2011年东莞楼市产品分析：洋房供需两旺稳中有升

    2011年总结：产品类型分析

    别墅

    1、别墅市场整体供求价

    整体稳中有升，联排、双拼别墅签约量最多

    2011年,东莞别墅产品供求比整体呈小幅增加趋势；签约价格较往几年亦有小幅上涨,整体稳中有升，别墅成交增加亦拉到全市整体均价。由此可以反应出，虽然政府大力打压，但高端产品销售却依然较乐观。

    分产品类型来看，叠加别墅成今年大赢家，签约量较往年超大幅度增加，增幅为104%，而价格较10年大幅上涨超七成，主要为森林1号签约；受市场影响独栋产品签约量大幅下降约五成，签约均价稳中有升，上涨2成；排别墅及双拼别墅签约量最多，较10年也分别大幅上涨五成、八成，从签约价格来看，联排别墅稳中上涨11%，而双拼别墅略有下降11%。

    2、别墅季度供求走势

    别墅市场受政策及观望气氛影响不大    各季度别墅供求较均衡
 
    相对2010年，今年别墅供、求量相对较均衡，各季度平均供应16.1万平方米、成交14.1万平方米;这也反应出别墅市场受政策打压及市场观望影响相对较小；从签约价格来看，今年前三季，别墅签约均价持续下滑，于第四季度出现回升，但价格出现波动仅属产品结构性调整，别墅产品大幅度升、降价可能性不大。

    3、区域别墅供应分布

    2011年别墅新增供应主要分布于黄江镇、塘厦镇、南城区、虎门镇及高埗镇，这五大区域供应量占全市53%，由此可见别墅产品区域划分较明显；而四大城区中的东城区别墅供应2.8万平方米，以独栋别墅为主；万江区总供应3.4万平方米，产品以联排、双拼产品为主；

    各面积段别墅供求

    叠加别墅供应主力区间：151－240平方米；独栋别墅供应主力区间：391－450平方米、511平方米以上大独别墅；联排别墅供应主力区间：201－270平方米、301－360平方米；双拼别墅供应主力区间：361－450平方米。

    洋房

    1、洋房产品整体供求价

    全市、市区洋房供需两旺 整体稳中有升

    2011年全市洋房产品供求基本平衡，供应量及签约量基本保持于460万平方米，较10年增加近两成；2011年全市洋房签约均价7316元/平方米，较去年上涨约一成；2011年全市洋房产品整体呈稳中有升趋势。

    相对2010年市区洋房今年也供需两旺，供求较去年分别上涨31%、18%；今年市区洋房均价8349元/平方米，较去年上涨14%。

    2、洋房季度供求走势

    第三季度供应量创历史最高 第四季度价格出现小幅下调

    2011年三季度洋房产品供应量及签约均价均创历史最高，但到第四季度由于市场观望气氛越演越烈，洋房签约量创年度最低，签约均价也持续下滑跌至7146元/平方米，主要因为年底各大楼盘价格促销、折扣优惠力度都有明显提升、5折、6折、7折特价房频现，很大程度的拉低了整体成交均价；

    3、区域洋房供求价

    洋房供应、成交区域分化很明显 热点区域签约较突出

    供应：2011年东莞洋房产品供应主要来自南城区、虎门镇及寮步镇，该三个区域洋房供应量占总量约四成；

    签约： 2011年东莞洋房产品签约主要来自南城区、寮步镇及万江区，该三区域洋房签约量占总量三成;

    价格:2011年东莞洋房产品签约均价最高的是松山湖11289元/平方米、其次是虎门镇9701元/平方米、莞城区9155元/平方米紧随其后。

    4、各面积段洋房产品供求

    2011年国家坚持调控不放松，旨在支持刚需，遏制投机，故为适应政策需要，刚需产品成为市场主力，即：51－60 ㎡ :一房、71－90㎡:二房、91－110 ㎡：三房；上半年部分区域增加了很多大户型产品，故151－160 ㎡四房户型销售情况也较理想。

    市区

    供应：2011年东莞市区洋房新增供应以91－110 ㎡三房、121－140 ㎡三房、四房及161平米以上大户型为主；

    成交：刚需产品占主导，41－60 ㎡一房、61－80 ㎡二房、91－110 ㎡三房；受供应量增加影响城区中大户型成交也较为理想，121－140 ㎡三－四房151 ㎡以上大户型。

    由此可以看出，虽然政策打压甚严，但东莞有潜质的豪宅产品客户依然存在，且受政策影响并不太大。

    公寓

    1、公寓产品整体供求价

    供应、签约量创历史最低 价格平稳上涨

    随着城市加快开发建设，可供开发公寓的地段日益稀缺，公寓供应量受到限制；继07－08年公寓产品供应井喷后，公寓产品供应逐年减少，到2011年全市公寓产品供应量跌破10万平方米，创历史最低。随着供应量的减少，公寓产品签约量也严重减少，2011年全市公寓总签约16.8万平方米，较去年大幅减少近七成。2011年东莞公寓签约均价6942元/平方米，较去年略有上涨7%；由于近两年公寓产品供应量较少，现市场在售产品大多为08、09年存货产品，且由于前几年公寓需求相对已饱和，所以相对其他住宅产品公寓产品无论是租金还是售价价格都相对较稳定。

    2、公寓产品季度供求价

    供应量集中于下半年 签约量持续减少

    2011年一、二季度，东莞公寓产品供应几乎为零，到三、四季度供应略有增加；2011年公寓产品签约量呈持续下滑状态，到第四季度，公寓产品仅签约2.4万平方米，创历史最低；

    3、公寓产品区域成交

    区域分化较严重 主力价格保持在5500－6500元/平方米

 
    2011年公寓产品签约主要集中于大朗镇、虎门镇及南城区，该三个区域公寓签约量占总量近五成，由此反应出相对同类住宅公寓产品区域分化更为明显，多个区域公寓供应及签约均为零；2011年东莞公寓签约价格保持在5500－6500元/平方米；均价最高的是长安镇13124元/平方米，主要为沃多夫签约、其次为东城区8083元/平方米，主要由怡丰公寓签约拉高整体均价、南城区均价7449元/平方米，主要为国际公馆锦上签约拉高均价。