型，也在西平，当时开盘价出来，直抵8000元，你被吓蒙了，退了认筹金，撤了;深圳客疯狂了，排队买，火了。

　　第二次，是2008年又认筹了一套，价格降到了5000多，你考虑了两天两夜，还是决定退了1万元的诚意认筹金，因为觉得房价还会跌，自此闭关不再看房。直到2010年，看到房价蹭蹭往上涨，你又坐不住了，再次“出山看楼”。西平那个6700元/平方米的路边房是第三次退订。今年，我跟你一起去了万江一个楼盘认筹，交了两万，你对开盘价很满意，就是觉得靠桥边不爽，埋怨不在市中心，还妄想那个片区要在五年内赶超西平。

　　哥们，能实际点不?!真对不起，我为当时对你劈头盖脸的训斥道歉。可是，兄弟啊，你真的需要对自己居住需求概念要再清晰一些了，不要盲目保有股市中的抄底心态，对价低的片区未来发展别妄自幻想。

　　细思量，这又怎能怪首次置业的你太没主张，只因上涨的楼价遭遇政府调控时，大家已经失去正常的判断，再加上某些为自己利益呼号的“砖家”建言，能不蒙查查吗?!

　　可这又能怪谁呢?

　　博弈年年有，今年特别囧。有目标，无细节的东莞“限涨令”一出台，就是个“溺爱版家规”，而那些指望房价会企稳在8250元以内的父老乡亲们，时刻提醒自己，那只是一场家长与孩子们的家庭喜剧，名字就叫“我爱我家”。这显然不是说不能维稳在8250之内，而是说结果能达到，但未必是以大幅的价格暴降方式来呈现的。

　　抓住你喜欢的，选择你能接受的;在能力承受范围内，不要选择性逃避三个关键字：小、旧、偏。这是我的一点建议。

　　李前刚

　　2011.12.08