东莞商品房存量近700万平米 新增供应多在镇区

一季度南城楼市成交面积领跑全市

截至2009年3月底，东莞商品房的累积可售存量为698.9万平方米，首次接近700万平方米，但与此同时，新开工量也开始逐步增加，这也决定了在目前存量压力还比较大的市场形势下，后市价格难以大幅上涨。从销售区域来看，南城出货最多继续领跑全市，南城、东城、万江三区成交合占全市40.5%。

市场存量698.9万平方米

自今年1月份以来，东莞楼市累积供应量增势趋缓，市场可售存量高位回落，并呈现持续下降趋势。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年3月底，目前东莞商品房的累积可售存量为698.9万平方米，首次接近700万平方米，自2009年1月份开始连续三个月呈现持续回落态势。目前住宅存量为580.7万平方米，共53138套，其中洋房存量为474.3万平方米，共43451套；别墅存量60.7万平方米，共1552套；公寓存量45.7万平方米，共8135套。

此外，第一季度全市新开工面积109.98万平方米，同比下降50.5%。3月全市新开工面积为59.55万平方米，同比2008年同期下降41.9%。从今年第一季度看，在东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对于市场的信心逐步恢复，市场预期逐步向好。东莞中原市场研究部认为，随着市场持续反弹，新开工量的增加也为后市带来持续的新增供应，这也决定了在目前存量压力还比较大的市场形势下，后市价格难以大幅上涨。

新增供应多在镇区

2009年第一季度全市共有37个楼盘项目有新增供应（不含松山湖的松湖花园和教师公寓这两个福利房），总供应面积为88.82万平方米，总供应套数为11086套，供应面积同比下降33.2%。从近期的月度走势看，新增供应持续低位徘徊，随着“五一”营销节点的到来，预期4月~5月市场新增供应将有较大幅度的增加。

从供应区域看，2009年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为49.2万平方米，占全市的供应比例仅为55.4％，城区供应面积为39.6万平方米，占全市供应比例高达44.6％。2009年第一季度全市商品房新增供应量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎门、万江等区域，其中供应量较大前五名楼盘为：世纪城·国际公馆、新世纪·上河居二期、东骏豪苑三期、世纪绿洲二期、上东国际等。

从供应结构上看，2009年第一季度东莞商品房新增供应普通住宅比重有所上升，公寓本季度没有新增供应。东莞中原市场研究部认为，这也反映市场迎合自住需求加大普通住宅推货力度，而公寓由于销售一直不明朗，则以继续消化积压库存为主。

南城成交领跑全市

第一季度东莞商品房镇区成交面积为64.8万平方米，占比为54.6%，城区成交面积为53.9万平方米，占比为45.4%。从各区域成交情况来看，南城成交面积为21.3万平方米，领跑全市。其次是东城、万江、长安、寮步等区域，城区中南城、东城、万江三区成交合占全市40.5%。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至3月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为11.3个月，城区为8.5个月，均较前期有大幅下降，意味着随着成交量的持续放量，同时市场新增供应增长放缓，市场的高库存消化压力有望逐步缓解，市场供求逐步趋向平衡。

预测：第二季度楼价上涨空间有限

从短期的市场表现看，2月的第二周即元宵节开始，东莞楼市反弹行情启动，随后成交量持续放量，价格也随之触底反弹；进入3月份，成交持续活跃，但周成交量增长开始放缓，而价格也开始出现短线的回落；但同时可以看到，市场买方需求支撑强劲，当价格稍作回调，成交量再次放大。

东莞中原市场研究部经理车德锐表示，第二季度预期政策面比较平静，而消息面更多的集中在经济的逐步向好，同时关注重大投资项目的启动和加快建设，房地产区域板块的轮动炒作持续升温；资金面表现在市场流动性仍然比较充裕，新增贷款额度仍然很大，市场信心持续增强。市场面则表现在第二季度市场供应有较大幅度的增加，成交量持续放量，市场价格在成交量的支撑下有望持续缓慢上升，但上升空间有限。