2011全国房地产进入深度调整 东莞四季度现微调

    2011年宏观背景总结

    一．全国：2011年经济工作目标整体基本实现

    二．全国：今年频繁用货币手段，最终基本实现“抗通胀”任务

    今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现年度“抗通胀”任务。

    今年国家控制货币供应量和新增贷款量，3次加息及6次提高存款准备金率，降低货币流通速度，减少过剩流通货币总量，对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作为对资金依赖较高的行业，今年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制。

    三．东莞：改变一味追求GDP增速方式  加快结构调整

    2007年之前，东莞经济增长速度长期保持20%及以上的高速增长，2007年之后，东莞放弃一味追求GDP增长速度方式，加快产业结构调整，GDP增速基本回落至一位数以内。2011年加快经济社会双转型，已基本告别追求GDP阶段。
 
    2007年以后，伴随GDP增速回落，在经济转型下，东莞第三产业比重得到明显提高，最终从07年之前长期保持42%比重提升至2008-2011年间的50%左右，东莞转型效果初步呈现。随着东莞转型的推进，东莞房地产业将迎来更广阔的发展空间。

    2011年东莞GDP增长目标为8.5%，前三季度增幅仅8.5%，完成全年目标存在一定的困难，说明：东莞作为全国最典型制造业，在全国制造业面临困境大背景下，经济发展受到制约。

    四．2011年全国房地产进入深度调整  东莞四季度现微调

    从70大中城市房价来看，2011年4月始，环比上涨城市数量逐月减少，从4月的56个减少到11月的5个，环比下降的城市数量从4月的9个持续增加到11月的49个，同比涨幅回落的城市数量从年初的31个增加到11月的61个，即87%的城市房价同比涨幅出现回落。

    在一系列高压政策下，全国楼市整体得以降温，市场观望氛围较浓，部分城市进入深度调整。相对而言，2011年东莞受政策影响较小。全国楼市早在第二季度开始进入调整，东莞则仅在第四季度11月才开始真正进入降温。

    五．2011年政策关键词：“限贷”、 “限购”、“房价控制目标”

    2011年东莞面临三大楼市政策，分别为“全国性限贷政策” 、“限购预期” 和“房价控制目标”。

    “限贷”：作为全国硬性政策，东莞楼市亦受限贷影响，投资需求受到严重打压，甚至部分首次置业及首改置业刚性需求受到误伤。

    “限购”：东莞最终未出台“限购”政策，但却饱受“限购预期”干扰，“假限购带来真成交” ，政策挤压出部分楼市需求。
 
    “房价控制目标”：“房价控制目标”是东莞楼市的“挡箭牌”。东莞最终完成了房价控制目标，是东莞最终逃脱 “被限购”命运的必要条件。

    宏观背景小结

    2011年中国经济“抑通胀”、“稳增长”目标基本实现，包括房地产行业在内的“调结构”的经济工作重点在加深进行中。在“限贷”“限购”及“房价控制目标”等一系列重拳下，2011年中国楼市进入深度调整。

    在全国制造业面临困境大背景下，2011年东莞经济遭遇一定压力，房地产业快速发展受到经济形势制约。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳定发展，2011年东莞楼市整体表现“供需两旺”，仅在四季度出现短暂调整。