2011年楼市结构失衡：刚需户型偏紧 大户型较多

    2011年大市总结（住宅）

    一．整体情况

    1.商品房供应情况

    商品房供应创近三年最高  其中商业用房供应创历史最高

    整体：整体连续两年持续增加。2011年全市商品房新增供应约649.4万平方米，同比增加20%，创近三年最高。其中商业用房（非住宅）供应106.7万平方米，同比增加28%，创历史最高。住宅供应542.6万平方米，同比增加18%.今年住宅市场受政策限制影响较大，而商业物业则处于较宽松政策环境，导致商业物业开发提速。

    别墅：供应64.4万平方米，同比略增6%，供应创近四年最高，接近历史最高峰。

    公寓：供应8.9万平方米，同比大幅萎缩51%，供应创历史最低。

    洋房：供应469.3万平方米，同比增24%，供应创近三年最高。

    办公：供应40.4万平方米，同比大幅增44%，供应创历史最高。
 
    车库：供应19.7万平方米，同比大幅增加153%，供应创历史最高

    商铺：供应46.7万平方米，同比基本持平。

    受政策支撑，商业用房成交比重创历史最高

    2011年全市商品房网签面积约595.4万平方米，网签金额约502.8亿元，网签均价约8391元/平方米。其中商业用房（非住宅）网签面积约75.4万平方米，创历史最高，占商品房比重约12.7%，亦创历史最高，均价约9711元/平方米。
 
    2010-2011年房地产调控较为频繁，尤其2011年被称为“政策年”，在一系列高压政策下，商品住宅发展受到较大程度的打压，导致开发商将转向非住宅开发，2010-2011年东莞非住宅成交较往年有飞跃性地提升，比重均在12.6%上下。

    供需两旺  供求平衡  房价理性平稳上涨

    整体概况：供需两旺，供求平衡，房价理性平稳上涨。2010-2011年历年供应量与销售量均基本相当。

    供应量：新增供应542.6万平方米，连续三年增长，逼近2008年水平。
 
    销售量：网签面积520万平方米，同比增加18%，逼近09年水平。

    销售额：网签金额425.7亿元，同比大增29.6%，反应出开发商资金回笼较顺利，导致降价意愿较小。

    房价：网签均价8188元/平方米，同比涨7.7%，未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅，如剔除别墅结构性拉高及开发成本增加等因素，房价涨幅将更低，东莞楼市长期保持理性与平稳。

    第四季度莞楼市急转直下，成交创07年以来同期最低

     自2010年四季度后，东莞房价平稳在8200元/平方米上下，价格波动较小，整体表现平稳。

    今年第四季度，全国楼市进入深度调整。在全国楼市看跌形势下，东莞难以“独善其身”，第四季度开始出现调整。第四季度房价经历一年后首次跌破8000元，约7992元/平方米。

    从房价来看，相对而言，东莞第四季度楼市属于“微调”，房价调整幅度仅2到3个百分点；从成交量来看，第四季度成交急转直下，面积仅104.4万平方米，环比三季度萎缩26%，成交创07年以来同期最低。

    第四季度东莞楼市整体特征为：量缩价微调

    月度成交整体平稳  10月始成交持续下滑

    供应情况：年度两大供应高峰：3月和9月，恰好为两次“限购传言” 催熟所致。为“赶限购末班车”，开发商积极入市。

    成交情况：整体而言成交较平稳。除春节所在月2月以及11-12月三个月成交量较低外，其它月份签约量平稳在50万平方米上下。其中12月成交量跌入历史冰点，仅21.1万平方米，为07年以来月度最低（春节月除外）

    房价情况：2010年10月后，房价平稳在8200元/平方米上下，波动较小。国庆后楼市促销增多，但主要以少量特价房促销为主要形式，房价整体根基未受动摇，整体仅以微调为主。

    万科虹溪诺雅成为2011年单盘销冠

     2011年万科虹溪诺雅以超14亿签约金额成为年度单盘销售冠军，除此之外万科另两个项目位列前十，分别为万科棠樾和万科金域松湖

    从楼盘销售前十情况可看出，楼盘销售分化罗明显，成交向优势资源集中，如开发商品牌、自然资源等，同时中低价位，中小户型高性价比楼盘得到畅销。

    万科以绝对优势蝉联东莞销冠  房企寡头现象明显

    2011年万科地产继续领跑东莞，以近60亿绝对优势蝉联东莞销冠，市场份额高达13.8%，较2010年提高1.8个百分点，连续两年市场份额提升。

    中信地产以近30亿优势成绩排行第二，较前两年排名有所提前。

    新世纪地产紧随中信地产排行第三，长期稳定在全市前五名行列

    光大地产由于今年推货量较少，由去年排行第二降至第四，今年住宅签约额约22亿元。

    2011年住宅签约金额前十名开发商全市比重约46%，近两年均保持约一半份额，房企寡头现象较明显。在日趋激烈的市场环境下，房企分化现象将更明显。

    结构失衡 刚需户型供应偏紧 大户型供应较多

    2011年房产政策支持刚需，打压投资及大户型过度需求，但实际供应结构失衡，刚需户型供应偏紧，而大户型供应较多。如90平方米以下户型供应比重仅37%，同比去年仍减少7个百分点，部分区域二房户型“一房难求”；140平方米以上大户型供应比重高达22%，比去年增加4个百分点。楼市供应与政策要求背道而驰，刚性需求受到较大程度抑制，未能完全激活。

    南城、寮步、虎门成交量位列前三甲

    2011年房价超过“9000元”区域有七个，分别为：松山湖12490元，塘厦镇10893元，东城区10364元，虎门镇10355元，长安镇9808元，南城区9309元和莞城区9000元。

    2011年销售面积超过区域有六个，分别为：南城区74.8万平方米，寮步镇42.4万平方米，虎门镇32.2万平方米，松山湖31.6万平方米，万江区30.6万平方米，大朗镇30.5万平方米。

    相对而言，“供过于求”区域主要有：高埗镇、虎门镇、石碣镇、黄江镇和南城区

    2011年楼市总结：

    全年整体：供需两旺，房价平稳

    饱受“限购传言”干扰，“假限购”促成“真成交”

    供求失衡，刚需产品供不应求，普通大户型销售遇压力

    第四季度开始微调，特价房为主要形势，“量缩价微降”