东莞楼市呈现回暖迹象 第一季的中小户型最好卖

小户型市场近日风生水起。数据显示，今年第一季全市住宅成交以61~110平方米户型为主，成交套数比重约占56.2%，此类户型主要购买人群为首次置业者。业内人士认为，随着刚性需求的不断释放，总价 41万~60万元的小户型产品更受关注。

置业主力军：新莞人白领

小户型市场的主力消费群在哪里？瑞峰置业事业二部副总经理逄臻认为，东莞的人口结构成“哑铃状”两头大，中间小。

大的两头一个是首次置业需求，这部分人群是指来莞工作发展的外来白领人群，他们是东莞最主要的购房群体之一，由于受到结婚等影响必须购房；而另外一头为改善型需求，这部分置业人群目前至少拥有一套住房，随着自己的家庭人口的增多以及经济实力的增强，需要购置更大的户型来改善自己的居住环境和条件。

在目前的市场情况下，两大购房群体中来莞置业的白领人群成为了目前市场购房的主要群体。去年此部分群体由于担心企业倒闭自己失业，或担心年底奖金无法兑现，一直不敢出手。

随着年后工作的稳定，结合市场销售价格的合理到位，增强了他们的购房信心，此部分刚性需求得到了有效的释放。

所以在近期很多楼盘115平方米以下的两房、三房产品销售就极为热闹，市场呈现了房地产“回暖”的迹象。

主流产品：多功能小三房

从面积来看，2006、2007年市场最好的时候，130~160平方米的大户型是最畅销的户型，随即东莞市场出现了盲目竞争，各个楼盘都推出大户型或者合拼房，但到了2008年市场突然变化，紧凑户型非常紧缺。

光大地产项目经理凌展飞表示，从目前的经济形势来看，大户型的总价太高，对于首次置业，特别是很多新莞人购房者来说，承受的还贷压力过大。

根据光大2008年10月至今对市场的监控，以及正在施工和未来准备上市项目分析，到了2010年下半年，多功能的小户型产品将成为主流产品。

光大预计国庆前推出的春天印象就是以88~100平方米为主的紧凑小三房（带主人套房），实用率可以达到九成。

“事实上万科金域华府也已经重新规划改建110~120平方米的户型，还有更多的开发商在改变规划，逐步推出能匹配当前消费力的产品。” 凌展飞说。

看数据：中小户型成交比重56.2%

2009年刚性需求得到一定激活,尤其首次置业成交放大明显。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年第一季全市住宅成交以 61~110 平方米户型为主,成交套数比重约占56.2%,此类户型主要购买人群为首次置业者。

其中，60~80平方米二房销售比重占21%，81~90平方米大两房和紧凑三房销售比重占 13%，91~110平方米小三房销售比重占22.3%。但由于以上数据未考虑合拼户型因素,部分90平方米以下户型为2~3套合拼销售,故90~140平方米三房实际成交比重将会扩大。

总价41万~60万元的楼好卖

数据显示,2009年第一季度东莞住宅成交总价60万元以内成交面积比重超过六成,约61.6%。其中,总价41万~60万元成交面积比重最大,超过三成,达32.2%。

按洋房均价5000元/平方米计算,即80~120平方米户型成交比重最大,以二房和小三房单位为主。