中原地产预测：明年二手房市场量价交换缓慢回升

    随着新房市场降价的铺开，二手楼市有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量亦会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象，据中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》预计，2012一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。

    价格加速下调  幅度范围扩大

    从历次调整后的恢复过程来看，都是以成交价格的下跌来换回成交量的回升，这也符合经济学的价格规律。对比本次调整和2005年上海和2007~2008年一线部分城市的楼市调整的情况，最大的不同在于，本次楼市调整主要是“限”，而之前的调控主要是在于增加交易的成本，并没有限制交易行为，因此本次楼市的调整过程会相对漫长，主要表现为：成交持续低迷周期较长，价格下跌带动成交回升的幅度有限。这是目前二手楼市“量跌价滞”的主要原因。

    目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。据中原报价指数数据显示，自2011年2月以来，六大城市二手住宅报价指数一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大，二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。

    由于本轮二手房市场价格调整主要是由新房市场的降价所造成的被动调整，因此调整的深度和调整时间的长短，将主要取决于新房市场调整的深度和时间长短。预计2012年六城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右，京沪深的调整幅度稍大，而穗津蓉的调整幅度会相对较小。

    分区域来看，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。

    成交触底回升  进程曲折漫长

    在价格下降的作用下，有望换来成交量的回升，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，虽然降价换来成交量的回升，但回升的幅度较为有限，因此复苏的过程将会曲折而漫长。

    现阶段宏观调控的效果已经初步达成，一线城市房价已经进入下降通道，而一刀切的限制措施误伤了大量的刚性和改善型需求，与此同时，世界经济和国内经济都出现下滑的迹象。因此预计，2012年，针对房地产市场的调控政策将会逐步优化，如允许合理的改善型需求的释放，则有利于二手房市场的流通，2011年11月30日下调准备金率已经释放出了积极的信号。

    目前的二手住宅成交量已经处于历史最低位，成交量再走低的空间已经很小。未来在价格下降的刺激下，成交量将逐步回升，预计2012年二手房成交量将同比2011增加约2~3成。

    从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。

    图1  CLI二手住宅报价指数走势图（2009年第1周—2011年第48周）