东莞大户型销售陷入困境 公寓供应量却越发稀缺

    进入年底，政策依然未显放松之态。迫于销售压力，开发商积极入市。可以看到的是，从市场供应层面来看，大户型销售陷入困境，刚需产品逐渐增多。其中，沉寂多时的公寓类产品，也选择在年底这个节点纷纷发力。

    大户型销售陷入困境

    5年前轰轰烈烈出台的90/70政策，真正的市场影响在2011年得以体现。纵观楼市新政实施以后，但凡大户洋房在推广之际，若非双拼户型，开发商总不忘强化这一卖点，以突出自己产品的优势。尽管如此，包括合拼户型在内的大户型洋房，销售处于困境中，已成为当下楼市的真实写照。

    合富辉煌市场研究部的数据显示，今年前三季度，户型面积为80—130平方米区间的不同产品，平均销售率接近60%，这种情况在说明，伴随着楼市政策的进一步从紧，开发商在加大中等户型供应的同时，刚需消费力也得到一定释放。相比较而言，对于定位为改善型需求的大户型，销售则处于相对缓慢状态。数据统计显示，130平方米以上户型单位，平均销售率还不到45%，其中190平方米以上单位，销售率仅为36%，前三季度，共推出1707套该类产品，销售量仅为615套。

    截至目前，东莞还未出台限购令，但并不能因此就说明市场缺乏宏观调控政策的约束。在广州、深圳、佛山等城市，与限购令政策一起实施的还有限贷令，这两个政策的相互作用，已让这些地方楼市很受伤。在东莞，限贷、限价令的实施，足以让大户型洋房销售陷入困境。

    从东莞整个市场层面来看，自今年6月份始，在开发商积极采取各种营销策略的背景下， 成交量出现一定的抬升苗头。这种局面，并没有维系多久，因为大户洋房的争先入市，直接让东莞房价触及警戒线。而这，换来的则是开发商受到政府相关部门约谈的代价。

    从某种程度而言，这种警示，一方面，有效刺激着开发商加大促销优惠的力度，另一方面，在大户型存在销售困境的前提下，开发商纷纷转而以刚需产品供应为主体，这构成当下楼市的真实脸谱。

    中小户型供应量加大

    进入年底，迫于销售压力，开发商纷纷发起年终冲刺令。纵观目前在售楼盘的供应结构，会发现主要以140平方米以内的户型为主。

    合富辉煌市场研究部数据显示，今年前11月，东莞楼市供应结构中，140平方米以内的户型，占了77%的比例，141平方米以上的户型，占了22%的比例。其中，70平方米以内的户型仅占11%的比例。

    如果将这个数据跟往年进行对比，会发现小户型供应逐年减少的特征。2007年，这一比例能占到25%，2008年为21%，2009年为15%，2010年为16%。中小户型供应逐年减少的背后，乃是宏观政策实施的结果。

    2006年，建筑层高新标准正式出台：住宅层高不应低于2.80米，且不应高于3.00米。如果建筑层高超过一定限度，其建筑面积将加倍计算。新规则指出，当住宅建筑标准层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层水平面积的3倍计算。

    这种政策的实施，使得拥有挑高的楼盘显得越发稀缺起来，产品的稀缺性进一步刺激挑高户型的市场行情。至此，目前市场上存留的挑高户型几乎成了绝版的不可再生的稀缺户型。

    早在新政出台之前，迪纳酒店公寓就已通过规划审批。根据当时的规划，其户型都是采用挑高设计。如今，这些挑高户型即将上市，户型面积50—120平方米，其中面积为50多平方米的一房通过挑高后，可以变成面积为70多平方米的两房；面积为120平方米的三房则可变成170平方米的四房。

    公寓供应量越发稀缺

    从目前来看，城区市场上，公寓类产品供应越发稀缺。可以看到的是，目前有供应的主要包括怡丰公寓、中熙弥珍道、香树丽舍、迪纳酒店公寓。数据显示，截至12月11日，全市公寓库存20万平方米，约3000套，其中市区8万平方米，达1500套。

    从公寓的购买群体来看，无非有两大类。正如合富辉煌市场研究部经理李兴旺所说，一部分为自住需求，在城市奋斗了几年，买不起大房子，先买一个小房子过渡，一方面对自己社会地位的肯定，另一方面解决自己居住问题。另一部分为投资需求，手头上有闲钱，又找不到投资渠道，并且抱着无论楼市如何调整、总比存银行好的心理，因此将资金投向楼市。

    相较上述需求，迪纳酒店公寓的购买群体显得更为“另类”。相关负责人就说，目前购买迪纳的除了一部分国际人士外，还有很大一部分都是“富二代”。某种程度而言，迪纳的建筑设计更容易受到他们的青睐。

    迪纳酒店公寓复式单位可以把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种“买平方得立方”的全新感受。

    挑高小户型通过打造立体空间，使得空间利用率大大增加，迪纳酒店公寓一套50平方米的复式小户型基本上相当于一套70多平方米普通住宅的使用功能，都具有客厅、厨房、餐厅、卫生间、书房、储物间等，功能配套一应俱全。