十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。关于“农村土地流转”的话题引起众多的讨论。连日来,记者采访了东莞市部分房地产业内人士。有业内人士认为,小产权房“转正”有可能性,但是时间至少还要一至两年,而有人认为小产权房“转正”对东莞楼市的影响不大。
焦点一:小产权房或将转正?
小产权房,即我们平时说的农民集资房,在东莞镇区万江、大朗、道滘等地尤为普遍。土地流转,是否意味着小产权房可以转正,不再是偷偷摸摸的地下交易?
观点一:小产权房不会随意改变
田禾房地产有限公司副总经理苏雪梅认为,小产权房上市一直是被限制,不能通过农民土地流转去判断小产权房就可以转正,小产权房合法化还是不合法化,都是政府的总体思路在这里,不会随意改变。
观点二:合法化还没有时间表
“把小产权房合法化,可能性是有的,时间段就很难说,”东莞合富辉煌市场研究部副经理李兴旺认为,农民土地流转主要是一个保护农民的利益,增加农民收入的问题,从这一点上来考虑不排除把小产权合法化,但是细则没有出来,具体时间并不能确定。
观点三:不能简单误认为合法化
“东莞在2006年已经停批了新的宅基地,新的宅基地从哪里来?不确定。简单误认为农民土地流转的信号就是小产权合法化,就是把土地卖给开发商建房,这是错误的。” 中信地产陈峰告诉记者,东莞有一些项目,是由村里面建房子拿出来卖的,并不是在十七届三中全会之后才有的,之前都有很多了,过去在政策上对于小产权房不明朗,很多人知道没产权之后不敢买,这种项目也不是新的项目,是不是自然流转的信号就是说小产权房合法化?这个不确定。
“我相信这个是怎么发挥土地有效利用率的问题,不是把土地卖给开发商建房,农民的土地仍然是承包的,没有所有权的地。”陈峰认为,信号这样解读是不对的,鼓励农民土地流转是基于农业的考虑,鼓励更多的人到农村去。
焦点二:对东莞楼市是否有冲击?
与商品房相比,农民集资房价格优势始终非常明显,如果取得合法手续上市,会否对东莞楼市造成一定的冲击呢?
观点一:小产权房满足不同人群需求
苏雪梅认为,农民集资房有其存在的理由,商品房在市场上的供应,只能是解决一部分能够承受商品房价格的人,而社会上还有一些不能承受商品房价格的人,所以就会出现廉租房、经济适用房等,而小产权房也满足一类人的需求,市场需要不同类型不同的产品。
观点二:小产权房供应量不到1%
“小产权房在东莞楼房的供应量所占比例非常小,1%都不到,不会影响到楼市的发展。”中信地产陈峰认为,宅基地流转对东莞楼市冲击不大,这一部分土地的量、房子的量在整个市场供应量中非常小。
观点三:将对楼市冲击很大
“小产权房会影响到一定销售量的成交量,东莞一些小产权房做得很漂亮,位置也很好,不比一般的小区差。”李兴旺认为,东莞的廉租房、经济适用房,主要是解决中低层收入的需求,如果小产权房小区质量足够好的话肯定会有很多人去买。
地产资深人士戴欣明认为,农村土地的流转很有可能涉及小产权房出售的合法化,如果属实,对房地产的冲击将是非常巨大的。
焦点三:楼价会不会再大幅下降?
农民土地如果可以流转,东莞楼市价格是否会再度大幅下降?
观点一:不会大幅下降
“不太可能出现这样的情况,土地的价格会由国家统一作出规定。” 苏雪梅肯定地告诉记者,国家必然会对农村土地价格扭转有一个标准,如果由个人去决定土地价格,市场价格会很混乱,市场必须要规范,才能够有交易的出现。
而李兴旺则认为,农村的地相对来说更便宜,城乡一体化,意味着差别越来越小,这样的情况下不排除房地产出现在郊区,现在政府也会选择一些开发商在农村建廉租房,只是开发商的利润会比较少。
观点二:预期房价会大幅度下跌
“预期房价会下跌!” 戴欣明认为,小产权房真能出售对于房地产开发商讲是致命打击,只要小产权房合法化,不论这个合法化过程是两年还是三年,房价都会大幅度下跌,只要第二套房贷政策不放松,开发商的价格只能回到2002年左右。
另外,戴欣明告诉记者,十七大三中全会主要是解决农民在本土安居乐业问题,这个问题解决了,又是房地产价格下降的一个因素,解决农民问题就是在解决房地产问题,提高农民购买能力是宗旨,都是让更多城市人愿意去农村,这样也把城市中潜在的购买力重新带回农村。
相关链接
宅基地:是指农村或城郊建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权:是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利;宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。
2023-10-20 15:28
2023-10-19 15:03
2023-10-19 14:48
2023-10-17 16:57