东莞楼市现“小阳春” 刚性需求被激活后市看好

今年以来，受利好政策影响，刚性需求得到激活，连续几个月东莞楼市有回暖趋势，成交量放大，价格也稳定在5000元/平方米左右，相关市场研究报告指出，东莞楼市出现“小阳春”，其中4501~5000元/平方米价格的市场接受度最高，此外，业内人士认为，由于“五一”小长假临近，东莞楼市“小阳春”将延续至五月份。

三月创“9·27”以来月度成交新高

今年第一季度，东莞新增住宅面积比上年同期减少两成，销售量却比上一年同期增加八成，楼市供求矛盾得到一定的减缓。第一季度东莞新增住宅面积仅87.4万平方米，比上年同期大幅减少约两成，住宅签约面积约114.2万平方米，比上年同期大幅增加约八成。2009年一季度销售面积高出供应面积约26.8万平方米，当季出现了供不应求局面。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，自国家去年10月启动房地产新政以后，东莞市场成交量持续萎缩。进入2009年，市场成交持续放量，特别是3月份，市场强力反弹，成交量高达57.9万平方米，是自“9·27”以来的月度成交新高。

由于2008年一季度东莞房价整体处于高位状态，而2009年一季度东莞高端住宅供应量及推广力度加大，导致2009年一季度东莞住宅均价低于2008年同期。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年第一季度东莞住宅签约均价约5399元，比2008年同期略减约8.9％。

均价4501~5000元/平方米接受程度最高

在价格方面，随着房价的回归理性，购房者心理价位也逐渐回归理性。当前东莞住宅均价4000~5000 元/平方米被普遍接受与认同。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年第一季度东莞住宅成交主要均价区间集中于 4000~5000元/平方米，成交套数比重达37.7%，市场接受程度最高，以500元/平方米区间段划分，住宅均价4501~5000元/平方米接受程度最高，成交套数比重达19.2%，此外，市场上低价房并不多见，均价3500元以下成交套数比重仅占8.9%。在个盘方面，销售前10名楼盘的共同特征为价位适中，规模较大，品质和地段良好，即性价比高的项目最受消费者青睐。合富辉煌东莞市场研究部认为，中低收入人群为最大住房购买群体，中等价位商品房市场发展空间较大。

后市：楼市“小阳春”将持续到五月

由于临近传统楼市旺季“五一”小长假，楼市推广力度及供货量将会加大，产品选择面将增多，成交量将会有所放大，预计东莞楼市“小阳春”将持续到5月份。

合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示，目前整体市场环境暂不明朗，虽然一季度有相当部分首次置业的刚性需求被激发出来，但改善型需求并未得到有效、完全的激活，经济面未完全转向，投资者目前尚未认可房地产的市场投资价值；另一方面，今年东莞楼市小阳春更多以“价格换空间”，以价换市，房价整体处于低位水平，所以目前为“回暖”定论为时过早，建议开发商不宜过于乐观。

原因分析：利好政策激活刚性需求

今年开年后，全国不少城市楼市出现成交量放大现象，东莞表现异常突出，业内人士认为，利好政策的累计效应显现，东莞市场刚性需求得到激活，致使东莞楼市出现“小阳春”。

2008年四季度开始，为保持房地产健康稳定发展，政府加强了对房地产的宏观调控，在保障性住房建设、减免购房交易环节税费、减轻房贷负担等方面作出多项举措，尤其 “七折房贷”大大减轻购房者负担，居民购房意愿得到增强，使得2008年压抑已久的刚性需求趁势得到释放。

合富辉煌市场研究部认为，东莞市场出现“小阳春”，原因之一是国内经济发展使得购房者信心得到支撑，其次房地产利好政策累计效应已经显现，直接促进楼市成交，第三是东莞房价已基本回归至理性，观望氛围减弱。

现楼促销令成交量放大

此外，许多楼盘趁着市场有回暖迹象，纷纷开盘或加推新品，以现楼或者促销价格吸引了众多购房者，一方面也促进了东莞楼市成交量放大。

上周六，记者在田禾·塞纳河畔看到，该楼盘当天推出十套特价促销楼盘，原来5600元/平方米价格在打折后价格仅为5100元/平方米左右，优惠的价格吸引了不少购房者，据介绍，田禾·塞纳河畔的全新组团爱丽舍宫全现楼开盘，该组团以118~160平方米的三房、四房户型为主，买房并赠送省一级名校建设小学的学位，现楼加送学位的促销方法促进了不少成交量。此外，3月下旬，位于南城南片区黄金路的百悦尚城也推出新品“揽胜”组团，该批产品以138~158平方米的四房为主，同时，发展商以首10名认购的消费者能享受开盘折扣外加额外9.8折的优惠来吸引购房者。

合富辉煌市场研究部副经理李兴旺认为，2008年~2009年东莞楼市以消化库存为主，越来越多项目现楼、现园林销售促进现场成交，近期楼市促销仍在持续，相对于早期降价促销产品，近期产品素质普遍较高，在价格基本不变情况下，产品性价比得到突显，促进楼市成交。