东莞楼市正转向买方市场 住宅均价降到“7”字头

　　成交·商品房成交环比降五成

　　11月东莞楼市的成交遇冷。数据显示，11月东莞商品房成交面积环比10月下降近五成，除春节2月外，11月成交量最低。

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，11月东莞商品房成交面积为32.18万平方米，环比降45.28%，同比降37.00%（详见右表）。除了小部分性价比较高的新开楼盘成交比较旺盛之外，大部分楼盘自然去货能力严重不足。

　　此外，受到一线城市楼价大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，前期楼盘的后续签约释放完后，市场成交量出现萎缩，仅有4家开发商销售额过亿元。

　　市区住宅成交环比降六成

　　全市整体楼市成交萎缩，市区楼市也难逃噩运，成交大幅萎缩五至六成。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月市区住宅签约面积约6.3万平方米，同比大幅降约47%，环比10月降59.6%，市区整体住宅均价约9087元/平方米，同比和环比均下降4%左右。整体而言，今年市区成交量表现较稳定，月度成交量平稳在12万~15万平方米/月。但11月成交量急转直下，环比降幅达六成。

　　刚性自住房占成交主力

　　在户型方面，刚性自住需求楼盘占成交主力，根据东莞中原地产研究中心的统计数据，在11月普通住宅（洋房+公寓）成交中，单身公寓、一房单位依然匮乏，成交比重仅为6.6%；而两房、三房单位的刚需产品户型在大朗碧桂园、麒麟湾、万科·金域松湖的带动下，成为成交的主力军，达到57.32%；合拼户型维持高位比重，达到24.8%。

　　据合富辉煌东莞市场研究部介绍，今年前11个月首次置业需求户型如100平方米以下单位的供应比重约为55%，比去年降8%。

　　与此同时，在今年再改置业受政策影响较大的局面下，141平方米以上户型供应比重较去年反而有增无减，与政策相违背，“支持刚需、抑制过度需求”政策基调在短期内难以改变，未来刚需户型供应将增多。

　　11月部分区域成交情况

　　南城：消化缓慢 年底成交恐难改观

　　数据及分析：

　　11月南城新增住宅供应5.35万平方米，环比减少34.31%，全部是由豪宅楼盘所供应；住宅成交面积为3.38万平方米，环比减少68.47%。

　　东莞中原地产研究中心分析认为，11月南城没有楼盘销售上百套，相比前几个月萎缩十分明显，恐怕年底的整体成交也很难有改观。

　　重点关注：

　　本月环球经贸中心将择机入市，写字楼市场迎来新起点。

　　东城：成交惨淡 未来产品以豪宅为主

　　数据及分析：

　　11月东城没有新增住宅供应，住宅成交面积为0.90万平方米，环比减少68.06%。普通住宅市场成交均价9610元/平方米，环比上升9.25%，主要是高价产品成交相对旺盛所致。

　　东莞中原地产研究中心分析认为，11月东城的住宅市场总体表现十分平淡，而且其成交绝对值低迷已经维持一段时间。

　　重点关注：

　　长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘入市，并且以豪宅为主。