国内新政频出轮番打击 楼市政策发力将逼退房价

　　2011年，笼罩在楼市的阴霾仍未散去。在经历了前一年的“国十一条”、“新国五条”等一系列政策轮番打击之后，开发商并未得到丝毫喘息之机。为了巩固和扩大调控成果，2011年的中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，房地产行业的调控政策在继续升级和深化之后，已经步入稳步消化阶段。

　　新政频出

　　限购政策、限贷政策、限价政策和保障房政策，四种政策逐渐凸显威力，深切影响房地产市场。

　　伴随着“新国八条”、“京十五条”等铁腕政策逐一落地，具备购房资格的人群有效缩减。首付比例的提高以及贷款利率的上调使得投资性需求失去了贷款杠杆额支持，购买第二套及第二套以上住房的成本明显增加，投资性需求人群的被迫离场为刚性需求人群留下一席之地;融资渠道的收窄以及开发贷款额度的减少，令向来财大气粗的房地产开发商尝到了“捉襟见肘”的窘迫滋味;各地保障性住房的建设有条不紊地进行。根据国家要求，未来五年内要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中今年目标为1000万套，保障性住房的覆盖率须达到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，保障性住房建设用地占比将达到50%以上，以确保完成建设100万套保障房用地供应。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。国土部公告了2011年中央下达保障性安居工程任务用地落实情况，北京市保障性安居工程用地落实率达108%，成为全国提前完成落地、保证保障性安居工程开工建设的3个省市之一。

　　库存激增

　　一系列政策的轮番作用下，包括京城在内的楼市高房价泡沫被挤压和破灭，曾经大排长龙抢购商品房的买房人开始热衷起“等待”和“观望”，曾经志满意得的房地产开发商则开始忧虑起楼市成交量，在房价的“降”与“不降”之间备受煎熬。

　　连月来，商品住宅库存量持续攀升，目前已达近几年来的高点，成交量却出现逐月下滑的态势，市场逐步呈现“买方市场”特征。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量达12.6余套，待售面积1581.58万平米，与去年年底相比分别上涨了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套计算，目前的库存量需要21个月方可被市场消化完毕，而去年同期仅需13个月。此外，11月份新房新增供应量为7113套，成交量为4218套，签约率不足60%，自今年3月份以来，新房市场连续8个月供过于求的形势还将延续，库存量的最高纪录不断被刷新。

　　拐点确立

　　一面是“千里冰封”的市场，一面是资金回笼的压力，咬牙死扛、决意冬泳者固然有之，“识时务者为俊杰”的道理却为更多顺势而为的开发商所默认。

　　10月起，上海楼市传来品牌房企扎堆降价的消息，以高达20%乃至40%的降价幅度拉开了全国楼市降价的序幕。也就在10月，全国平均房价首现环比下降，2011年下半年来持续的价格僵局就此被打破，房价下降的拐点初步确立。一线城市房价止涨3个月后，二三线城市房价也全部呈现出下降趋势。随着降价潮的蔓延，全国房价加速下行，调控政策所发挥的作用越来越明晰。