疑问解答：购房5年办不了房产证怎么办？

购房5年办不了房产证

读者投诉：我于2003年5月交首期房款到2004年6月付清楼款购买星河传说C区房产，至今未能办证，拖延也快5年了，简单扼要地讲就是房子根本未确权，房管局不受理办证。

开发商答复：联华国际集团黄建辉表示，联华国际承认办证工作有所滞后，目前联华国际正在积极加快办证工作，星河传说聚星岛三区已完成大确权，黄建辉表示，承诺在今年第三季度之前，星河传说上述各区的房产证问题将得到全面解决。

律师答复：办理房产证存在一个大确权的问题，因为没有大确权而造成没有办理房地产，或者开发商的原因没有交纳税费，而不能办理，建议相关部门是否可以采取特别的处理情况，因为在这种情况下业主是没有过错的，责任要区分开来。另外合同办证时间届满超过一年，可以要求退房，或者根据买卖合同登记的违约责任来要求开发商承担违约责任。

逾期交楼能否索赔

读者来信：我是万科运河东一号业主,所购买的房子是带非毛坯的，合同有规定如逾期交楼，则从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期60日后，则买受人有权解除合同。基于以上情况，从2008年12月31日至今，已超出60天未交楼了，请问我能否要求赔偿或解除合同？

律师答复：房屋的交付应当具备法定及合同约定交付条件，取得竣工验收备案证明是法定交付条件，因你购买的房屋是带装饰的，所以交付条件还应当包括装饰验收合格。但目前对于建筑工程二次装饰即家装并没有专门的政府验收部门去进行验收及出具验收合格证明，主要还是以合同双方按相关国家装饰规范去验收，至于你购买的房屋装饰是否合格，还得以你们合同约定的装饰标准及装饰施工规范去判断，并不能单单以一方的理解去判断是否合格。所以，就你的情况我们无法判断装饰是否合格。

如果你主张的装饰经相关专业部门鉴定确实属于不合格，则属于开发商迟延交付，迟延交付时间超过合同约定的时间，则你可以按合同约定的解除合同条款进行解除合同。

物管费何时开始征收

读者来信：本人于2007年7月时购买了东莞城市风景楼盘，请问电梯品牌与合同约定的不同，是否违约；物业管理费开始征收的时间是什么时候？

律师答复：开发商往往会在合同中约定“可以以同等或以上质素的装饰材料、设备代替”之类的条款，如果开发商有证据证明代替的设备更好，则不违约。所以业主在签订《商品房买卖合同》时一定要看仔细阅读合同条款。如你所说的，如果开发商变更的公共设施确实比原约定的要好（社会公允认为），则不属于违约。

物业管理费应以实际交付之日起开始计收（但由于买受人的原因导致未收楼的，按照合同约定视为交付之日起计），因房屋质量问题存在整改的，整改期间应不收取物业管理费。