瑞峰置业：东莞楼市2011年总结及2012年预测

    导读

    1、土地：2011年东莞土地市场整体供需两旺，商住供应比率超50%，达08年以来最高点，同时商住用地成交量创历史新高，后续供应得到保证；但是房企拿地也渐趋理性，土地底价成交成为主流，商住地成交楼面地价1723元/㎡，同比下降8个百分点。塘厦住宅用地全年成交63.57万㎡，占全市总成交量的21%，俨然成了“卖地大户”，价格方面城区仍然最具竞争力，松山湖异军突起。

    2、新增：2011年东莞商品房新增643.97万㎡，同比上涨19%。今年供应走高限购令可谓是催化剂，在“限购令”盛传的压力之下，东莞上半年大幅度加推大户型和别墅产品；而下半年又适时推出市场稀缺的刚需产品，全年住宅供应达到了555.38万㎡。而非住宅供应88.59万㎡，同比56%，、因为下半年东莞楼市成交开始步入低迷状态，开发商再度从商用物业找出路，如长安万科中心、台商大厦、广发金融大厦、汇一城二期等优质物业推出，再加上车位的突出供应，推高非住宅的供应量。

    3、成交：2011年东莞全年商品房成交595.23万㎡.住宅成交520.06万㎡，比2010年上涨18%，共成交48975套；非住宅成交75.17万㎡，比10年上涨18%。2011年依然政策为主的一年，东莞在此一轮调控却从中获利，广深两地的限购，将客户挤送到东莞来；“限购令”在东莞的盛传，大幅度地刺激改善性客户出手；再加上后市有楼盘低价入市，助推东莞取得佳绩。

    4、价格： 2011年全年都处于严厉调控之中，一线城市楼市成交一片哀鸿，东莞却走出独立行情，前10月成交一路飘红，住宅成交均价稳步上涨，虽然后市因大量低价位楼盘入市，但无法将价格拖至“8”千之下，今年住宅均价为8182元/㎡，未超越年初制定的房价警戒线8246元/㎡，比去年7429元/㎡上涨10个百分点，符合瑞峰置业去年年报中价格上升10%的预测。

    5、新开工：2011年新开工量创4年新高，后市供应得到有效支撑。2011年新开工量商品房累计新开工量956.38万㎡，同比增加23%。其中，住宅新开工量750.58万㎡，同比上涨16%；非住宅新开工量205.81万㎡，同比上涨60%。南城区住宅开工量最大，110.56万㎡，遥遥领先其他各镇区。

    6、供需：2011年东莞新增住宅552.72万㎡，比10年增加10%；而住宅成交量520.05万㎡，比10年增加18%。经过07年高企、08年触底、09年反弹、10年回落，2011年东莞楼市因限购令助推成交量再度上涨近两成，而新增供应仍然延续10年的节奏继续走高，进而使得供需比增大，市场供应紧张局面再度得以缓解。

    7、消化2011年东莞楼市前8月新增供应消化基本均衡，月度存量波动不大，第四季度由于大环境影响，存量走高。根据过去12个月的平均成交量计算，东莞在售住宅存量在不增加供应的情况下，可以在11个月消化完毕，市场仍然相对理性。

    一、土地市场

    1、土地供需两旺  商住用地量创历史新高

    2011年东莞市国土资源局一级市场共挂牌上市171宗土地，总面积688.13万㎡，与2010年基本持平；其中商住用地71宗，占地面积348.33万㎡，同比大幅增加57%；20宗商业金融用地，占地48.97万㎡，同比减少42%；80宗工业用地，占地290.83万㎡，同比减少25%。

    2011年东莞住宅用地成交量约298.83万㎡，同比上涨48%，创历史新高。上半年在全国住宅土地市场萎靡不振的的情况下，东莞住宅土地市场逆市飘红，尤其是前4月份，推出31宗土地仅1宗于2月流拍，且该宗流拍地块最后于4月成交。转至5月，全国房地产市场及土地市场疲软的态势蔓延到东莞，地块流拍频频出现，观望情绪进一步蔓延，下半年东莞住宅土地市场笼罩在流拍与底价成交的阴霾之中。面对东莞住宅土地市场的放量，房企拿地却更趋于理性，土地成交楼面地价为1723元/㎡，较10年回落8个百分点。

    除此之外，2011年东莞土地市场还有两个亮点值得注意，一是土地网上交易开始试行，如果试行结果令人满意，则土地网上交易逐步推行；二是商住商服综合用地出让比例大幅增加，虽然商业金融用地同比下降53%，但是7月开始，商住商服用地捆绑出让成为商品房土地市场的主流，一般地块商业比率30%左右。

    2、商住供应比率超50%  达08年以来最高点

    根据瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，东莞土地供应量自08年大幅放量后，09年开始收窄，10年再度飙高，11年继续保持在高位水平。2011年商住用地供应比率自07年后再度超过50%，供应总量约348.33万㎡，创历史新高。东莞住宅“价格洼地”地位逐渐得到业内认可，在10年广州、深圳实施限购政策之后，东莞住宅土地价值更进一步体现，为抓住广深客户外溢至莞的大好机遇，东莞住宅用地的大放异彩则不难理解。

    3、住宅土地市场渐趋理性  底价成交成主流 

    2010年年底东莞住宅市场出现井喷，成交一片大好，受此利好，2011年1-2月东莞住宅用地成为各大房企竞相争逐的对象，2月份溢价一度超过120%。但随着全国土地市场渐入低迷，开发商资金缺口渐露，东莞房企拿地观望情绪也开始出现，表现在地块流拍频现以及底价成交越来越多，18宗流拍的土地中2/3出现在下半年，78宗成交的商住及商服用地中，45宗以底价成交。

 
    除洪梅地块外，流拍地块年内重新推出均已成交，而寮步推出的4宗商住商服用地全部遭遇流拍，除了地块位置不佳的原因外，土地市场低迷，开发商观望情绪也是原因之一，而存量过大，区域市场不被看好则是土地流拍的最主要原因。

    4、商住用地楼面地价趋稳  9月最低 

    2011年商住用地楼面地价为1723元/㎡，同比下降8%，全年价格趋于平稳，全年最高均价出现在8月份，随后9月住宅用地均价遭遇滑铁卢，跌破1000元/㎡，9月主要成交的商住用地是樟木头生态城配套用地，均价约1054元/㎡；住宅均价趋于平稳，一方面由于房企资金出现缺口，拿地更加谨慎，一方面由于全国楼市低迷，观望情绪蔓延，导致房企拿地也出现观望情绪。随着楼市调控的深入，房企暴利的时代逐渐过去，楼市趋于理性的同时，土地市场也趋于理性是必由之路。

    5、商服用地捆绑商住用地出让成为常态  年末再迎商业用地扎堆供应

    2011年东莞共成交13宗商业金融用地，合计33.40万㎡，同比下降53%。商业金融用地成交大幅下滑，一方面由于去年总部基地9宗商业用地集中拍卖导致基数过大，另一方面由于11年下半年开始商服用地的指标一般与商住用地捆绑出让有关。成交的商服用地中，万达广场地块最引人注意，在7月成交；常平桥沥村推出的最大商业用地因地段位置不佳、难以消化而惨遭流拍。进入12月，再次迎来商务金融用地扎堆供应，超过16万㎡；主要是东莞大道东侧地块与望牛墩镇赤滘村酒店用地地块，地块将于2012年1月开拍。

    6、塘厦成供地大户  城区土地均价领跑全市

    依托邻深地缘优势，加上深圳限购利好，塘厦房地产市场受热捧，与之唇齿相依的土地市场也成为市场追逐的对象，2011年塘厦共成交9宗商住用地，合计63.57万㎡，占商住用地成交总量的21%，无疑是土地市场上最大的亮点之一。万科、碧桂园、珠江投资和观澜晋景等房产大鳄纷纷布局塘厦市场，但未来两年内众多产品将集中上市，到时竞争日趋白热化阶段，消化能力有待考验。樟木头生态城配套用地也是11年土地市场上不可忽视的亮点之一，但保利在樟木头的造城计划或许因为房地产市场的低迷而有所推迟。此外，沙田、道滘等虎门港和水乡片区也凭借自身水景资源继续受市场的热捧。价格方面，去年较为低调的城区今年终于发力，南城以4768元/㎡、东城以3704元/㎡的楼面地价分别领跑全市楼面地价。

    7、本土企业外来企业平分秋色  广系深系房企争先布局东莞

    2011年东莞住宅土地市场上频现外来开发商身影，无论是来莞的企业总数还是拿地的规模都史无前例。据不完全统计，2011年外来企业共在莞拿地约145.17万㎡，约占成交总量的49%，可谓与本土房企平分秋色；其中，又以深圳和广州的开发商份额最大。外来房企主要布局在塘厦、凤岗、清溪、黄江、麻涌、樟木头、长安、大朗、万江、石龙、横沥等邻深近广和房地产热闹的镇区。

    元月份碧桂园在塘厦市场与万科携手拿下石潭埔社区地块，吹响了外来开发商尤其是广深开发商在莞攻城拔寨的号角，随后又相继拿下了平山村地块和石潭埔两宗地块，大大巩固了其在塘厦市场的龙头地位。万科似乎与之达成共识，也同样拿下了石潭埔社区临近的两宗大体量地块，大有瓜分塘厦市场之势。凤岗、清溪、黄江等深圳北镇区也受到了深圳开发商的青睐，纷纷叫价住宅用地市场。

    广系房企方面，海伦堡以1612元/㎡拿下石龙西湖地块；佛山钜隆则继去年三度拿地之后继续在麻涌有所斩获。佛山凭借“广佛同城”优势价房地产价格一路高歌，但众多地产大鳄纷纷抢驻已经使该地区进入充分竞争状态，而处于价格洼地的东莞则是许多穗系开发商寻找的下一个“佛山”。曲线入莞的恒大集团则频频有所动作，在收购百悦尚城和富通“围仔高价地”之后，旗下深建房产又在万江拿下拔蛟窝优质地块。此外，万达广场用地两度挂牌终于敲定，保利生态城配套用地也提前圈定。

    8、城区地块价值优势不减  邻深地块大卖

    编号2011G047地块以4948元/㎡的楼面单价摘得2011年东莞“高价地”宝座，地块位于东城区东城南路东安小区旁，溢价率达83%，属于商务金融用地；商住用地“高价地”宝座则由西平地块夺得，溢价率达61%；溢价率最高的地块则是编号2011G019道滘镇蔡白村地块，溢价率为253%，楼面地价为2446元/㎡，无疑也是水乡片区最高的楼面地价；万达地产的大手笔则让长安宵边地块成为了11年总额最高的地块，楼面地价2600元/㎡；塘厦扮演了11年 “卖地大户”的角色，十宗总价最高的商住用地占据了3席。从前十名的楼面地价可以看出，城区土地仍是东莞土地市场的饽饽香；而松山湖异军突起，出让的土地数量多且质量好。

    二、新增供应

    1、新增概况：全年住宅555.38万㎡  非住宅88.59万㎡

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年东莞商品房新增643.97万㎡，与09、10年对比呈现上涨的态势；比07、08年却处于下滑的趋势。新增住宅555.38万㎡，同比10年上涨18%，套均面积为116.19㎡，比10年145.61㎡缩小约30㎡，与09年116.25㎡基本持平，可见今年以偏大户型产品为主力。非住宅方面供应为88.59万㎡，比10年上涨56%，主要是因为下半年东莞楼市成交开始步入低迷状态，开发商再度从商用物业找出路，如长安万科中心、台商大厦、广发金融大厦、汇一城二期等优质物业推出，同时车位也是今年一抹亮色，因投入资金小、风险低、升值潜力大等原因，受到购房者的青睐，开发商加大车库的供应。

    纵观07年-11年四年商品房新增供应情况，07年最为疯狂的一年，深圳客大批量涌入东莞抢房，受捧盘不断涌现，催使东莞开发商猛推货，新增供应达到了史上新高，为800.69万㎡；08年遇上全球经济危机，楼市进入调整阶段，供应比07年下滑到679.91万㎡；09年受08年成交低迷的影响导致库存量高，后市以消化存量为主，同时上半年开发商对楼市走向悲观推货热情不高，尽管下半年楼市转好，但开工工程跟不上，致使09年供应为四年最低，仅490㎡；10东莞新增供应有所上涨，却因政策频出的原因明显趋缓；11年供应走高，限购令可谓是催化剂，在“限购令”盛传的压力之下，东莞上半年大幅度加推大户型和别墅产品；而下半年又适时推出市场稀缺的刚需产品，全年供应达到了643.97万㎡。

    2、新增供应走势：限购盛传助推供应3、9两个月爆发 

    从走势图可以看出，2011年3月份限购令首次在东莞盛传，迫使开发商大量出货，顿时间达到了68.88万㎡的小高潮；之后4-8月份供应处于相对平缓的态势，维持30-50万㎡上下，新增情况不突出，“金九银十”前的8月份更是达到了3月份以来的新低；9月份却来了大逆转，一直羞答答的限购令突然越演越烈，有“假戏真做”的态势，同时不愿放过“金九银十”这个去货好节点，静观市场的开发商再也按捺不住开始集中抛货，供应面积达到了115.73万㎡，创年度新高；10月下旬开始受一线城市成交量价大幅度下滑、国家领导人对房地产调控的坚决态度、购房者观望情绪浓重的影响之下，新增供应再度下滑，回归正常的供应状态，10-12月份供应为30-45万㎡区间。

    3、新增类型比：镇区别墅放量  优质商用项目集中入市

    2011年全市新增洋房43496套，合计478.5万㎡，面积同比增加26%，洋房套均面积110.25㎡。新增别墅2005套，合计65.64万㎡，面积同比下滑6%，套均面积328㎡；公寓231套，合计11.2 万㎡，面积同比下滑43%；商铺3100套，合计44.1万㎡，面积同比9%；办公1450套，合计26.73万㎡，面积同比面积28%；车位9049个，合计16.76万㎡，面积同比增加84%。

    别墅在镇区遍地开花  明年或有所减少

    2011年全市新增商品房中，别墅占了10%，以联排和双拼别墅为主，主要表现镇区，城区的因别墅用地的稀缺逐步减少。全年城区供应的别墅项目为中信御园、中信凯旋公馆、万科翡丽山、世纪城国际公馆、葡萄庄园、北大资源御湾等6大项目。

    而镇区供应别墅的项目为樟木头的绿茵温莎堡，丰泰橡树谷，常平万科凯旋半岛，道滘沿海丽水佳园翡翠湾，大朗碧桂园，大岭山万科麓湖，东城中信御园，凤岗三正卧龙山，高埗新世纪颐龙湾，厚街的南山豪苑，虎门的丰泰观山碧水、万科紫台、虎门国际公馆，黄江的花样年江山、金地湖山大境，寮步丰泰橡树郡，清溪的汇景御泉香山，沙田的汇景御海蓝岸、湖景花园，松山湖的锦绣山河•锦园、万科诺雅湾，塘厦的万科棠樾、银湖山庄、阳明度假山庄、观澜湖君悦山、金地博登湖三期等24个项目。按照新开工及报建的情况可以预测，明年上市的别墅或会有一定比例的下滑。

    优质写字楼项目年底集中入市 车位放量

    在政策持续收紧、一线城市量价大幅下滑、住宅市场观望情绪逐步浓重的状态之下，开发商加大受调控影响较小非住宅的供应。在类型比重方面，2011年全市新增商品中，写字楼占了4%，主要表现在台商大厦、广发金融大厦、松科苑、丹桂丽社花园等项目；商铺占了7%，是以项目的配套商业为主；车库占了3%，套数达到9049套，可谓是今年供应的一抹亮色，以台商大厦（1193）、隆福花园（1122）、中信凯旋国际(1119)、金域中央（974）佳兆业帝景湾(660)、万科金域蓝湾（588）、深业御泉山（415）、水印长堤（368）等项目为主力。

    4、新增供应区域分布：南城继续领跑  邻深片区持续放量

    2011年新增商品房主要分布在主城区、泛城区、松山湖片区及邻深片区，除横沥和望牛墩两镇零供应之外，其他31个区域都有一定的供应量，新增放量较大的区域同时也是成交业绩不俗的区域。

    住宅方面南城以102.13万㎡领跑全市，主要是中信森林湖兰溪谷17.4万㎡、世纪城国际公馆13.2万㎡、中信凯旋公馆11.2万㎡、中熙弥珍道7.4万㎡、天利中央花园6.9万㎡、江南第一城6.5万㎡、万科翡丽山5.7万㎡、金域中央5.2万㎡、景湖荣郡4.9万㎡、御花苑天珑湾4.2万㎡、香树丽舍4.3万㎡、金域华府2.27万㎡等项目持续放量；虎门在龙泉豪苑17.6万㎡、地标广场7.5万㎡、万科紫台7.3万㎡、丰泰东海城堡6.7万㎡、国际公馆6.3万㎡、丰泰观山碧水3.5万㎡等楼盘支撑下以48.93万㎡位列第二名。寮步在鼎峰尚境8.5万㎡、香缤雅苑7.9万㎡、星城国际6.9万㎡、怡丰映玥明轩6.3万㎡、丰泰城5.8万㎡等项目放量下以46.万㎡位列第三名。

    5、新增供应面积区间：大户型产品同比上升  

     2011年前8个月限购令的压力之下，开发商为走货主推以大户型产品，9月开始逐步转化为刚需产品。纵观全年，70-110㎡的刚需户型占66%，比10年上涨11个百分点，主要表现在大朗碧桂园、新世纪颐龙湾、德州丹缇轩、卓越蔚蓝城邦、世纪城•玫瑰公馆、中熙•弥珍道、碧水天源枫景台、水岸豪门、金地外滩8号、景湖荣郡等项目。131-150㎡的改善性户型占15%， 比10年上升1%。
而150㎡以上超大户型产品占14%，比10年上升5%，以龙泉豪苑、万科松山湖•悦、中信森林湖兰溪谷、鼎峰尚境、黄旗山1号、锦绣山河•锦园、万科紫台、花样年君山、世纪城国际公馆香榭里、御花苑天珑湾等项目为代表。

    三、成交

    1、整体签约情况： 住宅签约520.06万㎡  非住宅75.17万㎡

    瑞峰置业市场研究部监控数据，2011年东莞全年商品房成交595.23万㎡，其中住宅成交520.06万㎡，比10年上涨18%，比09年减少8%，比08年增44%，共成交48975套，套均面积106.46㎡，比10年的108.58㎡减少2.12㎡。非住宅成交75.17万㎡，比10年上涨18%，比09年上涨71%，比08年却大幅度减少114%。

    纵观四年成交走势，07年在全国资本流动性过剩情况之下，躁动的资本纷纷流入房地产，深圳客户大规模进入东莞，直接推动了楼市高歌猛进，整体成交量高达663.59万㎡，创四年新高；08年全球经济危机爆发，房地产深受其害，进入持续低迷期，东莞楼市仅成交392.2万㎡，远远低于07年；09年国家4万亿资金救市，部分流入房地产，再加上宽松的政策环境，东莞成交量高升再度超越600万，为610.92万㎡；10年国家为打压逐步疯狂的楼市，二套首付提至5成、首套首付提至3成，7折利率取消、上调公积金贷款利率、加息等一系列调控政策，楼市成交回落至505.02万㎡；11年国家为巩固10年的调控成果，防止价格再度上涨，二套首付提至6成、限购、限价、限贷、上调存款准备金率等政策不断出台，全年都处于绷紧的调控之中，全国楼市成交转入持续低迷期，东莞却因“限购”的助推取得一定佳绩，为595.23万㎡。

    2、住宅成交月度走势： 限购助推1-10月成交高企  年末两月转入低迷

    2011年依然政策为主的一年，新国八条、上调存款准备金率、限购、限价、限贷等政策不断出台，对全国楼市成交产生深远的影响。而东莞在此一轮调控却从中获利，广深两地的限购，将客户挤送到东莞来，尤其对邻深片区成交产生起到促进的作用；同时“限购令”在东莞的盛传，刺激改善性客户出手，使得东莞1-10月成交取得优异的成绩，但从10月下旬份开始受到一线城市降价潮、国家坚持房地产调控政策不放松、房贷紧绷等大环境的影响购房者观望情绪浓重，再加上高端项目签约被限制，东莞楼市也走入“寒冬”，12月仅成交21.08万㎡，创年内新低。

    3、住宅成交价：结构性上涨  全年住宅均价为8182元/㎡

    尽管2011年全年都处于严厉调控之中，一线城市楼市成交一片哀鸿，东莞却走出独立行情，前10月成交一路飘红，住宅成交均价也稳步上涨，全年均价为8182元/㎡，未超越年初制定的房价警戒线8246元/㎡，比去年7429元/㎡上涨10个百分点，符合瑞峰置业去年年报中价格上升10%的预测。

    住宅均价高企的原因在于，限购令盛传迫使开发商3-8月份集中加推大户型产品和别墅产品，且较多产品附带非毛坯修，大多数项目价格都过万以上，产品结构的变化促使价格结构性上涨，全年中有9个月都超越“8”千大关，直逼警戒线，其中7月8587元/㎡是创年度最高。均价节节走高，让政府倍感压力，开始陆续约谈开发商，表示如果均价继续超越警戒线，将会出台限购令。为避免限购令的出台，开发商放缓对高端项目的供应及签约脚步。8月下旬开始逐步从改善性产品的市场转向刚需产品市场，大朗碧桂园、高埗新世纪颐龙湾两大楼盘低价入市，促使价格再度回落。

    而年关11-12月住宅均价都在“8”千大关之下，明显下滑。缘由是一10月份下旬开始受大环境的影响，同时购房者对只喊口号不做实际行动的限购令产生疲劳，观望情绪逐步浓重，为刺激购房者出手购房，不少开发商都进行大幅度的让利促销；二是以低价位和镇区的楼盘为主力，高端项目签约下滑，两大因素的相互作用促使价格下滑。也正是年底两月的价格下滑，才使得东莞今年住宅成交均价不超越房价警戒线。

    4、非住宅成交走势：车库成交突出  优质商铺项目签约也不俗

    2011年非住宅成交75.17万㎡，比10年上涨18%，比09年上涨71%，比08年却大幅度减少114%。住宅市场在调控贯穿全年的环境之下，非住宅都是开发商资金回笼和购房者资金的另一出路。而年底台商大厦、汇一城二期、广发金融大厦、亨美商业大厦等优质商用项目推出，更为明年的商业大战拉开了帷幕。

    纵观全年，非住宅成交突出是1月和5月，分别是东城中心裙楼及大朗毛织中心集中签约所推动的。全年来看商铺方面以大朗毛织中心（445）、聚龙彩虹湾（250）、万科金域华府（220）、文一商住城（108）的成交为代表；办公签约突出是大朗汇盛国际（202）、财富广场（194）、新世纪豪园添一居（111）等项目。车位也是今年非住宅成交的特点，投入资金小、升值空间大成为投资的新宠。成交突出是万科金域蓝湾（506）、中信凯旋国际（496）、帝景湾（432）、东骏豪苑（410）、景湖名郡（270）、未来世界（208）、金域中央（184）、新世纪江畔湾（174）、富盈东方华府（163）、华凯帝庭园（163）等项目。

    5、个盘签约排名

    洋房方面大朗碧桂园以1547套夺冠，缘由是9月二期开盘以非毛坯修5800元/㎡起的价格入市，低廉的价格引起购房者疯抢取得一定成绩，集中在9、10月两个签约，助推了成交量；凤岗益田大运城邦以1354套位列第二，7月份主推公寓产品，以12万起非毛坯修单位入市，均价下降近3千的超级优惠刺激深圳客户入市，催使7、8月签约走高；而松山湖热销楼盘万科金域松湖，由于自身优越地理位置及购房送学位的双重利好，一期3月份开盘就取得近700套的业绩；11月份二期则采用“88折”超级团购降价的方式打破观望情绪，淡季中再获佳绩，全年签约1353套位列第三名。

    纵观全年洋房排名，取得优异成绩的楼盘都进行一定幅度的降价让利，价格相对理性的。除了以上三大楼盘，新世纪颐龙湾、金域华府、中惠郡庭、富盈山水华府同样有明显的让利，因此都取得一定成绩。足见，无论什么市场之下，价格战都是最有效果的营销手法。别墅方面，成交较好的项目品牌开发商项目为主，尤其是万科，有三大别墅项目进入前十甲。

    6、东莞销售金额前十开发商排名

    从东莞销售金额前十开发商排名显示，万科地产位于首位，而一直位列前三甲的光大地产，今年只能屈于第四名。万科登上冠军早有定局，2010开始年万科拿地和报建动作频频，今年入市的项目达到10多个，万科金域松湖、紫台、翡丽山、麓湖、棠樾、松山湖•悦、金域华府二期、长安万科中心、万科城等近10个项目齐发，且获得不错的成绩，所以对冠军之位是在意料之中。中信地产位列第二，签约主力是中信凯旋国际、森林湖兰溪谷、凯旋公馆三大项目；新世纪地产则由颐龙湾、星城、江畔湾、领居、上河居等项目支撑，位列第三名。光大地产今年相对比较低调，新入市的项目仅有景湖荣郡，其他都为旧盘新推，如锦绣山河、天骄峰景、景湖时代城等，因为滑下前三甲也属自然之事。

    此外，花样年地产是由君山和江山两大项目支撑排名第五；素有“价格屠夫”碧桂园集团今年大朗项目千套项目以低价位入市引起疯抢，取得优异的成绩排名第六；益田地产在凤岗项目大运城邦同样采用优惠措施，收获佳绩位列第七；而观山碧水、东海城堡、旗山绿洲、橡树谷的成交推动丰泰地产位列第八，金地地产则有外滩8号、湖山大境、博登湖、格林上院四大项目支撑排名第九；排名第十位是骏豪房地产，主要观澜湖君悦山的成交。

    7、住宅区域成交：南城区成交量领先  松山湖均价最高

    瑞峰市场研究部监控数据显示，2011年成交面积方面主城区除了莞城没有在前十名之内，其他三区都位列前茅，寮步、松山湖、大朗、凤岗、塘厦、常平等热点区域由优质楼盘的贡献，成功保持在前十甲中。南城再度蝉联冠军之位，签约主力是金域华府二期、中信森林湖兰溪谷、江南第一城、中信凯旋国际、世纪城国际公馆、深业御泉山、天利中央花园、精英世家、香树丽树等楼盘推动，以75万㎡领跑全市。

    寮步因星城国际花园、花样年君山、福利房玉兰花园、鼎峰品筑、怡丰映玥明轩、香缤雅苑、菁英时代、鼎峰尚境、城东世家、丰泰旗山绿洲等楼盘热销，以42.36万㎡排名第二；去年跌出前十名的虎门，今年由万科紫台、地标广场、丰泰东海城堡、国际公馆、龙泉豪苑等大盘的推动再度回归，且以32.32万㎡位列第三名。

    签约均价方面，松山湖、塘厦、虎门、东城四大区域在别墅盘的推动之下，均价都过万；南城、莞城、凤岗、大岭山也因高端项目及别墅的助推，成交均价在8千以上。

    8、各区成交状况

    城区

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年底东莞四大城区新增供应量约为135万㎡，成交量为141万㎡，供需基本持平，全年住宅签约均价为9064元/㎡，比去年8565元/㎡上升6%。在售项目近50个，其中全新上市的项目有天利中央花园、中熙弥珍道、景湖荣郡、 中信凯旋公馆、金地外滩8号、深业欧景城、东城怡丰公寓、黄旗山1号等。    根据今年新开工及报建情况来看，明年城区预计上市全新项目有光大天骄御峰、天骄国际、世纪城玫瑰公馆、富通圣堤雅、嘉宏橡树湾、君御旗峰豪园、东骏朗晴居、恒大帝景、恒大雅苑、百花公寓等，加上今年在售的项目，2012年城区入市销售的项目约有60个项目，按目前城区可售存量为128万㎡，可以预计明年城区入市销售量比今年的要高，存在一定消化压力，开发商竞争加剧，创新的差异化营销将会是突破点。 

    松山湖

    2011年松山湖合计成交住宅2570套，比10年的2660套减少90套，微跌3%。年度累计成交面积32万㎡，比10年22万㎡增加10万㎡，增幅45%。全年住宅签约均价为12524元/㎡，比去年13596元/㎡下降8%。松山湖由万科和光大两巨头领衔，项目以高端住宅为主，签约主力是万科金域松湖、万科松山湖•悦、锦绣山河等项目，促使前10月成交均价一直在高位徘徊，11月由于教师村福利房的推出，结构性拉低了成交均价。

    2012年将有保利项目红珊瑚、德基地产项目紫檀山等大牌开发商项目入市冲击，光耀地产在明年也将有所动作，同受捧大和万科联合开发的“松湖中心”将入市。但年底松山湖政府表示，松山湖房价将受控制  最高均价不能超过1.3万，推出更多低价福利项目，使更多人能享受到松山湖景观，反面写照出松山湖明年定价需谨慎。

    寮步

    2011年寮步镇合计成交住宅4881套，比10年的2764套增加2117套，增幅77%。年度累计成交面积42万㎡，比10年17万㎡增加25万㎡，增幅154%。全年住宅签约均价为6919元/㎡，比去年6031元/㎡上涨15%。11年寮步推出了福利房玉兰花园、香缤雅苑、鼎峰尚境等新盘，商品住宅均价相对比较平稳，春节的均价最高，达到8461元/㎡，成交量也相对稳定，5月份“五一”促销力度最大，成交最旺，签约面积约8.67万㎡，寮步库存量较大，有一定消化压力，年底表现出供需皆低迷的状态。总体来说2012年寮步的潜在供应量不会太大，但鉴于香市的地位与城区的关系，2012年仍值得期待。

大朗

    2011年大朗合计成交住宅3168套，比10年的2493套增加675套，增幅27%。年度累计成交面积31万㎡，比10年19万㎡增加12万㎡，增幅59%。全年住宅签约均价为6670元/㎡，由去年的7694元/㎡回落13%。大朗的量价走势表现出极强的季节性和结构性，主要是受碧桂园的影响。9月份碧桂园推出千套洋房，存量飙升，但签约情况良好，10月份成交量最大，超过600套。近两年来大朗镇的土地供应量有所增加，所推地块全部成交，佛山钜隆、敏捷地产等外来企业也纷纷抢地进驻，2011年大朗项目报建数量有所增加，新项目报建数目也较多，昭示大朗房地产后续开发依然强劲。

虎门

    2011年虎门合计成交住宅2838套，比10年的2335套增加503套，增幅22%。年度累计成交面积32万㎡，比10年15万㎡增加17万㎡，增幅113%。全年住宅签约均价为10408元/㎡，比去年8071元/㎡上涨29%，是价格增长幅度最大的镇区之一。2011年虎门镇商品房新增供应出现井喷，虎门在售项目基本都有产品推出市场，主要表现万科紫台、龙泉豪苑、地标广场、丰泰观山碧水、虎门国际公馆等项目。虎门价格全年走势平稳，下半年各楼盘陆续推货，但由于市场环境的影响，新推产品出货较慢，导致库存大大增加至年底40万㎡，来年消化存在一定压力。

厚街

    2011年厚街合计成交住宅1015套，比10年的2263套减少1148套，减少51%。年度累计成交面积12万㎡，比10年16万㎡减少4万㎡，跌幅26%。全年住宅签约均价为6144元/㎡，比去年5791元/㎡上涨6%。2010-2011年厚街仅有两个盘（鼎盛中环、南山豪园）新增供应，新增供应量不大。受其影响，2011年厚街住宅成交明显下滑。预计2012年厚街潜在供应量会有较大幅度提高，万科及汇景将有新项目上市，厚街住宅成交下滑的态势也将有所好转。

长安

    2011年长安合计成交住宅1238套，比10年的1390套减少152套，降幅11%。年度累计成交面积15万㎡，比10年9万㎡增加6万㎡，增幅67%。全年住宅签约均价为9744元/㎡，比去年8808元/㎡上涨11%。近两年长安住宅市场成交量出现一定疲软，较09年下滑明显，主要受推货影响。而2011年万科与万达两家住宅与商业地产的巨头的相继布局释放出强大市场信心，导致住宅均价方面持续攀升，接近10000大关。预计12年长安后续供应会以商业为主。

凤岗

    2011年凤岗合计成交住宅3153套，比10年的4243套减少990套，下降23%。年度累计成交面积28万㎡，和10年28万㎡持平。全年住宅签约均价为8467元/㎡，比去年7535元/㎡上涨12%。2011年凤岗镇住宅新推环比明显减少，成交量受此影响有所下滑，而均价方面在8000元/㎡以上维稳，全新上市的楼盘是华桂园、新时代家园、水岸豪门、新时代家园四大项目。作为深圳客外溢受惠镇区，凤岗最早发现深圳市场，08年开始土地市场加大供应，且价值已经受到深圳客普遍认可。2012年供应量仍然较大，需求旺盛，限购令利好将继续支撑凤岗成为东莞楼市的香饽饽。

塘厦

    2011年塘厦合计成交住宅2098套，比10年的2193套减少95套，微跌4%。年度累计成交面积21万㎡，比10年23万㎡减少2万㎡，跌幅7%。全年住宅签约均价为10892元/㎡，比去年9561元/㎡上涨14%。2011年全年塘厦共成交63.57万㎡商住用地，约占全市商住地成交的21%。万科、碧桂园、观澜晋景、珠江投资、金众等房地产大鳄尤为看好塘厦市场的发展前景，各个大社区也将应运而生。由此给市场注入极大信心，均价上涨14%。成交量方面由于推货节奏主要集中在下半年，市场尚未完全消化，加之市场环境不容乐观，成交套数未能赶上10年。2012年塘厦将有大体量住宅项目入市，而且明年深圳限购令仍然利好，塘厦房地产市场将迎来白热化阶段，可谓竞争与机遇并存。各房企应注意开发节奏与推货节奏，避开推货的高峰期，同时注意政策的影响。

石龙

    2011年石龙合计成交住宅1044套，比10年的2532套减少1488套，大跌59%。年度累计成交面积9万㎡，比10年14万㎡减少5万㎡，跌幅39%。全年住宅签约均价为5886元/㎡，比去年6176元/㎡下降5%。石龙房地产市场出现衰退迹象，2011年成交量不及2010年的一半，价格也是东莞少数下滑的镇区之一。近两年石龙住宅新增以中央豪门洋房为主，，今年仅有滨江晋业豪园一个新项目入市，两年合计新增约11万㎡，与年底石龙库存量相当，表明石龙产品去化速度较慢。近两年新开工与今年报规情况不容乐观，政策环境的恶化也导致市场对石龙缺乏信心，预计后市新火车站与轻轨的利好能改变目前房地产低迷状态。

高埗

    2011年3-12月高埗合计成交住宅875套，累计成交面积13万㎡，全年住宅签约均价为6906元/㎡。高埗属于房地产刚起步阶段，3月颐龙湾的面世打破了高埗无在售项目的尴尬局面。3月-8月颐龙湾成交的是别墅产品，均价9千多；9月颐龙湾推出千套洋房，均价5千多。

    目前新世纪颐龙湾垄断了整个高埗的房地产市场，其去货速度让其他房企惊羡不已，预计已有部分开发商酝酿着进入这个高埗房地产新兴市场。

    四、供需对比

    1、住宅成交量回落之后再度反弹  新增继续走高

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年东莞新增住宅552.72万㎡，比10年增加10%；而住宅成交量520.05万㎡，比10年18%。经过07年高企、08年触底、09年反弹、10年回落，2011年东莞楼市因限购令助推成交量再度上涨近两成，而新增供应仍然延续10年的节奏继续走高，进而使得供需比增大，市场供应紧张局面再度得以缓解。

    2、供需比率达1.06  后市面临供过于求的局面

    瑞峰置业市场研究部监控近4年数据显示，2011年东莞楼市仍然处于比较理性的状态。07年的供不应求，是在供需两旺的市场基础上形成的。08年的供求严重失衡，是在供应量正常而需求量严重萎缩的市场上形成的。09年市场回暖，但由于08年土地市场流拍严重导致09年开工量少有效供应不足，进而造成供不应求；10年全年调控的影响，成交量再度下滑，但新增供应合需求在1.0左右徘徊，供应紧张关系得以缓解；而2011年在限购压力之下，新增和成交量都有一定程度上的增长，后市因大环境的影响，成交量受到一定的影响，但新增供应却继续走高，供需比率为1.06，市场面临处于供过于求的局面，对2012年楼市消化产生了压力。

    五、存量和消化周期

    1、存量走势：供需基本平衡  积压存量波动不明显

    2011年东莞楼市前8月新增供应合消化基本均衡，月度存量波动不大，各月存量基本维持在420万上下；而第四季度开始大环境的影响，成交持续低迷，新增却保持增长，导致存量呈上涨趋势， 使得2011年年末住宅累计存量481.91万㎡。除品牌开发商楼盘持续热销外，2011年新入市楼盘以合理的价格入市，大部分能达到50%以上的开盘销售率，滞销楼盘比重小。

    2、存量区域分布：南城存量达60.8万㎡  邻深片区仍然占高位

    3、存量消化周期：11个月  明年市场不容乐观

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 2011年东莞楼市前8月新增供应合消化基本均衡，月度存量波动不大，第四季度由于大环境影响，存量走高。根据过去12个月的平均成交量计算，东莞在售住宅存量在不增加供应的情况下，可以在11个月消化完毕，市场仍然相对理性。过去12个月的平均成交量波动比较大，从年初36万㎡上到10月份的48万㎡，12月再回落在43万㎡，整体来看平均成交量呈上涨的趋势。而今年新开工量创四年新高，意味着2012年新增供应量仍会继续走高，在新增供应增加的情况下，如果明年继续维持现有的调控政策或者出台更严厉的调控手段，存量将会增加，消化周期将会延长，所以明年市场不容乐观。

    六、市场营销手段

    1、二三级联动

    在2011年上半年年度市场东莞营销手段创新中首重要提到是“二三级市场联动”销售，这种诞生于07年的营销模式在今年发挥到尽致。今年1月份起，来自深圳、广州的二手中介机构开始频繁进入东莞市场，通过二三级市场联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。御花苑天珑湾、丰泰观山碧水、丰泰东海城堡、卓越蔚蓝城邦、菁英时代、沃多夫、世纪城国际公馆、城东世家、江南第一城、富盈东方华府、富通天邑湾、丰泰旗山绿洲、精英世家等近二十个楼盘都采用了这种模式，范围从近深片区蔓延到城区。

    从采用的效果来看，这种模式并不是每个楼盘都适合。原因有一是参与二三级市场联动的二手机构一般在东莞没有店铺，大多是采用地铺的模式，一定程度上会影响楼盘的形象；二是适合松山湖及近深片区的项目或是深圳开发商开发的项目，城区项目来不一定占有优势。

    2、联合销售

    09年光大地产旗下的项目锦绣山河引入中原、世联两家代理商，与自身的销售队伍进行联合销售，是东莞首个采用联合销售的项目。而今年开始采用联合销售的楼盘逐步增多，如万科紫台、万科翡丽山、中信森林湖兰溪谷、中信凯旋国际、中信凯旋公馆、万科翡丽山、葡萄庄园、达鑫江滨新城等。

    联合销售能够深度挖掘各大代理商的资源，击破单家代理长期形成的惰性，提高销售员的积极性，促使项目快速销售；同时开发商通过多家代理商的销售，进行优胜劣汰，留下适合项目的代理商。但联合销售也带来一定的问题，如为争抢客源而发生争吵而影响楼盘形象或出现恶性竞争的情况等。因此采用销售销售的公司必须拥有非常强的制度，能规范到各个环节，才能保证在管理上做到游刃有余。

    3、明星营销

    今年开发商为了促进成交，打破东莞市场观望态势， 08年兴起的明星营销事件在今年再度被启用，尤其5月、6月表现最为明显。但在政策趋紧，市场观望情绪浓重的状况之下，大部分楼盘的明星营销并没达到预期的效果。

    1月：星城国际二期璀璨亮相，影星黎耀祥倾情演唱

    3月：盈拓郦苑新品认筹，特邀歌星汤宝如到场献艺

    4月：葡萄庄园别墅新品开盘，罗大佑等众星倾情献唱

    4月：中信御园别墅品鉴盛典，金声天皇费玉清亲临

    4月：香缤雅苑新品耀世开盘，郭晋安亲临现场助庆

    5月：葡萄庄园突显时尚生活，再邀影星米雪等众星

    5月：鼎峰尚境洋房产品开盘，齐秦举办专场演唱会

    5月：汇景•御海蓝岸开盘，明星关之琳到场助阵

    6月：丰泰•观山碧水里海墅产品认筹，古巨基现场演唱

    6月：金域中央收官之作藏峰洋房开放，巨星陈坤亲临现场

    6月：花样年君山客户答谢会，李克勤、何韵诗到场助阵

    6月：达鑫江滨新城洋房新品登记，草蜢乐队激情演唱

    7月  御花苑天珑湾珑悦新品发布会，苗侨伟夫妇助阵

    7月  莲湖四季豪园洋房上市，凤凰名嘴胡一虎亲临

    8月  汇景御泉香山开盘典礼，著名影星钟丽缇献唱

    8月  丰泰旗山橡树郡新品发布会，陈慧琳到场献歌

    10月 花样年•君山 明星见面会，忧郁王子姜育恒现身

    11月  金域中央举办5周年庆，群星演唱会轰动全城

    4、名车展览

    豪车配豪宅，高贵身份地位的象征，开发商为满足众多客户的向往，不惜将悍马、奔驰、宝马、奥迪等名车请进售楼现场，既提高楼盘的形象又满足了客户真实体验，不失为一种名利双收的营销模式。

    7月16日  御花苑天珑湾珑悦新品启动认筹，加长悍马展

    8月6日   金域中央藏峰圆墅开盘 ，宝马7系施坦威展览

    8月6日   中信凯旋公馆新品加推，保时捷试驾体验盛会

    8月6日   中信森林湖兰溪谷样板房开放，奥迪新款车试驾

    8月14日  金地外滩8号新品加推，奔驰SMART试驾活动

    8月20日  清华居全新洋房开放，举办名车老友试驾活动

    8月27日  鼎峰尚境凌山大宅推出，玛萨拉蒂、路虎等名车展

    5、文化营销

    蜡像展、变形金刚模型展、民间国宝展览、国宝恐龙化石巡展、圆明园兽首、国画艺术展等特色元素跃现在2011年东莞楼市，给客户带来不一样的体验，预示在市场竞争剧烈及观望情绪浓重情况之下，创新的营销模式才能引起购房者的关注，推动成交。

    5月  鼎峰尚境样板房开放且进行诚意，猛犸象展助阵

    7月  中信森林湖兰溪谷样板房开放，刘德华等名人蜡像展

    7月  大朗碧桂园洋房新品意向登记，变形金刚模型展览

    8月  汇景•御海蓝岸新品诚意登记，国宝恐龙化石巡展

    9月  保利红珊瑚举行圆明园兽首暨魏晋南北朝佛像展

    9月  富盈东方华府新品优惠认筹，举办“国画艺术展”

    11月 皇家公馆新品加推，秦始皇陵兵马俑大型艺术巡展

    12月 深业欧景城二期新品认筹，财富女神雕塑展

    七、潜在供应

    1、整体状况：新开工量创四年新高  镇区发展迅猛

    据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年全年商品房累计新开工量956.38万㎡，同比增加23%，创四年来新高。其中城区商品房累计新开工量321.75万㎡，同比增加4%，镇区商品房累计新开工量634.13万㎡，同比增加36%。全年商品住宅累计新开工量750.58万㎡，同比上涨16%；非住宅累计开工量205.81万㎡，同比上涨60%。

    2、新开工走势：月度新开工波动起伏大  岁末逆市放量

    东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年全年月度新开工量基本在50万㎡之上高位波动，全年起伏明显。全年最低出现在2月份，主要是受中国传统佳节—春节的影响；十月遭遇全国房价拐点，购房者在观望，东莞房企开始观望，新开工量再次跌入低谷。转至11年最后一月， 虽然东莞楼市也受全国楼市环境影响转入观望，但是东莞“价格”洼地的优势以及广深客户外溢利好持续看多东莞楼市，新开工年底触底反弹再次冲高，刷新月度最高新开工量，约164.87万㎡。
 
    总体来说，2011年尽管楼市严厉调控政策频出，甚至被称为史上最严，但东莞全市的新开工面积量并没有随着调控而减少，甚至达到了08年以来的最高位，足见开发商对东莞房地产市场的信心。同时如此大的潜在供应量，也暗喻着东莞楼市下半年消化压力将加大。

    2、新开工各类型：洋房629.49 万㎡  别墅101.04万㎡

    2011年东莞市商品房新开工面积总量中，洋房总量为629.49万㎡，占总量的65%；别墅新开工面积101.04万㎡，占全市新开工的10%；公寓20.05万㎡，占2%；车库和办公分别占15%和5%；商铺面积6.19万㎡，占总量的2%。近年来，综合体的占比越来越大，占总开工量1%，预计明年将会有更多综合体出现。
 
    镇区的新开工商品房类型与城区和松山湖的新开工商品房类型相比，别墅所占比例明显更大，占镇区新开工量的12%，而城区和松山湖的别墅只占7%。镇区主要分布在厚街、常平、塘厦、凤岗、寮步、虎门、黄江、石碣、大朗等区域。从别墅的新开工量来看，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺，得益于轻轨的建成，使得镇区的自然景观别墅能得到充分利用。 预计镇区的高端住宅仍有上升的空间。

    3、区域分布：137.52万㎡  南城强势领跑各镇区

    从各个区域的新开工情况来看，南城住宅新开工量137.52万㎡，远远高于其他各镇区，其次是厚街、万江、常平、塘厦、凤岗、松山湖等区域，这些镇区的住宅新开工量均在40万㎡以上。

    市区、松山湖和临近深圳的区域是开发商今年上半年重点布局的区域，受投资者青睐的洪梅、桥头、高埗等区域的住宅开工量为零，原因是近年来住宅地块供应相对减少。

    2012年市场预测

    预测一：宏观政策：全国整体通胀压力逐渐减缓 制造业经济整体回落形势严重

    对于明年，通胀水平小于今年这已是公认的趋势，但是仍然存在物价上涨的压力。可以从几个方面来看：最主要的方面就是当前我们国家，这种通货膨胀已经逐渐从需求拉动型变成了供给推动型的，供给推动的这些通胀压力主要来源于比如说劳动力价格的上升，能源和原材料价格的上升，尤其是下一步我们国家将推进资源价格的改革步伐，包括电价、水价、天然气、油价等等的都有上升的趋势。这一些一定程度上都会影响通胀水平，也不是说短期内能够解决的。所以综合判断明年的物价变化形势是非常复杂的。

    对比10月和11月的CPI、PPI我们发现，时隔一个月这两个数据的降幅都比较大。主要原因是：首先从宏观经济面来看，现在宏观经济的增速应该说有所下滑，另外一些主要的指标比如说PMI，11月已经降到了50%以下，并低于历史同期均值2.9个百分点，表明制造业国内外市场需求趋缓，企业生产动力不足，制造业经济总体有所回落，尤其是大型企业回落明显。

    预测二：稳增长、调结构将成为重点   政策层面将随势预调和微调

    随着近期物价的回落，新涨价因素的减少，使得物价压力出现了较大减轻，财政政策和货币政策着力 "稳增长"的空间得到较大拓展，今后“稳增长、调结构”将成为重点。

    在经济增速放缓、外需下降等复杂形势下，我国经济仍然运行在正常区间，但世界经济充满不确定性，需要为外需严重恶化等糟糕情况提前做好准备，政策的预见性极为关键，要争取尽可能早地应对和化解可能的大波动，以稳定经济的增长态势。同时目前我国经济的增速不可能像改革开放前30年一样以10%-20%的高速水平发展，但仍然可处于8%-9%的可持续增长的合理范围内，所以中国应该在增速回落的同时，也要重点进行经济结构和产业结构的调整。

    只有做好“稳增长、调结构”，促进经济持续稳健发展，带动就业，扩大内需，才能更好地实现“保民生、促稳定”的良好结果。根据目前我国经济发展形势，在2012年仍将保持稳健的货币政策和积极的财政政策不变，但是中央层面会更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调。

    预测三：全国市场一季度艰难  二、三季度逐步活跃  四季度活跃度回稳

    瑞峰置业市场研究部观点是：2012年全国楼市最艰难的是第一季度，稳定发展至逐步活跃将会出现在第二、三季度，第四季度增速活跃度趋稳。而房价方面或将出现15%-25%的下跌幅度，因为地方财政对土地的依赖、通胀回缓但适度通胀持续、GDP“保八”增长、消费者购买力相对增强等因素决定了价格不会大跌，最高幅度不会超过30%。预计房地产调控政策会在2012年6月份进行转向，中央政府会逐步放松“限贷”、“限购”等政策，但由于房地产自身发展规律决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

    从长远来看，2012年到2014年上半年是房地产逐步深化调整时段，2012年下半年房地产市场将由以前的政策调整时期进入市场调整时期，预计2013年底房地产市场将进入恢复增长初级阶段，2014年刘易斯拐点有可能出现，2014年上半年或之后房地产将出现往上涨的拐点，将进入恢复增长期。原因有两点：一是目前城市化进程仅为47%，要到城市化70%比例，必定要靠房地产发展的拉动，所以未来10-15年房地产依然在国民经济发展中充当重要的角色；二是由于国家针对中低收入群体工资“倍增计划”的实施，尤