楼市寒冬卖茅台投矿产求并购 房企逆势求生转型

　　11月房企销售业绩大幅跳水，显示出2011年楼市调控取得阶段性成果。在寒冷度未知的2012年，“活下去、留下来”或许成为房企能够喊出的唯一口号。业内人士预计，房地产牛市已经结束，开始进入熊市，行业将迎来一场前所未有的大洗牌，房地产企业如何在熊市中谋求可持续发展，已成为当下房企的必修功课。

　　面对调控的持续深入，各大房企纷纷祭出看家本领，降价促销、兼并重组、转向经营，花样翻新，各显神通。对于房地产行业，2012或将成为众房企的“转型年”。

　　降价促销 博眼球还是真让利？

　　星河湾集团16日宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000—15000元/平方米不等，使星河湾成为本轮调控中第一个大幅降价的豪宅开发商，高达6亿元的补偿更是创下中国房地产市场纪录。

　　星河湾集团董事长黄文仔称，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，这是一个存在的事实。不降价，卖不出去；降价了，对忠诚的老业主是一种打击。每个企业对此的应对方式不一样，在星河湾看来，更多是考虑业主的利益，其他的都不重要。

　　自金九银十以来，全国一线城市陆续出现大幅降价楼盘，带动了部分地区房价的年末下行。龙湖、新城、万科、绿地、中海，这些国内标杆房企的降价风潮由点及面，但基本上都限于距离中心城市较远的郊区楼盘。

　　星河湾的“高调降价”标志着一线城市降价潮已波及中心城区。最新的市场情况显示，北上广深等一线城市出现跟此前完全不同的降价潮，核心城区或者高档社区纷纷加入降价行列，上海、广州、深圳等一线城市降价浪潮相继延至中心城区，部分高端楼盘和大开发商高调降价。

　　业内人士认为，随着豪宅步入“以价换量”行列，房价的调整步伐将加快，市场将进一步向预期方向变化。此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破，房价加速回归。如果调控政策持续，楼市将面临三个“无法避免”：大开发商的资金困难无法避免，大城市中心地区的降价压力无法避免，优势楼盘的降价命运无法避免。

　　但也有业内人士分析，知名房企率先大幅降价，并不全然是资金紧张所致，也是为主动应对更长时间后可能存在的资金需求，提前进行储备。所谓的降价促销、补偿差价，究竟是一种营销策略，或是吸引眼球的“噱头”，还是压力之下的纯粹让利，还需要观察和市场检验。

　　卖茅台 投矿产 房企“转行”分散风险

　　继日前上海项目高调降价之后，星河湾近期动作频频。据《每日经济新闻》报道，星河湾副总裁梁上燕将“告别”地产业，负责拓展星河湾的白酒业务。多数业内人士认为，进军白酒业并不意味着星河湾会放弃房地产业务，只是其企业多元化策略的一种尝试。由于房地产行业的周期性较强，所以需要寻找一些其他产业来进行互补，这也是其平衡市场风险的一种考虑。

　　在楼市深度调控大背景下，豪宅开发商转身卖茅台，的确引人联想。然而转战其他行业的并非星河湾一家。

　　之前有媒体报道，二三线房地产类企业因为陷入经营困境，已开始开展矿业投资。新湖中宝、绿景地产、华业地产、鼎立股份、莱茵置业等多家地产公司曾发布公告，投资或开发矿产。

　　由于住宅市场调控趋紧，房企转战商业地产的趋势也日益明显。2011年，北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。江苏常州11月份挂牌的30幅地块中，用地性质基本都是商业用地，而纯商业用地占比达20%；武汉今年计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上。

　　房企暴利时代即将结束，房地产市场面临全面调整。对此，企业越早转型，越能抓住机遇。目前公司做的新能源项目就适逢其时。

　　业内人士表示，房地产市场本身就包括住宅、商业、工业地产等，都是在土地上做文章，相互流动属于正常情况。调整住宅，必然使一些企业、资金、消费向其他市场转移。各类地产开发虽有相似之处，但区别也还是很大的，不能贸然随流，要做好充分准备，才能减少风险。

　　股权交易频繁 剥离房地产资产

　　12月7日，建业地产发布公告称，其间接全资附属公司建业中国与百瑞信托、天明地产及建业天明订立增资协议，同意将建业天明的注册资本由人民币1亿元增至15亿元。

　　业内人士认为，项目公司原本是母公司可以增加销售额的“财路”，如今在项目公司销售不济、急需资金的情况下，建业地产引入百瑞信托旨在通过收购建业地产现有项目公司，或向现有项目公司注资，或成立新合资公司的方式为建业地产现有及未来房地产项目筹集资金以作开发，实属无奈之举。

　　山东光耀东方董事长李贵斌认为，随着调控效果深化，明年市场将有更多房企转让项目股权或项目，这对于一些房企来说是机遇。　

　　中原地产统计数据显示，12月以来，京津沪渝四大产权市场再现近20宗房地产类股权挂牌项目，总市值接近100亿元。2011年1月至12月中旬，产权市场共出现491宗房地产股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。

　　今年11月以来，房企股权转让、并购等案例密集出现。业内人士指出，随着行业整合趋势的日益加剧，具有雄厚资金实力、品牌知名度高、销售能力强的大型房企在行业整合中占据明显优势，其市场占有率将进一步提升。

　　暴利时代远去 房企转型要靠品牌、靠产品

　　12月18日，据国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继10月房价环比指数首次负增长之后，全国房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加。

　　业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年楼市调控政策基调的确定，众多实力不济的企业将被清洗离场，而强者则会进一步巩固自己的地位，扩张自己的份额。“转型”正成为房企不得不面对的问题。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，过去的房企依靠低地价、低资金成本、高杠杆、高溢价的这种两低两高模式已经难以为继，开发商要开始寻求创新之道，将资源分流到其他环节中。

　　金科地产集团副总裁李战洪：市场的调控是行业大洗牌的机会，结果是市场集中度越来越高。这轮调控力度比较大，将出现三分天下的格局，即有三分之一的企业会壮大；有三分之一的企业在挣扎，挣扎好了就活了，挣扎不好就倒了；还有三分之一的企业会退出，被并购或被淘汰。行业会向三分之一强的企业集中。

　　房企到底是转型，还是逃生，需要等待时间检验。但可以预期的是，房企发展与生存的考验确实已经到来，暴利时代正渐渐远去。正如首创置业董事长刘晓光提醒的，转型是很痛苦的，也要看看自己是否有着相应的人才和实力，否则馅饼就会变成陷阱。

　　2012年，众房企势必迎来一场救赎与重生。业内人士表示，，缺乏品牌和能力的房企，在房价地价上涨时能够生存，到了薄利阶段真正靠品牌、靠产品的时候，会缺乏竞争力，可能活不下来。因此，现在房企要真正完成转型，困难并不在外部压力，而在于自己有没有核心竞争力、盈利能力和价值。否则，熬过这一冬，下一个春天也不会到来。