东莞别墅面积变小联排别墅当道 有人建也有人拆

2006年限墅令发出后，别墅项目审批被限制，别墅也因稀缺而越显价值。为迎合市场需要，别墅面积越来越小之余，东莞市场也开始出现了“合拼别墅”，把两套联排别墅合拼起来，变成独栋别墅，实际上是“高级合拼房”。

现象： 别墅越来越小

今年四五月，东莞别墅迎来又一波上市高潮，以200~400平方米的联排别墅为主，独栋别墅仅御泉山一个项目，与过去大面积的别墅相比，今年新上市的别墅面积越来越小。

御花苑将推出几十套300平方米左右的联排别墅；

清华居已推出48套联排别墅，面积330~340平方米的五房三厅五卫和面积380~390平方米的六房三厅五卫；

国际公馆四期将推出250~400平方米的联排和叠加别墅。

御泉山则推出独栋别墅，面积374~410平方米（六房三厅七卫），面积415~530平方米（七房四厅七卫），共60栋。

此外，为迎合市场需要，也有开发商把大别墅拆掉改建成小别墅。东莞虎门某楼盘日前把三栋15套400平方米的联排别墅拆掉，改建成200~300平方米左右的联排别墅。

业内人士点迷津：多数别墅非“真别墅”

“在一个社区里面仅有十来栋是独栋别墅，其他的都是联排别墅打通成的独栋，其实就是高级合拼房，同样也会有普通洋房合拼户型面临的两个房产证等种种问题。”瑞峰置业总经理陈强介绍。

2006年，限墅令下，别墅因稀缺而更显价值。与此同时，开发商想办法以合拼户型的方式来推出别墅，把两套房子打通变成独栋别墅。

东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，目前东莞独栋别墅越来越少，联排别墅、别墅双拼越来越多，别墅概念已经扩展。

“在一些新建别墅清水房可以看到，有两个楼梯口，可以看出原来是两套房子的，打通以后合拼成了一套。”合富辉煌东莞市场研究部总监说。“联排别墅报建的时候是高级住宅，只有独栋别墅才是别墅。”陈强说。

开发商各行其道：有人建 有人拆

今年别墅扎堆上市，面对竞争，无论联排别墅还是独栋别墅，开发商都认为只有适应市场才是硬道理，但是他们选择的客户群却不同。

御泉山是近段时间推出的唯一的独栋别墅项目，御泉山项目经理熊思杨认为，御泉山与其他上市的产品有区别就是其核心竞争力，“购买独栋的人不会去买类别墅。”

“大型别墅的受众比较少，还是比较经济、比较紧凑的户型比较符合市场。”拆掉大别墅的开发商相关负责人梁小姐说，拆掉的别墅面积约400平方米，2006年设计，但是市场经过两年调整，已经有了新的变化。该公司决定把这15套别墅拆掉，重建成两三百平方米以下的联排别墅，预计于今年年底上市。

业内人士：盲目上市 不容乐观

2006年后东莞别墅市场进入一个萎缩期，开发的量也受到限制，但业内人士认为，东莞别墅市场仍然处于一个供过于求的时期，刚性需求并不强。

“东莞每年都有1000多套别墅在售，但是成交量只有几百套，2008年楼市调整期别墅的成交量更少，2009年别墅市场依然不容乐观。”车德锐说。

东莞的独栋别墅不多，但是算上联排别墅等类别墅产品，东莞的别墅就很多。

车德锐认为，就东莞经济而言，经济面上的不乐观会导致别墅购买力下降，投资的需求少了，自住的需求虽然有，但是刚性不强。

“2009年别墅不是很好卖，如果现在才开发的更不要急于动工，还是要谨慎，还是要继续观望一段时间，在经济真正向好的时候再建都不迟。”车德锐建议。

什么别墅卖得动？

350~450万元的别墅较好卖

受经济大环境的影响，许多消费者购买别墅时，除了考虑单价外，也更多地考虑总价。在这样的环境下，小别墅的吸引力显然比大别墅更大一些，业内人士认为，总价在350万~450万元的别墅将最好卖。

陈强认为，买别墅的人受金融海啸的影响最大，对现金流的敏感度比一般人更强。陈强说，从东莞的整个消费结构来看，刚性区间最强的别墅是总价在350万~450万元的群体里，“如果联排以1万元/平方米单价计划，面积在350~450平方米比较好卖，也比较好用。”