银行按揭购房 开发商延期交房你也仍要按时还款

    中堂陈小姐：我们打算明年9月份办理结婚登记，因此购买婚房就不得不提上日程。由于我和老公都属于80后，家里条件都不是很好，因此购房只能是按揭贷款。请问向银行按揭贷款购房的过程中，有哪些注意事项？

    邓云龙律师：作为初次购房者的陈小姐，在按揭贷款购房的过程中，尤其需要注意两方面的风险：1、开发商违约风险。按照国家法律规定，购房者与按揭贷款银行签订的按揭贷款合同与购房人与开发商所签订的商品房买卖合同是两个相互独立的合同。购房者办理按揭贷款手续，并支付了全部房款后，购房者还款的对象是按揭银行，而不是开发商。在购房者归还按揭贷款的过程中，如果开发商出现违约，如延期交房、房屋质量有瑕疵，甚至因开发商破产而购房者无法取得房屋时，购房者并非有权拒绝向按揭银行还款。只有在以下两种情形，按揭贷款合同才能被解除：（1）与按揭银行协商一致解除的，但此时银行仍会要求购房者还清剩余债务；（2）因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的不能实现，此时购房者可以要求解除按揭贷款合同，开发商应将已收的按揭贷款本息返还给按揭银行。2、再转让风险。购房者采用按揭贷款购房的，必须办理预购商品房抵押权预告登记，购房者作为该商品房的第一买受人已在房屋登记机构进行了登记，今后购房者将所购的商品房转让（不论是现房还是期房），应属于二手房转让，买卖当事人双方均应按二手房交易缴纳各项税费。此外，绝大多数的银行不允许“转按揭”，即不允许对按揭贷款合同中的借款人进行变更。因此，购房者转让其按揭所供的商品房时，很难由下一手的买受人承继原按揭贷款合同中的权利义务。

    万江刘先生：通过多年的打拼，我终于有点钱可以买房了。因此前不久回去老家看了一下房子。走入某楼盘的售楼处，最显眼的标语是“0首付，做你贴心的背后力量。”请问购房真的可以不用支付首期款么？如果是真的，那么是否有很大的风险？

    邓云龙律师：所谓零首付，是指开发商自己或者通过开发商指定某家企业向购房者提供一定期限的免息借款，购房者以该借款支付购房款的首付款，其余购房款由购房者通过银行按揭支付。作为购房者应当明白天下没有免费的午餐。开发商为了促销商品房而打出的零首付做法，违反了国家的金融政策，为我国金融监管部门所禁止。购房者接受零首付存在极大的风险。

    按照中国人民银行制定的《贷款通则》第二条、第二十一条的规定，经营贷款内容的贷款人必须是持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》的中资金融机构。开发商及其制定的企业一般都不具备贷款资格，因此购房者与开发商及其指定的企业签订的借款协议实为无效协议。

    而借款协议无效，购房者就必须按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，返还因该协议而取得的财产。这样一来，购房人既要偿还银行按揭贷款，又要归还开发商或其指定企业的借款。抗风险能力不强的购房者，一旦出现断供情况，购房者必须承担由此带来的金融信用风险。

    作为购房者应当了解到，提供首付借款的企业，因其债权没有物的担保，往往要求购房者出具一份附条件的授权委托书，内容是当购房者违约时，授权该企业将购房者所购买的商品房向第三方转让。这种授权委托书极易损害购房者的利益，购房者不可随意签发。