社科院专家：限购就像“计划生育”一样不能放松

　　预计明年房地产调控政策将“进退两难”。如果放松，将面临政治上的压力，因为中央已经表态，要调整经济结构，要让老百姓买得起房子。如果再次放松的话，中央政府对房地产调控的权威性将丧失殆尽，所以没有退路，只能往前走。但是，如果房地产调控政策不放松，继续往前走也会遇到问题。因为近几年来中国经济的高速增长，就是依赖于房地产投资的扩张所带动的相关产业的增长。在经历了2009年的一轮大规模产能扩张之后，如果现在就不扩张了，那问题肯定严重，就是产能过剩进一步加剧。

　　在未来很长时间内，房地产行业的地位都是举足轻重的。正是因为房地产行业特别重要，这个产业的政策和走势需要特别关注和小心，一旦出现泡沫，等泡沫破裂时就要遭殃，欧美的危机最本质的原因就是房地产泡沫。中国的房地产泡沫是全世界最大的，房价涨的时间最长、幅度最大，一旦出现问题，后果很严重。

　　李战洪：房地产的关联度太大了，存款准备金率开始下调，不仅是调控房价的，也是调控整个经济的，从国际国内形势综合考虑，存款准备金率应该进入下行通道了。这已经说明底部信号，政策趋紧的方向已经结束了。限购是行政化的非常态手段，放松才是正常现象，明年限购应该还会持续一段时间，在底部确认后才会放松。

　　房地产调控政策在未来的几年里将继续呈现不成熟的状态，中央政府不愿降税费，地方政府不愿降房价，银行不愿降利息，开发商不愿降房价，有房的老百姓不愿资产贬值，没房的想房价快速下降。这五个方面纠缠在一起需要平衡，政策可能会在某一阶段趋向某一群体。

　　范小冲：明年宏观经济政策不敢说会宽松，保增长是关键。因为现在CPI(消费者物价指数)已经开始下来了，通胀问题已经得到控制，但经济增长问题还是一个巨大的挑战，所以明年一定要保住增长，社会才会平稳的发展。降息不太可能，因为现在本身已是负利率，但存款准备金率会逐渐下调。同时出台差别化利率政策，对首套房支持力度会大一些。而限购有可能会结构性调整，应该对普通商品房限购，对中高端的应该取消限购。因为原则上卖得越贵，地方政府的税源更多，也能更好地保障中低收入者。

　　孙建平：随着通胀回落和房价合理调整等政策调控目标的实现，加上2012年宏观经济可能出现显著回落，2012年的宏观调控和房地产调控政策都会出现放松的积极变化。宏观调控的侧重点可能在于存款准备金率的继续下调等货币信贷政策的实际放松，不排除降息的可能性。

　　房地产调控政策的侧重点可能在于首套房实际按揭利率从基准利率上浮1.1倍回落到基准利率打折，限购政策在首次改善需求、首次换房需求、外地人首套房纳税时间等方面会有条件地放松。事实上，11月份货币信贷政策在已经出现了转向，地方政府通过提高公积金贷款额度、普通住宅标准等也出现了转向。

　　10年黄金期的房地产行业发展到现在出现了诸多问题，同时，中国经济发展到现在也需要进行产业结构的调整与升级。在政策导向上，房地产行业的支柱地位将会改变，但未来5年内，在客观实践中房地产行业还将起到支柱产业的作用。但行业竞争格局、量价变化、税收财政机制相比前10年将发生显著变化。

　　【关键词二：市场走势】

　　房价下降将是趋势性变化，但不会进入下行大周期；

　　房地产整体向上的趋势很难改变，政策只能影响小波段

　　证券时报记者：目前楼市已深陷僵局，成交量持续下降，品牌房企开始纷纷降价，北京近期的成交量反弹就是近郊“以价换量”的成效。您认为，降价潮会继续蔓延全国吗？楼市拐点是否已经来到？您对明年的房地产市场的成交量和价格的变化如何判断？

　　孙建平：2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一二线城市向二三线城市传导，从中端房向高端房传导。在中央需求控制政策、开发商资金压力、行业库存供应压力和经济下滑等因素影响下，预计2012年全国全行业销量相比今年将出现4%左右的下降，全国房价出现3%左右的下降，对应到一二线主流城市房价同比跌幅大约在15%～20%左右，销量在上半年可能出现40%左右的同比下跌。楼市整体进入最近3年来的下行周期是确立的，但尚没有进入类似1998年或2003年时的那种下行大周期。