“限购”“限价”政策逼房价下行 有悖市场均衡

　　【中原地产研究年刊2011】政策走势新闻稿之三

　　中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2011》对未来政策走势分析认为，在控房价这一政治任务的高压下，行政限制后的成交价绝非均衡价格;“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但价格在条件改变时亦极易“失衡”。

　　2011年1月出台的 “新国八条”中明确要求各级政府须在一季度公布房价控制目标。截至 3 月 31 日，全国已经有 608 个城市公布了房价控制目标。就有公开数据的120个城市的房价控制目标来看，大多数城市以当地GDP增速、人均可支配收入增长速度为标准，基本把房价涨幅控制在 8%-15%之间。从 4 月上旬开始，国务院派出 8 个房地产市场调控督查工作组，对 16 个省市自治区、直辖市贯彻落实国务调控政策措施情况开展专项督查。随着政府加大力度对调控执行的监管力度，自2011年3月开始，各地陆续出台了具体“限价”措施(具体如下表)。

　　从“限价”措施公布的时点来看，大部分城市均在7月15日的“国五条”后出台，且多为未“限购”的三线城市，似有规避“限购”之嫌。从“限价”条款来看，各个城市虽然对房价控制的幅度不同，限价方式不同(按最高价、项目均价、按户型分类均价)，但均直指年初公布的房价调控目标，多为临时性措施。从市场影响来看，早期未出“限购”而执行“限价”的增城、从化有效避免了成交的下滑。中原监测数据显示，增城、从化“限价”后的月均成交套数较“限价”之前分别上浮58%和11%。

　　中原集团研究中心分析认为，在房地产市场供求长期失衡的背景下，“限价”可以有更多的含义。支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和劳动力成本。目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而不失为一种促进市场持持续健康发展的积极探索。