姚丽军：今年楼市整体较理想 年底状况不容乐观

　　对于全年的总结，应该有一个相对比较完善的全局观。刚刚过去的2010年，依然是政策为主的年份，从中看到几个关键词，第一个就是新国八条，都是从紧从严对房地产的控制，尤其是连续六次上调存款准备金率，整体市场资金缺乏比较严重的情况下，对房地产影响比较大。

　　瑞峰置业董事总经理姚丽军

　　第二个关键词，应该是限购，整个限购来讲，对东莞的影响分为两个方面。从东莞整个成交情况可以看得出来，限购两个方面的影响，一方面对于一线城市的限购，尤其是广州、深圳限购后，对于东莞的上半年反而是一个利好的因素，把这两个一线城市的客户源挤送到东莞来，比如说在深圳塘厦片区的客户。

　　此外，为什么说限购还是有影响呢? 从东莞第四季度楼市成交数据看出来，市场已经发生了明显的转向。虽然还没有看到全年结束的数据，但是从统计到12月15日的成交数据看，全年成交的数据是505万平方米，至12月15日为止，其中前三季度占了128万左右，在剩下10天左右的时间，每天是50套的数据，这个数据来讲应该说是比较低迷的。第四季度整个楼市转向是非常明确的，所以在限购的压力下，一线城市明显出现了量跌和价跌的情况，对于东莞楼市的影响也是比较深远的，与贯穿全年的限购关键词是有着密切关系的。

　　总结东莞2011年的楼市，总体上是不错，但是四季度转冷，年底的压力尤其大。为什么说总体的状况不错呢?508万的数字，这个数字跟前几年相比实际上还是一个比较理想的状态，500万以上的成交量只有2009年达到了。

　　从成交情况来讲，在一线城市跳水降价之后，整体市场氛围转冷之后，四季度出现了非常不理想的状态，尤其是到了年底，很多楼盘都会进入相对困难的销售期，所以年底的状况是不容乐观的。

　　此外，2012年的市场，还是要看土地的供应状况，会在两三年内转化为房地产供应，从今年的土地交易状况来看，数字还是非常理想的，今年的土地成交的商住土地交易量是194万平米，下半年到目前为止，共成交了97万平米，按照总的容积率计算，可建的建筑面积大概是611万平米，比去年增长了36%。而土地的楼面地价是1752万，跟去年基本持平。除此之外，从今年统计的库存量来看，到目前还有474万平米，加上年末的预计库存量可能达500万平米左右，再加上600多万平米，如果明后年这一块能够开发出来，那么明年整体的供应量会出现供大于求的状况。明年从供求关系角度出发，应该说市场还是存在一定的压力，这是从数据角度分析东莞明年的楼市。

　　今年总体来看，应该说供求关系还是比较均衡，因为新增的供应量是520多万，到目前为止已消化了508万平米，新增的库存并不是太多。如果明年有接近一千万的供应量，消化量达不到500万的情况下，库存将会极大增长，这是纯数字角度的分析预测。

　　对于即将到来的2012年，从长期的调整来讲压力肯定不会减轻，面对民生房地产业是否成为拉动经济的一部分，还是会继续拉动?成为产业转型的牺牲品?这还有待于观察，身处于这个行业，必须要做好的一点：就是必须苦练内功，在相对困难的年份里面，能够在市场里面获得相应的份额。