今年国内写字楼市场三重利好刺激 资金持续流入

    在调控政策下，资金为何选择写字楼，原因主要有以下三点，第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

    挤出效应明显 大单收购激增

    在住宅调控的影响下，投资住宅市场的风险不断增大，因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。其中无论是国内国外的基金还是主要企业都积极购入写字楼物业，写字楼大单与去年相比出现了明显增加。

    以基金公司为例，8月底，国内首支商业地产基金——高和投资收购了位于北京东三环核心位置的博瑞大厦写字楼底层共计1万多平方米的物业。2011年6月份，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布收购成都凯丹广场50%的权益。房产基金公司LaSalle Asia Opportunity III以约4.4亿元向瑞安建业收购成都瑞安中华汇商业项目49%的权益。

    企业收购方面，日本开发商森大厦将位于浦东陆家嘴区域的中国内地第一高楼环球金融中心的高区物业进行拆零销售，总计上市64套，合27.58万平方米，截至目前已售3.36万平方米，购买方包括汤臣集团、天平汽车保险、国华人寿、宝钢等大型企业。瑞安建业出售旗下浦东陆家嘴金融区的21世纪中心大厦42层至55层共81套房源，总成交金额达22.7亿元，成交均价约102715元/平方米，创下上海写字楼成交均价的新高。

    经济结构调整 刺激需求增长

    中国经济的转型是指从第二产业占主导向第三产业占主导转变，不同城市第三产业占GDP的比值差异明显，北、上、广、深这四个一线城市第三产业占GDP的比重均高于50%，平均值为61%，表明一线城市的经济已经处于第三产业快速发展期，对写字楼的需求将持续增加；反观二线城市，第三产业占GDP的比重除重庆外，均接近50%，处于转型的前期，经济仍然以第二产业为主，对写字楼的需求将稳步增加。

    回报持续稳定 逐利资金流入

    资金向来都是以利润为导向的，而写字楼的稳定回报率吸引了部分长期投资者的进入。据中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》数据显示，8个城市的平均租金回报率达到5.17%，远高于住宅市场的2%-3%的水平，处于相对合理的水平，这对写字楼的投资具有明显的刺激作用。

    图1 八个主要城市样本甲级写字楼租金回报率（2011年）