全国二手房市场已步入阶段性调整 发展空间巨大

    从目前的市场情况来看，本轮调控的效果已经显现，一线城市二手住宅成交量跌至谷底，房价上涨的步伐得到了遏制，一线城市二手房价格已进入下降通道。但从长期来看，一线城市的二手楼市依然发展空间巨大，成交量和二手占比仍会有所提升。

    成交骤降  普通住宅占比增加

    随着调控政策的加码，特别是在限购及限贷的长期影响下，2011年调控比2010年的两次调控对市场的影响周期更长，自2011年2月以来六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小阳春未能如期，“金九银十”亦爽约，到2011年底为止仍未出现回升的迹象。

    在政策的高压态势下，投资型需求和改善型需求均以被挤出市场，目前二手楼市的成交量主要以刚性需求在勉强支撑。而随着新房市场降价促销的增多，二手房需求被进一步被分流，导致二手房成交量自年初以来一直处于低位；而二手房业主报价高企，也很大程度上阻碍了成交。

    据中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》数据显示，2011年六城市二手住宅成交面积略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，较2009年峰值回落51%。各城市具体情况差异较大，其中广州由于以自住需求为主，且历来成交均较为平稳，2011年二手住宅成交面积较峰值水平的回落幅度相对最小，为24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。

    从成交结构来看，低总价的中小户型占据成交的主体。根据中原统计数据显示，2011年北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下二手住宅成交占比分别为49%、66%、62%、65%、65%，而且这一比重较2010年、2009年均有不同程度增长。

    相比于中小户型的大众住宅，高档豪宅成交情况更为惨淡。选取了上海市成交活跃的十大普宅和十大豪宅5，对比2009年以来各季度二手成交套数，发现2011年以来，十大普宅和十大豪宅成交套数均是呈逐季回落的态势，而且豪宅成交套数下降的速度明显高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的3~5倍。

    价格松动  郊区楼盘领跌

    在调控的影响下，价格快速上涨的态势被遏制。并且随着各地一手住宅市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格亦开始松动。自2011年4月以来，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅价格相继开始下跌。
但二手房业主的资金压力较小，而且限购又导致业主惜售心态加剧，因此并不急于降价出售。据中原监测数据显示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盘较前一期同类型产品开盘价格，有10%~20%的价格优惠。而中原领先指数系统数据显示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅价格的累积跌幅均不超过7%。

    从2011年全年来看，降价周期最长的两个城市北京和深圳，其二手住宅较2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅价格较2010年底依然上涨，但和前两年的累积涨幅相比，2011年的年度累计涨幅有所收窄。