全国二手房市场已步入阶段性调整 发展空间巨大

    由于目前二手房价格的松动主要是受新房降价促销的影响，因此不同区域、不同价格段房源，其价格松动的幅度也各异。由于郊区新房市场供应较多，而且目前打折促销的新房项目基本位于城市郊区，对周边二手房项目价格造成较大压力，因此郊区二手房价格松动幅度较大；而中心区一手供应较为有限，二手房整体的挂牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房价格相对坚挺。如属于北京郊区的通州区和亦庄，在2011年此轮价格调整中累计跌幅分别为7.4%和6.4%，位居北京10区跌幅榜前两位。

    图1  五大城市二手住宅成交面积结构变化

 
数据来源：中原集团研究中心

    图2  北京各行政区二手房价降幅对比

 
注：各区域房价降幅，为2011年5月至今，CLI北京二手住宅价格指数各行政区的分区指数累计跌幅。数据来源：中原集团研究中心

    供求两旺  租赁市场量价齐升

    与买卖市场的低迷形成鲜明对比的是，租赁市场成交活跃。这主要是由于租赁市场是以实际的居住需求为基础的，受调控的影响较小。加之，受限购影响，部分购房需求转向租赁市场兑现，因此2011年租赁成交活跃，租金呈波动上涨态势。据中原统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，该比重均在60%~85%之间。其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首，达85%。

    自2009年初经济复苏以来，六大城市二手住宅租金指数一直保持小幅上涨，此外在通货膨胀、外来人口增加以及毕业生就业等因素刺激下，租金屡创新高。根据中原领先指数系统数据显示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指数累计涨幅在10%~31%。其中，除成都租金指数累计涨幅略低外，其他四城市累计涨幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜首。

    由于通胀居高不下，短期内租金上涨的势头还将继续维持。但随着价格调整的不断深入，租金上涨的速度将会有所放缓。