没有高价地的一年 2011全国重点城市土地市场低迷

    2011，没有高价地的一年

    在过去的5年中，2007、2009、2010年是高价地频出的三年，其间群雄逐“地”，溢价率节节攀升，总价、单价高价地频频刷新纪录。然而，2011年多数重点城市居住用地总价、单价、溢价率的最高值较历史记录下降显著。房企普遍表现谨慎，购地意愿较低，土地市场持续低迷。

    谨用资金慎行开发 总价高价地逊色

    中原集团研究中心监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%~88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的，仅有重庆和深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元及64.39亿元。 而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市则多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。

    中原集团研究中心表示，2011年，房企融资极为艰难，除了IPO及发债融资门槛继续从严以外，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“高价地”因其资金及开发模式要求高，出现的几率大幅降低。

    非中心区位交投居多 单价高价地消失

    中原集团研究中心监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高单价亦较前期明显下滑。其中仅深圳、苏州、武汉高于2010年的水平，其余城市分别较上年下降10%~71%。从北京、上海、广州及杭州等4个传统高地价城市来看，2011年地块的最高单价同比下降34%~60%，均处于近五年中的低位。

    中原集团研究中心认为，单价“高价地”消失的缘由，除了“综合评标”、“限地价，竞配建”等土地出让方式改革以外，2011年出让地块郊区居多，极少黄金位置地块成交，是最高单价下滑的主要原因。从13个重点城市最高单价地块的位置来看，北京、上海、广州、重庆、成都、长春及杭州等7城市今年出让的最高单价地块位置均大不如去年“高价地”的位置优越，因此地价上出现显著下滑。

    多项土地政策叠加 溢价率大跌

    中原集团研究中心监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地最高溢价率的平均值为110%，而2007、2009、2010年同一指标曾分别高达431%、252%、272%。同比数据来看，仅重庆略高于2010年的水平，而其余城市的表现均大幅低于前三年的水平。

    中原集团研究中心认为，溢价率大幅下滑的原因主要来自于多项土地政策的实施。其中，国土部于2010年底发出通知，要求土地溢价率超过50%的作上报处理。此后，多个城市大幅上调土地出让底价，以致高价地块底价出让的现象频频出现。此外，“综合评标”、“限地价，竞配建”等土地出让改革方式亦成为严控溢价率涨幅过大的重要手段。

    然而，随着楼市调控持续深化，土地市场逐渐呈现出低迷态势。政策环境的不明朗使得开发商对后市缺乏信心，萎靡不振的新房销售市场也使开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企公开声称“不拿地”。受此影响，年末土地市场难有起色，2011全年土地成交低迷已成定局。