东莞楼市赠送空间将成历史 赠送烦恼也该告别了

“赠送面积”还有一个代名词，即“灰空间”。伴随着“赠送牌”在楼市的愈演愈烈，各种矛盾也开始浮出水面并日益尖锐。于是，关于约束“赠送空间”的各种政策也开始在多个城市出现。随着日前东莞城建规划局颁布的《关于调整我市建设项目规划方案面积计算规定的通知》的实施，预示着以前开发商大打“赠送面积”的部分，将计入容积率。另外，也预示着“赠送后烦恼”频繁的房产纠纷或将告一段落。

赠送成促销杀手锏

其实，每个人都不希望自己吃亏。尤其在买房时，如果有“利”可占，消费者往往表现得很主动。

小燕目前在南城某楼盘买了一套房子，之所以会选择出手，“开发商推出的买一层送一层的广告语很具吸引力。在上面一隔，就成了楼中楼，空间得到充分利用。买个楼中楼，太值了”她如此告诉记者。记者在采访中了解到，类似小燕想法的消费者不少，追求高赠送面积空间，成为他们置业的最主要理由。真实需求摆在眼前，“赠送面积”也就自然成为开发商促销的主要“杀手锏”。

9·27房贷新政实施之前，由于有着大量投资客和投机客消费力的支撑，商品房销售市场由此迎来火热。在这个时候，“赠送面积”一度成为开发商提高销售和价格的润滑剂。这是有实例为证的。

2007年9月份，南城某楼盘盛大开盘。据悉，在当天该发展商所推出的各种户型中，其赠送面积也有所不同，其中最多所获赠面积可以达到近40平方米，而建筑面积仅为38平方米的单身公寓也有近17平方米的获赠面积。值得一提的是，当时现场大多数消费者都表示，该盘赠送面积的空间，实现了产品户型设计的多样化，这成为吸引他们最重要的原因。近两年时间了，厚街康联地产倾力打造的君汇豪庭并不见动静，但在两年前，该项目推出后，受到市场的强烈关注，这与它祭出的“赠送面积”不无关系。根据了解，当时该盘打出入户花园面积为15平方米左右，赠送面积就高达11.25平方米；为了尽最大限度吸引消费者的注意力，樟木头的酒店式公寓星耀国际在两年前开盘之际，一度向市场打出“买30平米送10平米”的广告语。

“赠送面积”成为户型创新的另外一个代名词。2006年，由金众地产倾力打造的金域中央项目正式面市，该项目以创新户型设计在市场引起不小反响，其创新的户型主要体现在于高赠送面积空间。

2008年，尽管这是楼市遭遇房贷新政深度调整的一年，但位于南城的城市风景还是凭借其“高赠送面积”的优势取得了良好的销售突破。根据了解，该项目户型户户均有6米层高的室内空中花园，户型可灵活多变，两房可变四房，三房可变五房，获赠超值室内空间。

一个来自某网络的调查结果显示，九成购房者对赠送空间的满意度极高，目前市面上的两房变三房、入户花园实现的室内外空间过渡、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对购房者下单有极强促进作用。

在赠送面积的范围中，从最初的入户花园、挑高露台、大阳台，发展到送挑高卧室、入户客厅等，赠送面积的比例越来越高，一些赠送大的房子比例甚至超过100%。

赠送空间将成历史

尽管“赠送面积”一方面可以为消费者带来实惠，另一方面也可以促进户型创新水平的提高，但它并没有成为市场上大力提倡的一种产品。相反，伴随着“赠送空间”在市场上的日益流行，它正受到来自政府的一股阻力。

从深圳市场来看，伴随着《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》的正式实施，也宣告着开发商大力推广的“赠送面积”时代的终结。根据《规范》内容，挑楼、全封闭阳台、房屋间封闭的架空连廊，均按其外围水平投影计算建筑面积；地下室、半地下室及其相应入口，层高在2.2米以上的部位，按其外墙外围水平投影计算建筑面积；水平投影面积大于12平方米的有柱阳台，视为架空，计算全部建筑面积。新规范对入户花园、凸窗等的建筑面积计算方式也进行了严格规范，其中包括：住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等均视为阳台，按阳台规范计算建筑面积；当凸窗高度大于或等于2.2米且进深大于0.6米时，凸窗部分应计算全部建筑面积。这也就意味着空中花园、入户花园、大凸窗等再不能作为赠送面积。

从东莞市场来看，根据目前东莞市城建规划下发的《关于调整我市建设项目规划方案面积计算规定的通知》提到，此前阳台面积都是按照实际面积的一半计算，如今阳台的计算方法发生变更，如居住建筑每户的阳台面积之和（含入户花园、户内花园等）超过户内建筑面积20%的部分，应按全面积计入容积率。按照《通知》规定，建筑平面的挖空部分，存在搭建使用的可能性的，视为阳台或房间，应按相应规定计入容积率。

东莞商品房销售中盛行的“赠送空间”方式正遭受政府的约束。东莞合富辉煌市场研究副经理李兴旺表示，《通知》矛头直指“赠送面积”，是源于“赠送后烦恼”房产纠纷的频繁。楼体验收后，额外添补的楼板，经常出现“漏水、裂缝、塌陷、安全事故、合同纠纷”等事故，从而导致房产纠纷的增多。《通知》发布后，很显然，楼盘附加值将会减少，意味着开发利润将减少，“赠送牌”在未来将会少见，同时给楼盘营销增加难题。对于拿地成本较高的项目，很显然增加其开发压力。

上有政策，下有对策。归根结底，“赠送空间”是“90/70”政策落地的衍生物。2006年6月份，“国六条”横空出世，其中“第二条”政策，被业界定义为争议和影响最大的内容。根据政策，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

一个政策，悄然改变着中国社会结构的因子，也悄然改变着商品房产品供应结构体系。 “赠送面积”产品由此被发挥得淋漓尽致。

由于受到政策的限制，开发商之前想把产品做大做豪的想法落空。为了尽最大限度实现产品的个性化开发，在面积受限的前提下，如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间，从而助推销售？开发商便加强了对产品的研究与创新。

另外一方面，开发成本的不断攀升，也成为开发商想钻政策擦边球的重要理由。根据相关统计数据显示，东莞一级土地市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价翻了6倍，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右。另外，也有一个数据显示，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。

伴随着房地产行业的不断发展，开发商的成本支出也在不断加大，如何实现利润最大化，成为开发商的共同目标。有观点认为，甚至有不少开发商因为预先做了大量“赠送空间”规划的尝试，才敢于在激烈的土地交易市场举牌竞买高价地。

根据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为2.8米，并没有规定高度的上限，对阳台的大小也没有明确规定。地产策划人士陈真诚认为，在“90/70”规定的限制下，赠送面积的设计实际上是增加了开发商可销售面积，也变相提高了小区容积率、改变了规划控制指标，同时让房价水涨船高。

赠送空间计入容积率的另外一方面，就是如果不计入，则会造成实际的建筑容积率提高。有一个资料。比如一个社区的容积率为5.0，如果赠送空间达到40%，容积率将提高到7.0，这些偷出来的面积，开发商不支付土地成本，没有报规、报建等费用，会降低实际成本。这不仅导致小区的建筑密度增加，影响居住的舒适性，政府损失一部分费用，还会让房价虚高。

影响：“赠送”将成稀缺产品？

“赠送空间”将成为楼市的历史，这类产品可能会对楼盘销售起到更大刺激作用。从目前来看，市场上以“赠送面积”为优势的楼盘主要有金域中央、晶城、滨江公馆、御泉山等，新规出台后，会否导致以后“赠送空间”的楼盘成为稀缺单位，从而引发在售楼盘价格提升？

对此，业内人士表示，随着“赠送面积”在楼市的愈演愈烈，去年相关部门就已经出台了相关规定，其对市场的影响目前还不明显，主要体现在后市。在他看来，由于新规只是对“赠送空间”有一定的限制，并不意味着以后就不能开发同类产品。

东莞市金众房地产有限公司营销总监潘建文则认为，金域中央项目早期单位所剩货量不多，随着政府关于“赠送空间”的限定，以后这类产品将越来越少。

维持价格失去筹码？

前年，在东莞房地产市场上，来自深圳某开发商开发的楼盘一上市，就引起业界和消费者的极大关注。之所以有这样的市场反应，原因在于其层层退台的户型创新设计和较大的赠送面积空间。“买1平方米相当于送3平方米”，相关负责人曾对记者表示。“尽管我们楼盘的均价已经卖到7000元以上，但折合赠送面积部分，价格也就是5000多元”。

位于水濂山某大盘联排别墅价格卖到1万多元/平方米，但它是“买三层送三层”，即买200多平方米的面积送200多平方米，折合算下来，每平米6000多元。

由此来看，以赠送面积作为最主要卖点的楼盘价格尽管不低，但折合赠送面积部分，又与市场价格相近，甚至低于市场价，这也成为消费者出手的重要理由。陈真诚表示，目前开发商采取这种赠送面积的方法，说到底只是一种较为高明的促销手段，其目的是在于稳住房价。

有分析认为，在未来市场经济走向极其不明朗的前提下，房地产前景也变得扑朔迷离。这样一来，将不可避免导致开发商难以增加楼盘附加值，价格也将失去筹码。

开发商促销迎来困境？

对于消费者来说，“赠送空间”有不少好处。这里有资料佐证。首先，可以获得更多的使用空间。这对于想拥有较大居住空间，但经济条件又有限的购房者来说，吸引力较大；其次，节省费用。后期物管费、维修基金、契税等都按建筑面积收取。这也可以为购房者节省一笔不小的开支；三，在目前的政策形势下，90平米以下的住房，还可以获得首付两成、契税减免等方方面面的优惠。

因为有着实实在在的优势，开发商自然会把它当作促销的一个“杀手锏”。中天力通营销部副总经理朱必步认为，以往，有一定数量的赠送面积，是为弥补住宅设计、位置等缺陷，相当于对购房者作出的补偿。而今，赠送面积已经成为促销手段。朱总还认为，由于东莞房产市场竞争比较激烈，一些楼盘不通过赠送面积的方式吸引购房者，很难卖掉房子。市场也表明，凡是采取赠送面积方式的楼盘，都有一个比较好的销售成绩。中小户型受面积所限，居住的舒适度难免受影响，通过各种方式来提高使用面积是提高产品竞争力的关键之一。对于购房者而言，这无疑是好事情，可以在不增加投入的基础上居住更舒适、更宽敞。

如今，一切充满变数。陈真诚表示，此前，由于一些赠送面积是不计算面积、产权的，所以消费者认为是捡个免费的便宜，所以落得个高兴，尽管一些建设成本也是分摊到了房屋的整体建设成本中，但也乐于接受开发商的促销。新政实施后，消费者的态度有可能会发生改变。开发商也将缺少一个促销工具，对销售难免有冲击。

从另外一方面来看，“赠送空间”正是创新户型设计的真实体现。有资料佐证：在目前的建筑中，赠送空间通常表现在以下几个方面：一是增加空间的层次，协调不同功能的建筑单体，使其完美统一；二是界定﹑改变空间的比例；三是弥补建筑户型设计的不足，丰富室内空间。在目前的楼盘销售当中，这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥和渲染。这种可变空间的户型一方面体现了开发商在设计上的创新，另一方面，也很受购房者喜爱。是一种不挥霍却能奢侈的空间改变理念，当然作为设计者来说居住的舒适性才是好产品的第一准则。

有一种观点认为，如果“赠送空间”被叫停后，将很容易导致产品同质化现象产生。在现有“90、70”的规定下，对赠送面积的限制，使错层、跃层、挑高、阳台等设计都受到局限，户型很容易雷同，这样消费者在购房时选择面就窄了。

相关衔接

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般说来，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。容积率的计算方式是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。假设户型图上是50平方米的套一，改成74的套二后，赠送面积多了24平方米，但其计入容积率的面积仅50平方米，因此赠送面积后，分式中的分子增大，容积率提高。