中原地产：2011东莞地产二级市场分析与后市展望

　　2011年东莞房地产市场回顾

　　2011年，作为楼市调控政策升级加码的一年，从10年初开始实施的调控政策逐渐发挥效力，全国楼市普遍由涨幅趋缓，向价格下探稳步推进，尤其是北京、上海、广州、深圳等城市，降价风潮开始蔓延开来;反观作为三、四线代表的东莞市场，虽然一样受到紧缩货币政策的影响，但是“限购令”始终难产，在广深限购需求外溢，通胀高企，投资渠道缺乏等因素影响之下，全年成交逆势飘红、独树一帜。细看全年各个时期，2011年1月份，东莞楼市很好的延续了10年12月的热闹行情，单月商品房成交面积70.60万㎡，部分供应偏紧的区域供应放量，使得压抑良久的需求得到充分释放，取得2011年的楼市开门红;然而进入到2月份，除了受到春节长假的影响之外，期间第三次调控如期而至，全国大中城市纷纷出台地方版“限购令”，市场观望氛围加剧，部分开发商的优惠折扣效果甚微，致使成交量下降至23.65万㎡;进入3-5月，席卷全国的限购风潮愈演愈烈，整个东莞房地产市场风声鹤唳，几次传闻甚至具体到了实施日期，部分开发商更是连夜开会商量对策，但是“限购令”并没有如期而至，反而演变成一场声势浩大的“促销令”，可谓因祸得福，在这段时间，部分品牌开发商的楼盘工程日夜加班加点，以赶在某些时间节点发售，过后普遍取得非常不错的销售率，致使5月份旺季的商品房成交面积上升到67.90万㎡，当中尤其以城区东城、南城、松山湖的豪宅项目最为受益;盛夏时节的6-8月份，恰逢楼市淡季，这一时期市场进入相对平静期，开发商的推货规模也有所回落，主要以高端豪宅的加推为主，打折优惠幅度有限，此举却造成全市住宅均价节节攀升，在8月达到8505元/㎡，连续3个月冲破政府8200元/㎡的警戒线，限购预期再次抬头。

　　从9月底开始，中央调控政策放松的预期荡然无存，全国楼市风云突变，之前几个月开发商与购房者博弈僵持的局面被无情打破，上海、北京、杭州、深圳等更具风向标作用的城市，不断有龙湖、绿地、华润、中海等品牌开发商祭出降价3成、4成的幅度，由于心理落差前期业主打砸售楼处的一幕昨日重现，甚至由降价引发的业主维权几乎成为楼市转折的一个戏剧性插曲。然而，相比远在千里之外的北京、上海楼市降价大战硝烟弥漫，近在咫尺的广州、深圳成交哀鸿遍野，隔江对望的珠海、中山限购、限价，10月的东莞楼市在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等超级大盘的带动之下，暂时掩盖了市场向下的趋势，成交依然保持一定的活跃度，但是进入11月随着前期热销楼盘的后续签约释放完之后，市场终于被打回原形，况且受到前期一线城市价格大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，造成楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量都得不到保证，此时“以量换价”逐渐成为市场共识，开发商不得不以低于市场预期价开盘，或推出部分特价单位，才能保证出货量回笼资金，其他大部分的楼盘每周成交不足两套，同时也显示出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”，11月住宅均价也下降到7821元/㎡，再次回落到8000元/㎡关口下方。12月，虽然央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点，首开货币政策适度微调的窗口，但整体楼市环境还是相对偏紧，部分开发商参照其他城市推出更吸引眼球的营销手段，例如黄旗山1号推出“保值回购计划”，花样年·君山推出“3年包月供”等等，这些措施由于诸多的法律风险，对实际的成交促进并不大，只能作为一种有效的噱头。此外，由于12月高端楼盘政府有意放缓审批，部分高价楼盘被迫延缓签约等原因，商品房月成交仅为27.03万㎡，成交量环比上月继续下探，低至仅次于受春节放假影响的2月份。

　　提要

　　供应方面：走出前两年偏紧局面，特别是商业、车库供应激增。

　　进入2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，所以全年供应量时隔两年之后，再次迈上六百万的关口，达到651.09万㎡。由于大量豪宅楼盘入市，特别是标杆大盘的扎堆，城区供应达到247.80万㎡，同比增长27.36%;而镇区由于区域较多，2011年供应量达到403.29万㎡，占全市的61.94%。受政策调控影响较小，同时由于上半年通货膨胀预期、人民币升值预期加剧，避险资金的流入，使得商用物业、车库供应量激增。

　　需求方面：通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，合力促使楼市成交旺盛。

　　2011年商品房成交面积为591.03万㎡，同比上升18.31%，成交套数为59680套，同比上升20.31%，成交金额为494.42亿元，同比上升25.47%。镇区在近3年的表现也非常突出，成交量都在300万㎡以上，其中2011年成交面积384.69万㎡，同比增长26.80%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，促进楼市的活跃气氛;纵观2011年东莞商品房市场，可用“先扬后抑、供需两旺”来形容，一季度楼市供应两旺，楼市很好的延续10年底的火热气氛，特别是进入第2季度，东莞开发商利用一次又一次的“限购传闻”，抓住购房者赶搭末班车的心理，以及广深限购之下，深圳外溢的投资保值需求得到有力承接;第3季度则是借助“金九银十”的旺季，在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等高性价比楼盘入市带动下，成交保持一定的活跃度，此外，东莞公积金贷款优惠政策，对刚需的支持力度也不容忽略;但是进入第4季度在受一线城市大幅降价，购房者观望抬头的影响，以及高端楼盘签约延后，致使成交量出现低迷，降到全年的低点。

　　价格方面：住宅均价8186元/㎡，同比上涨7.61%，涨幅逐渐放缓。

　　2011年东莞住宅均价升幅仅为7.61%，远低于市场预期，并且在政府的目标控制线以内。主要原因是：首先，虽然上半年以城区豪宅为主，致使价格节节攀升，但进入下半年随着大朗·碧桂园、金地外滩8号、香槟雅苑、新世纪·颐龙湾等等中低价位楼盘的入市，最后几个月房价应声下落;其次，经过政府与几十家主流开发商的约谈，部分豪宅项目变得有节奏的签约;再者，随着一线“北上广深”调整日渐加剧，降价三成、四成比比皆是，虽然东莞本地楼市没有那么风起云涌，但是观望气氛不断积聚，从7、8月份开始，“以价换量”逐渐成为共识，打折优惠省行。2011年商品房均价为8365元/㎡，同比10年上升6.03%;住宅均价为8186元/㎡，同比10年上升7.61%;洋房均价为7286元/㎡，同比10年上升9.99%;公寓均价8190元/㎡，同比10年上升28.31%;别墅均价15685元/㎡，同比10年上升3.14%;商铺均价8966元/㎡，同比10年下降12.18%。

　　供需方面：供需矛盾得到初步缓解，开发商出货压力逐渐凸显。

　　根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态;而2：1相对来说才处于供需平衡水平。经过2009-2010年商住用地大量成交，前期工程稳步推进，11年纷纷进入发售阶段，终于有力缓解供应一直偏紧的局面，2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，终于有利缓解一直供应偏小的局面，供应从另一方面促进促进需求的大幅释放，全年商品房成交591万㎡，足以媲美2009年的行情，但是总体而言未来开发商的出货压力仍将逐渐凸显。

　　一、 新增供应分析

　　2011年东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，较09年同期上升37.36%。其中住宅供应量为561.58万㎡，同比10上升20.47%;住宅供应套数53079套，同比10年上升20.41%;从供应的结构来看，别墅、写字楼物业供应面积增幅明显大于住宅物业，这是在2011政策调控贯穿，社会资金需求出口，在住宅市场多方受压的情况下，开发商寄望于别墅、商铺回笼资金所致。

　　2011年整体新增供应量再次迈上600万㎡关口上方，缓解前两年供应偏紧局面。

　　从2004年至2011年8年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达800万㎡。2008年楼市进入调整期，开发商对市场前景不容乐观，开发信息不足因此新增供应持续减缓，2008年供应为679万㎡; 09年楼市受刺激政策支撑回暖，很多开发商日夜赶开工，但是由于房地产开发的周期性，因此很多项目延迟到2010年上市，市场以消化库存为主;2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万㎡，相对需求而言供应仍然偏紧。进入2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，所以全年供应量时隔两年之后，再次迈上六百万的关口，达到651.09万㎡。

　　镇区特别是二线镇区房地产开发投资步伐加快，将成为未来重点片区。

　　从2007至2011年近五年城镇区商品房供应情况来看，由于城区房地产发展起步早，政府城建投资力度大，开发商集中式，因此城区从2007年供应量256.61万㎡逐年减少到2010年194.57万㎡，进入2011年，由于大量豪宅楼盘入市，特别是标杆大盘的扎堆，城区供应达到247.80万㎡，同比增长27.36%;而镇区由于区域较多，2009-2010年商住用地大量成交，因此镇区相对供应量较大，2011年供应量达到403.29万㎡，同比增长14.77%。随着城区优质地块的消之殆尽，不少开发商纷纷瞄准发展潜力巨大，并且底价低廉的镇区以谋长远发展。

　　南城供应继续高居榜首，部分三线镇区项目增多。

　　据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2011年商品房供应以南城、虎门、寮步、东城、松山湖排前五名，其中南城以126万㎡的供应量连续两年排名第一，并且高出第二名两倍多。全市供应的30个城镇中，大部分区域同比10年供应有所增长，特别是南城、虎门、寮步、东城等区域;同时部分偏远的三线镇区，例如石碣、沙田、中堂、桥头也有明显增长，带动所在区域的楼市成交。

　　附表：各区域供应面积同比增长情况(单位：万㎡)

　　受政策调控影响，住宅开发投资有所降温，商业地产开发持续升温，写字楼、车库供应放量最为显著。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011住宅供应同比10年上升20.47%，走出前两年供应偏紧的格局，其中豪宅大户型、中小户型的供应突出;但是写字楼、车库由于受政策调控影响较小，同时由于上半年通货膨胀预期、人民币升值预期加剧，避险资金的流入，使得商用物业保值，增值的价值再次拔高，开发商也审时度势地加推此类产品，致使写字楼、车库分别同比10年供应量上升了53.39%、22.35%。

　　合拼户型为供应主力，中小户型在个别超级大盘的带动下比例上升。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应户型面积分析，小户型公寓、一房在今年供应继续偏紧，主要是由怡丰公寓、新时代家园、金桂华府二期等零星供应组成;而受调控政策影响最大的合拼户型，全年供应比重仍然达到28.23%，出货压力可见一斑;不过刚需产品的中小户型、中低价位的产品供应有明显增长，其中二房供应比重达到28.66%，贡献最大的楼盘当属大朗碧桂园、新世纪颐龙湾等超级大盘;而五房、复式等超大户型的供应在下半年有所减少，这主要是由于楼市看淡趋势愈发一致，豪宅的观望氛围较普通住宅更为浓郁，开发商不敢贸然推货。

　　二、 需求分析

　　通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温，合力促使全年商品房消化量591万㎡。

　　2011年东莞全市在售楼盘为近300个，其中全新楼盘约有50个。纵观2011年东莞商品房市场，可用“先扬后抑、供需两旺”来形容，一季度楼市供应两旺，楼市很好的延续10年底的火热气氛，特别是进入第2季度，除了通胀预期之外，东莞开发商利用一次又一次的“限购传闻”，抓住购房者赶搭末班车的心理，以及广深限购之下，深圳外溢的投资保值需求得到有力承接，各大楼盘普遍取得十分不错的开盘销售率;第3季度则是借助“金九银十”的旺季，在大朗·碧桂园、新世纪·颐龙湾等高性价比楼盘入市带动下，成交保持一定的活跃度;但是进入第4季度在受一线城市大幅降价，购房者观望抬头的影响，以及高端楼盘签约受限制，致使成交量出现低迷，降到全年的低点。

　　2011年商品房成交面积为591.03万㎡，同比10年增加18.31%，成交套数为59680套，同比上升20.31%，成交金额为494.42亿元，同比10与09年都有明显增长;其中住宅成交521.16万㎡，共49162套，面积同比10年上升19.17%;非住宅成交69.87万㎡，共10518套，同比10分别上升12.35%和76.66%，成交金额为59.26亿元，同比10年轻微下降1.66%。

　　2011年全市商品房成交情况：

　　调控政策难挡旺盛成交行情，总体成交可媲美2009年。

　　从近四年年度成交走势来看，07年全球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险，全国楼市“量价齐升”，价格疯狂上涨，东莞楼市严重供不应求，价格跳跃式上涨，整体成交高达663.33万㎡，为近四年来“最高峰”;08年全球金融危机的影响，经济放缓，成交量跌入谷底;但08年底利好的宏观政策、宽松的信贷政策等因素，使得09年回暖过快，供求矛盾再次显现，价格上涨较快，成交量直逼600万㎡;然而从2009年12月中旬开始，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度愈加严厉和强硬，使得2010年楼市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。进入2011年，成交总量可以媲美2009年的旺盛行情，究其原因包括：供应放量激发需求持续释放;广深限购之下，投资置业需求严重外溢;东莞制造业不景气，利润被人工、原材料不断蚕食，本地企业主把手头闲资投入楼市;上半年通胀高企，投资保值增值需求增加;品牌开发商的标杆楼盘入市增加，带动成交的活跃度。

　　镇区成交面积、增长速度均高于城区，彰显地产重心的慢慢偏移。

　　从近三年城镇区商品房成交走势来看，2011年城区在数值上面同比10年有所小幅增长，成交面积206.34万㎡，同比增长率5.22%，城区面积的增长主要得益于中信森林湖·兰溪谷、滨江公馆·荣爵馆、天利中央花园、万科·金域松湖、万科金域华府二期等等大盘的集体发力;而镇区在近3年的表现也非常突出，成交量都在300万㎡以上，其中2011年成交面积384.69万㎡，同比增长26.80%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，促进楼市的活跃气氛，从这些年镇区成交比重逐渐抛离城区，可见东莞地产市场的真心逐渐发生偏离，由城区转向发达镇区。2012年镇区更多的项目将启动，尤其值得关注的是塘厦、凤岗、大朗，这些区域不但全新楼盘数量众多，而且不乏万科、中信、碧桂园等全国标杆房企，以及首次进入东莞的广系品牌开发商敏捷地产、珠江投资等等。

　　南城成交依然独领风骚，临深圳标杆大盘抢先出货。

　　从各区域成交情况来看，2011年大部分区域受政策调控影响较小，54.55%的区域商品房成交量同比去年有所增长。南城继续荣登榜首之位，但比去年继续小幅回落，紧跟其后的是东城、寮步、大朗、万江等区域。同时值得关注的是泛深圳区域的凤岗、塘厦、虎门等区域，很大程度上归功于深圳客户的外溢，成交呈现一幅逆势飘红的景象，益田大运城邦、卧龙山花园、虎门国际公馆等均超过去年业绩;2011年上半年，在深圳新房屡屡被限价困扰，价格开始不断下探之时，二手房愈加惨淡，中介地铺难以维持生存，莞深二、三级联动受到青睐。

　　2011年是难能可贵的一年，在全国大部分一线、二线城市成交哀鸿遍野的外部环境下，东莞楼市仍然能保持良好的发展势头，对有志于在道滘、中堂、石碣、麻涌等偏远区域，深耕本土市场的开发商而言，带来不少信心。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况(单位：万㎡)

　　住宅受到调控、通胀高企、投资渠道缺乏，促使商用物业成为市场的“新宠”。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，受政策调控的影响，2011年住宅市场整体成交大幅放量，同比10年分别都有不同的升幅，其中公寓由于供应持续偏紧，变化幅度不大;普通住宅方面中小户型成交量明显增多，而高档洋房、豪宅洋房经过上半年的集中释放之后，下半年所占比重有所回落;而别墅与商用物业受政策影响最小，在住宅市场竞争加剧的时候，开发商为了回笼资金，完成全年销售目标，借助通货膨胀高企、人民币升值预期压力加大、投资渠道缺乏等因素，近期商铺的成交异常火热，并且价格达到片区天花板，如万科长安中心、万科·紫台、中熙·弥珍道等等。

　　市场成交以两房、三房为主导，合拼户型、超大户型受抑制。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年随着严厉的调控政策的延续，特别是银行贷款的进一步收紧，房地产信托基金的叫停等错综复杂的影响，合拼户型、超大户型经过上半年的短暂集中释放之后，在3季度、4季度的后续出货明显乏力，银根收紧所发挥的威力逐渐凸显，特别是接近年尾受到楼市观望氛围的笼罩，诸如黄旗山1号、花样年君山等豪宅也不得不推出保值回购、3年包月供等营销措施，但实际的效果甚微，以营销噱头为主;而受到政策误伤的刚性需求成为市场主流产品，无论是供应还是需求比重较之前明显攀升，可见两房、三房产品俨然成为市场的出货主力军，在市场逐渐回归理性，投资、炒房者踪迹难寻的时期，中低端楼盘的中小户型普遍取得不错的销售率，这将对开发商后续楼盘的产品定位形成影响，或许今后盲目追求大户型、合拼户型的现象可望得到逐步缓解。

　　深圳限购需求外溢，东莞临近深圳楼盘全力承接。

　　深圳与东莞接壤，交通便利，经济贸易往来频繁，因此深圳客户来莞置业逐渐增多，尤其是靠近深圳区域的凤岗、塘厦、长安、樟木头等区域，这些区域对2011年贡献度很大，其中凤岗的纯深圳盘益田·大运城邦一期以1346套位列季军。尤其是深圳出台限购、限价、限贷之后，东莞开发商主动拓展深圳客户，深圳投资客继2007年之后再次入莞，但是2011年这次大举入莞比2007年总体看趋向理性，主要呈现几个特点：一是物业选择方面，2007年投资客对于高价位、低价位产品都有投资，然而2011年的投资客对价格比较谨慎，主要投向公寓、小户型等低总价单位;二是区域选择方面，视野拓宽了不少，之前的投资客只对塘厦、凤岗、长安、樟木头较感兴趣，2011年寮步、黄江、大朗等区域，在鼎峰品筑二期、大朗碧桂园等楼盘的带动下，也迎来一波深圳客的热潮;三是参与的开发商方面，以本土的开发商为主，国企考虑到品牌形象，后续外乎方面还是较为谨慎。

　　成交向品牌开发商聚集，“二八现象”明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从开发商业绩完成率去分析，2011年全市约216家开发商，其中有91家开发商销售收入超过1亿元，8家开发商超过10亿元。超过1亿元的91家开发商当中，只有37家完成去年业绩的90%以上，即是仅为四成左右;今年东莞市场“二八”分化的现象依然没有改变，品牌开发商的物业成交集中度高备受置业者关注。20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.80%上升到76.02%，但是由于楼盘推售节奏的差异，以及户型产品不同，开发商的业绩分化十分明显。

　　三、 供需分析

　　2011年商品房供应大幅放量，前两年供应偏紧现象得到初步缓解。

　　根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态;而2：1相对来说才处于供需平衡水平。2010年商品房供需情况整体比2009年的供不应求压力有所缓解，09年由于楼市出现回暖，需求持续释放，供应跟不上，因此供求严重失调;2010年供应量持续偏紧，但比2009年有所增加，需求受新政影响有所压抑，全年在曲折中共成交近500万㎡，因此整体由09年的供不应求趋向供应甚微偏紧转变。2011年，经过2009-2010年商住用地大量成交，纷纷进入发售阶段，2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，终于有利缓解一直供应偏小的局面，从另一方面促进促进需求的大幅释放，全年商品房成交591万㎡。

　　四、 库存供应状况

　　商品房可售存量为620.62万㎡，同比上升3.54%，库存在持续底部徘徊后快速反弹。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年12月31日东莞商品房的累积可售存量为620.62万㎡，同比去年同期上升3.54%，库存在持续底部徘徊之后，呈现一幅快速反弹态势;其中商品住宅可售存量面积为460.71万㎡，可售套数为39973套，同比2010年底，存量面积增加46.53万㎡，套数增加4079套。其中，别墅库存有较大增加，库存77.78万㎡，增幅为14.72%。2011年总体存量逐步翘尾，主要是受政策调控的影响，4季度观望氛围加剧，开发商前期积压的货量集中拿到预售证，而不得不开盘的楼盘销售率普遍低于预期所致。2012年预计新上市项目较多，随着商品住宅的集中放量，可售存量仍将处于600万㎡以上的高位，特别是12年1季度，楼市的淡季时节，将是开发商出货压力最大的时期。

　　五、 新开工分析

　　2011年开工量创近4年来“新高”，达到925万㎡。

　　从近四年东莞商品房新开工量来看，前一年的开工量有多大就预示着下一年的供应量也会较多，2007年开工量为853.95万㎡，2008年由于金融危机的影响楼市不景气，开发商商进度放缓，但供应量也去到了679.64万㎡。随后2008-2009年房地产都处于调整期，开工量都在600万㎡上下，进入了2010年，经济持续复苏，加上前几年迟迟未动的项目集中开工，使得2010新开工放量，开工量高达772.36万㎡;进入2011年，东莞房地产市场开工量继续冲高，达到925.19万㎡，同比增长19.61%，创下4年来的新高，不过由于开发商资金链的趋紧，以及库存压力与日俱增，可以预见2012年部分已经开工的项目，其工程进度将不得不有意放慢，以观察后市东莞楼市的走势，同时缓解资金压力。

　　六、 价格分析

　　2011年住宅均价8186元/㎡，同比上涨7.61%，涨幅放缓。

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2011年商品房均价为8365元/㎡，同比10年上升6.03%;住宅均价为8186元/㎡，同比10年上升7.61%;洋房均价为7286元/㎡，同比10年上升9.99%;公寓均价8190元/㎡，同比10年上升28.31%;别墅均价15685元/㎡，同比10年上升3.14%;商铺均价8966元/㎡，同比10年下降12.18%;而写字楼均价为5514元/㎡，同比10年下降38.56%;车库均价8716元/㎡，同比10年上升4.57%。

　　2011年东莞住宅均价升幅仅为7.61%，远低于市场预期，并且在政府的目标控制线以内。主要原因是：首先，虽然上半年以城区豪宅为主，致使价格节节攀升，但进入下半年随着大朗·碧桂园、金地外滩8号、香槟雅苑、新世纪·颐龙湾等等中低价位楼盘的入市，最后几个月房价应声下落;其次，经过政府与几十家主流开发商的约谈，部分豪宅项目变得有节奏的签约;再者，随着一线“北上广深”调整日渐加剧，降价三成、四成比比皆是，虽然东莞本地楼市没有那么风起云涌，但是观望气氛不断积聚，从7、8月份开始，“以价换量”逐渐成为共识，打折优惠省行。

　　2011年东莞各物业成交量价情况：

　　(1)整体住宅

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年住宅总成交面积为521.16万㎡，成交套数为49162套，套数同比上升21.75%，成交均价为8186元/㎡，同比上升7.61%，其中纯深圳盘益田·大运城邦一期以1649套签约量，排名全市第一。

　　(2)别墅

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年别墅总成交面积为59.65万㎡，成交套数为1786套，套数同比上升24.37%，成交均价15685元/㎡，同比上升3.14%，其中山水别墅万科·棠樾以36900元/㎡，签约量179套排名第一。

　　(3)公寓

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年公寓总成交面积为26.72万㎡，成交套数为4508套，套数同比上升19.96%，成交均价为8190元/㎡，同比上升28.31%，其中益田·大运城邦二期以513套的签约量占据公寓成交第一名。

　　(4)商铺

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年商铺总成交面积为52.38万㎡，成交套数为3561套，套数同比上升41.53%，成交均价为8966元/㎡，同比下降12.18%，其中大朗毛织贸易中心以457套签约量排第一位。

　　(5)写字楼

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年写字楼总成交面积为7.85万㎡，成交套数为532套，套数同比下降68.26%，成交均价为5514元/㎡，同比下降38.56%，其中汇盛国际以118套签约量占居第一。价格是由于星耀国际价格仅为6955元/㎡拉低所致。

　　(6)车库

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年车库总成交面积为8.19万㎡，成交套数为6423套，套数同比上升27.19%，成交均价为8716元/㎡，同比下降4.57%，其中万科·金域蓝湾以508套签约量排名第一。

　　2011年东莞普通住宅中位房价5909元/㎡，价格增长放缓。

　　从普通住宅年度走势可以看出，东莞普通住宅均价经历了07年整年的快速上涨后，在08年持续回调，进入09年由于“四万亿”的投资发放、信贷宽松等因素使得存量快速消化，新增供应对接不上，开发商捂盘惜售现象比比皆是，成交价格一路高歌上涨，从普涨到个盘分化;进入2011年由于普通住宅产品多样化发展非毛坯修、高档物业、高赠送等产品逐渐增多，使得价格整体被拉高，普通住宅的中位房价为5909元/㎡，同比上涨了3.07%。(注：普通住宅包括洋房和公寓)

　　七、 潜在供应分析

　　2012年将有大量全新项目入市，潜在供应面积达到784.87万㎡，创历年新高。

　　从目前统计的数据来看，2012年全市商品住宅总建筑面积达784.87万㎡(包含不可售面积、开发商自用面积等)，按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积比重约为12.4%，据此计算，2012年全市商品住宅潜在供应量为687.55万㎡，创历年新高。

　　此外，受2011年房地产政策调控延续，银行信贷收紧的压力，部分原本计划在2011年入市的部分项目推迟在2012年入市，市场新增供应逐步增加，市场消化压力也将逐步加大。

　　2012年楼盘供应形式统计：

　　2012年供应上市物业类型统计：

　　2012年各区域供应总量统计：

　　八、 2011年销售排行榜

　　万科以66亿元业绩继续独领风骚，持续三年领跑东莞楼市。

　　截止2011年12月31日，11年各大房地产企业销售排名尘埃落定，万科、中信的江湖地位依然如故，其中万科以66.01亿元成为冠军，中信以30.77亿元屈居亚军，新世纪地产以26.64亿元位居季军，但是本土龙头光大地产，今年业绩下滑明显，仅以23.73亿元排名第四。从销售金额排名前十的开发商情况，品牌开发商的市场份额越来越大，同时值得大家关注的是外来开发商在2011年取得非常不错的成绩，前十名当中7家属于外地开发商。

　　2011年政策升级加码年，部分开发商同样可以取得不错的成绩，这主要有以下几个原因：一是审时度势，“限购令”传闻变成“促销令”，上半年抢先出货;二是通过众多楼盘，合力促销，抑或超级标杆大盘逆势大规模低于市场预期发售;三是利用6月、7月通胀高企的时机，抓住转瞬即逝的营销节点，依靠豪宅产品跑赢大市;四是“以价换量”，年底各种促销冲量。

　　2011年开发商商品房销售排行前十名(按销售金额排行)：

　　2011年商品房项目销售排行前十名(按销售金额排行)：

　　2011年普通住宅销售套数排行(按销售套数)

　　2011年普通住宅销售面积排行(按销售面积)

　　2011年普通住宅销售金额排行(按销售金额)

　　九、 2012年后市展望

　　1、经济面：12年为保证经济平稳增长，中央将在货币政策、税收等方面进行更多微调。

　　2011年，中国经济增速逐季放缓，国民生产总值从一季度的增长9.7%，下降到二季度的9.5%、三季度的9.1%，可以预见2011年4季度和2012年1季度将继续小幅下探。究其原因，欧债危机愈演愈烈，并且一直找不到有效的解决途径，全球经济二次探底前景堪忧，中国的外贸出口也深受其害;此外，人民币汇率、原材料成本、人工成本上升，不断蚕食中小企业利润，造成中小企业生存缓解堪忧，所以2011年12月，在北京举行的中央经济工作会议，全面分析了当前国际国内经济形势，并确定明年经济工作主要任务，继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展，加快经济结构调整，深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。可以预见， 2012年中央为了防止经济增速下滑过大，同时改变中小企业融资贷款困难的局面，在通胀得到控制，逐渐回归理性之后，将会率先放松货币政策的紧绷神经，以促进经济的活跃度;同时，2012年为切实减轻中小企业负担，国家发展改革委已经决定从2012年1月1日至2014年12月31日，对该类企业免征管理类、登记类、证照类行政事业性收费等。

　　2、政策面：12年上半年“限购令”仍将持续，下半年之后或将有条件地逐步调整细则。

　　2011年，中国46个一线城市、省会城市、计划单列市实施限购令，此举造成被限城市楼市哀鸿遍野、惨淡收场。虽然从2011年10月开始，全国楼市风云突变，特别是一线城市量价齐跌，但价格调整的幅度与范围有待进一步扩大化，调控的效果并没有完全达到政府预期，同时一旦调控放松房价反弹的条件依然具备，所以近期中央表态保持实行楼市政策，从前期成都、佛山变相放松“限购令”被叫停就可见端倪。相信进入2012年，中央将继续监督地方政府实行限购政策，同时也进行多方面的防范措施，因经济增速下滑造成的硬着陆，同时会重新树立对刚需购房的支持，不排除到2012年下半年，随着楼市的调整加深，价格底部形成，会在限购的细则、货币政策等方面进行适度调整。

　　3、保障房：楼市双轨制渐行渐近，商品房一家独大格局将被改变。

　　根据住房和城乡建设部公布，2011年全国城镇保障性住房开工1000万套的任务已经完成，其中不少省区市超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标，广东省31万套的任务也比住建部的要求提前、超额完成。进入2012年，全国的保障房建设新开工700万套，届时在建的工程量将达到约1800万套，在继续抓开工的同时，将把建设的指标转移到竣工量，其中2012年基本建成保障房500万套以上，让低收入家庭早日住进保障房。可以预见，由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房+保障房”的双轨制时代，这也从另一方面为行政调控政策的有条件推出，创造良好的外部环境。

　　对东莞而言，虽然保障房建设一直遇冷，甚至出现申请经济适用房的人数远低于供应的套数，这种难见的尴尬问题，但今后政府将把重点放在人才公寓、廉租房上面，从而覆盖到更多的人群，并且有利于企业对高新技术人才的吸引，从而维持东莞房地产市场的稳健健康发展。

　　部分重点城市保障房规划：

　　4、消息面：开发商断臂求生出售“高价地”项目，进入房企兼并重组的高峰期。

　　2011年以来，京沪津渝四大产权交易所已有100宗房地产类产权交易挂牌，达同时期最高值。部分开发商迫于资金压力在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，“断腕”求生。其中SOHO中国和上海证大、绿城中国旗下子公司签署协议，以40亿元现金接手上海外滩高价地50%股权，更是一石激起千层浪;同时，杭州滨江房产集团以1亿元收购金都房产持有的衢州置业公司50%的股权，将增加滨江集团权益储备土地面13万㎡，权益容积率建筑面积19万㎡;绿城除了出售上海外滩高价地股权之外，也向融创中国全资附属公司融创置地转让湖滨置业51%的股权，作价5100万元;此外，由于对后市的统一看空，包括金种子酒、酒鬼酒、水井坊、泸州老窖等非地产专业户，也逐步退出地产业务。进入2012年，在全国楼市行情继续缩量调整的时期，部分过往过度扩张，手头资金难以保证项目推进的开发商，将不得不出售部分资产，以求顺利过冬。

　　5、12年国内楼市仍将缓慢下行，一线城市持续深幅缩量调整。

　　2011年，作为楼市调控政策升级加码的一年，从10年初开始实施的调控政策逐渐发挥效力，全国楼市普遍由涨幅趋缓向逐渐下探转变，虽然万科、恒大之类的品牌企业能够同比去年大幅增长，但毕竟是凤毛麟角，从全国一、二线城市的销售情况看，“萎靡不振”仍是全国楼市的主基调，特别是4季度成交哀鸿遍野。2011年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量也同比下跌18.01%，而在政策的严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。

　　2012年，特别是1季度，可以预见全国将继续面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州等大中城市、省会城市，将有更多企业加入“以价换量”的行列，加大促销力度，并将进入持续深幅缩量调整阶段。

　　6、12年东莞楼市整体依然平稳，成交情况较为看好。

　　2011年，作为避风港的东莞市场，虽然一样受到紧缩货币政策的影响，但是“限购令”始终难产，在通胀高企、广深限购、投资渠道缺乏、公积金贷款优惠政策、商业升温等措施，合力促使楼市成交旺盛，全年商品房成交面积为591.03万㎡，同比上升18.31%，成交金额为494.42亿元，同比上升25.47%。2012年，由于东莞房价上涨势头已经被遏制住，上升幅度放缓，预计“限购令”出台的可能性依然偏弱，在货币政策有条件适度微调，广深购房需求继续外溢，商品房供应持续放量，品牌开发商扎堆的激发之下，整体成交情况较为看好。

　　7、12年东莞楼市进入供过于求的年份，未来出货压力有所增加。

　　从2004年至2011年8年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达800万㎡。2008年楼市进入调整期，供应量为679万㎡;2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万㎡，相对需求而言供应仍然偏紧。进入2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，所以全年供应量时隔两年之后，再次迈上六百万的关口，达到651.09万㎡。

　　进入2012年，东莞商品房供应将保持高位，从2011年新开工量创近4年来“新高”，达到925万㎡，就见到一丝端倪。更为严峻的是，2011年延续下来的库存620.62万㎡，也是一块难啃的骨头，在全年新增供应700多万㎡的情况下，仅仅寄望于政府利好政策的出台，开发商的出货压力将难以消除。

　　8、12年东莞楼市“先抑后扬”的时代，下半年将是项目扎堆、争相出货的时期。

　　可以预见，从2011年11月开始的观望潮，在2012年初难有根本性的改变，特别是1月、2月恰逢龙年春节放假前后，将进入成交最艰难的时期，东莞商品房日均成交量维持在两位数，各大楼盘将普遍遇到上门量不足，门可罗雀的尴尬处境。预计直到阳春三月，开发商才断断续续推出部分货量，以此刺探市场交投行情，以及价格的接受程度，同时缓解资金紧张局面，不排除压抑了半年多的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波少量的释放，但东莞楼市成交要恢复到正常的月份，仍然需要整个外部环境的支持，直到进入2012年下半年，特别是央行货币政策调整窗口开启之后，经过存款准备金率的多次下调，各种利好叠加释放之后，借助“金九银十”前后的东风，从而促进楼市活跃度的提升。

　　9、12年东莞楼市的品牌之年，品牌开发商聚集的热点片区备受追捧。

　　2003、2004年前后，东莞房地产市场就迎来了外来开发商的大举开拓期，首先是富通地产、万科地产、金众地产的率先登陆，并品尝到“头啖汤”，挣得盘满钵满、名利双收，随后合正地产、金地地产、深城投、深业等也尾随而至，这一期间不乏成为典范的明显楼盘，例如万科城市高尔夫花园、金地格林小城等等。此后，每年都有品牌开发商挥师东莞，特别是09年龙光地产击败万科、保利等多家巨头，摘下莞城高价地，直插东莞最中心的片区，同年碧桂园集团进军大朗，10年保利地产入主松山湖、樟木头，11年“广系”开发商的敏捷地产、珠江投资。

　　2012年，品牌开发商的楼盘将明显增多，进入品牌之年，特别是万科、碧桂园、佳兆业、恒大等等，有很多全新楼盘面市，临近深圳的凤岗、塘厦、长安、虎门、樟木头，以及泛城区的大朗、厚街、寮步将是热点片区;其中碧桂园集团将有全新楼盘塘厦·碧桂园、碧桂园·时代城、观澜·碧桂园、碧桂园·天麓山蓄势待发，潜在供应面积近50万㎡;万科地产的朗润园、松湖中心、金域国际、松山湖1号龙湖居等新盘，加上老盘的加推，潜在供应60万㎡左右;佳兆业地产的西平、沙田项目也稳步推进;可以预见，品牌开发商的聚集对促进东莞楼市的发展，起到积极的作用，并且对购房者的号召力与吸纳力不容忽视。

　　10、12年莞深同城化、主城区外拓、中西部经济带崛起，带来片区楼市的活跃。

　　2011年12月26日，广深港高铁广深段正式开通运营，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港;而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

　　此外，东莞主城区的外拓，以及中西部经济带的崛起，寮步、石碣、厚街、大朗、黄江、麻涌、沙田等镇区将首先受益，一方面，越来越多的品牌开发商进驻布局，特别是佳兆业地产、金地地产、敏捷地产、钜隆地产给片区带来高品质的楼盘，和创新营销模式，并且供应的增加，将会合力激发片区沉寂多年的购房需求，提升市场交投气氛的活跃度。

　　11、12年东莞楼市继续分化，刚需产品、商用物业将成为新的“吸金点”。

　　2011年住宅市场整体成交大幅放量，其中公寓由于供应持续偏紧，变化幅度不大;普通住宅方面中小户型成交量明显增多，而高档洋房、豪宅洋房经过上半年的集中释放之后，下半年所占比重有所回落;而别墅与商用物业受政策影响最小，在住宅市场竞争加剧的时候，开发商为了回笼资金，借助通货膨胀高企、人民币升值预期压力加大、投资渠道缺乏等因素，促进成交的旺盛。

　　2012年，东莞楼市将继续有所改变，首先是市场回归“刚需产品”为主导的购房市场，大户型、复式、合拼户型将面临较大压力，这也使得开发商在后期产品上面做出调整;此外，除了城区南城、松山湖保持原有热度之外，二线镇区将继续升温，特别是部分热点镇区，塘厦、凤岗、大朗、黄江、寮步在品牌开发商的标杆楼盘带动下，迎来供需的高峰期;非住宅物业的商铺、写字楼、车库，也继续成为部分开发商回笼资金的选择。总体而言，12年东莞楼市刚需产品、写字楼、商铺、车库将成为新的“吸金点”。

　　12、12年东莞楼市首次置业比例增多，投资、投机需求将被区别对待。

　　最近几年东莞楼市比较稳健的发展，房价也没有相邻的广州、深圳般上涨，但是对于东莞“哑铃式”的人口结构而言，逐年小幅上升的房价也是较为吃力，并且银行房贷利率的提高，也加剧这部分目标人群的观望气氛，普遍造成“刚需族”被误伤，反而是改善型需求继续平稳释放的景象，从近期大户型、豪宅成交比重上升就可见一斑。2012年，随着房价上升幅度进一步趋缓，全国知名开发商的聚集，高性价比楼盘的增多，以及国家再度对首次置业的支持，首次置业的需求会被重新点燃，而投资、投机需求被区别对待。

　　十、 2012年东莞楼市预测

　　1、近期东莞楼市日均成交维持两位数，预计成交回升最快发生在2012年3月份。

　　2012年3月，开发商开始逐步加大推货力度，缓解资金压力。

　　压抑了半年多的购房需求，在品牌开发商、新鲜产品的激发下，会有一波释放。

　　价格调整逐渐到位，观望良久的购房者选择入市。

　　2、房价调整低位在2011年7月-2012年3月。

　　由于近两年上市的大部分楼盘是高价拿的地，况且人工、材料成本上升，价格下降空间有限，经过一段时间的调整之后，预计将逐步到位。

　   此时不但是淡季时节，并且也是调控政策最为严苛，开发商的资金链最为紧绷的时候。

　　 经过前期“以量换价”回笼资金之后，接下来进入旺季价格将逐步企稳。

　　3、2012年东莞住宅均价回到7字头。

　　全市住宅市场当中，适合刚需的中小户型产品增加，冲抵豪宅、非毛坯修的虚高。

　　由于规划审批报建的规范，楼盘通过高赠送抬高“面价”的情况将被改变。

　　 开发商的经营策略将以“跑量”为主，不再盲目追求“溢价”。

　　部分新盘扎堆、竞争激烈的片区，以低于市场预期价开盘增多。

　　4、全年商品房成交量预计为550-620万㎡，销售金额450-550亿元。

　　综合各方因素，预计2012年东莞商品房成交面积，与11年旗鼓相当或小幅调整。

　　有利因素：品牌开发商扎堆号召力强、货量充足激发需求、政府再次支持首次置业、深圳需求外溢、公积金贷款优惠、商业升温等等;

　　制约因素：购房利息成本仍然偏高、购房者“买涨杀跌”、楼盘工程进度等等。