兑付2500亿房地产信托 开发商能否扛住越过高峰？

　　前两年热闹热销的房地产信托即将进入到期兑付的高峰，而国内楼市的严厉调控还丝毫没有放松的迹象。日前，机构纷纷发布有关房地产信托的报告。分析普遍认为，信托到期将加速房价调整，并将促进房地产行业的整合。

　　■今年房地产

　　信托还款超2500亿

　　中金公司报告认为，房地产信贷紧缩加速了房地产信托业务的发展，2010 年和2011 年新增信托估计为5000 亿，占到存量信托的70%，按照1.5~2 年的发行期限， 7000 亿房地产信托还款期集中在今后三年，风险当头：2012年预计到期信托规模2234 亿，总还款额约2500 亿，2013年预计到期信托规模2816 亿，总还款额约3100 亿。分季度看，第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000 亿的规模，其他季度单季度也在350~500 亿元左右，3 月是小高峰(到期约220 亿元)，7 月起是到期大高峰(每月均在300 亿元以上)。

　　国泰君安的报告则指出，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3月。据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。从30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。

　　■开发商可能“借新还旧”

　　房地产市场的持续低迷，使得这些信托将面临着还款风险，开发商会如何应对?中金公司分析指出，由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借新还旧”或者项目转让等方式来应对，预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，总的来说“借新还旧”的展期操作将使得房地产信托风险延迟到2013 年释放。

　　国泰君安也指出，信托到期不能兑付的解决途径包括:延期兑付;借新还旧;第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者;自有资金接盘等。

　　■信托到期

　　加速房价下调

　　两份报告均认为，信托到期会加速房价调整。中金公司认为，信托到期加速房价在2 季度调整。今年2500 亿还款主要集中在3 季度，月均还款将达到360 亿，且其中6 成是布局在一二线城市，具备一二级资质的中大型开发商，意味着二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。

　　国泰君安也判断:2季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。资金链压力增大和释放将加快房价合理调整，加快中央政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动，保障消费，控制投资。