新年伊始东莞土地市场遇寒流 四幅地块先后流拍

    1月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2012年1月，寒流侵袭东莞脆弱的土地市场，受春节长假淡季影响，首月东莞土地供应锐减，商住用地仅为1宗，以工业用地为主，主要是由大朗、麻涌、凤岗等镇区，招商引资进入的高新科技产业用地需要。而在成交方面，新年伊始东莞土地市场遭遇寒流，4幅地块先后流拍，市场的颓势显露无遗。本月东莞土地市场的唯一焦点是，位于东莞大道东侧占地面积10万㎡的商务金融地块名花有主，被23家东莞民营企业组建的东莞市民盈集团股份有限公司，以15.64亿元底价收入囊中，将在地块上建设高达338米的超高层商业综合体项目“民盈大厦”，其楼面地价只有2433元/㎡，对于附近台商大厦近2万元/㎡的售价而言，其潜力不可估量。2012年2月份，农历新年刚过，但是楼市外部环境依然冷清，对土地市场的负面渗透也愈加明显，开发商拿地意愿长期不振，预计这种状态短期难有明显改观，只有楼市走出成交的冰封状态，货币政策逐步释放利好，观望氛围被打破之后，才有可能逐步改变土地市场的现状。

    一、新年首月全国土地市场冷清开场，节后小阳春恐再遭落空。

    北京：1月份卖地吸金仅20亿，全部底价成交。

    本月北京土地市场受到春节假期影响仅成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿，成交建筑面积为141.12万㎡，平均楼面价为1460.6元/㎡。其中仅在20日成交了1块位于房山长阳的住宅类地块，楼面价为4482元，远低于之前区域内的市场平均价格。而在2011年年初的1-2月，虽然也受到春节影响，但是两个月的土地出让金分别达到了61.45亿及70.9亿。显然，2012年1月份的土地市场明显较去年冷清。同时值得注意的是，1月份北京出让的所有19块土地，全部以底价成交，溢价率为零，其中也包括4块经营类用地。这也是最近数年来少见的现象。

    上海：1月宅地缺席拍卖，出让金同比锐减逾8成。

    1月上海共成交经营性土地25.78万㎡，环比2011年12月减少42.26%，同比2011年1月减少82.67%。其中商业用地成交16.36万㎡，保障房用地成交9.43万㎡，无纯住宅用地成交。出让金方面，2012年1月上海经营性土地出让金26.28亿元，环比2011年12月减少56.39%，同比2011年1月减少81.24%。其中商业用地出让金22.72亿元，保障房用地出让金3.56亿元。其中，浙江正达置业股份有限公司以3.15亿元底价摘大型居住区马桥基地市属动迁安置房26A-08A地块，楼面地价2918元/㎡，该地块出让面积4.90万㎡，容积率2.5，为动迁安置房用地。

    广州：冷清开场南站商业地底价成交。

    2012年春节后，广州第一幅出让的地块——广州南站BA0501077商业用地将在进行土地拍卖仪式。据了解，该地位于广州南站大楼东北侧，占地面积为0.54万㎡，建筑面积为4.34万㎡，挂牌起拍楼面地价为2.17亿元，折合楼面地价为5000元/㎡，仍然以底价被广州市路福房地产开发有限公司收入囊中。
深圳：1月两宗商业地块底价成交，两宗暂时中止出让。

    1月，深圳推出宝安区新安街道2块商业服务用地，宗地号：A002-0037、宗地号：A002-0038占地面积分别为5431㎡、6202 ㎡，容积率为6.0、6.2，最终被深圳市宝安区投资管理有限公司以底价6.94亿元一举收入囊中，折合楼面地价9771元/㎡。此外，位于南山区后海中心区的T107-0025及T107-0027(B) 2宗商业性服务设施用地，暂时中止出让程序。

    杭州：1月杭州卖地吸金16.8亿元，同比减少82%。

    1月，杭州（含主城区、余杭、萧山）推出了8宗商业用地，总面积约143.6亩，同比2011年1月份下降了90%；获得土地出让金约16.8亿元，同比减少82%。其中，除了上城区南星单元一宗超迷你地块之外，其余7宗全部以底价小幅加价直接成交。

    土地政策动态：2012用地指标从紧，保障房用地单独申报。

    国土资源部在召开的全国国土资源工作会议上表示，2012年要以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹保发展保红线，加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标，落实计划差别化保重点，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，修订实施《闲置土地处置办法》；加强土地督察和执法监察，加大未报即用、重点工程项目督察力度，同时做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。

    二、受春节长假淡季影响，12年首月东莞土地供应锐减。

    工业用地为主，商住用地仅为1宗。

    2012年1月，东莞市国土资源局挂牌上市8宗土地，总面积23.85万㎡，环比锐减75.06%，同比减少68.06%，其中商住用地1宗，占地1.67万㎡，环比减少96.39%，同比减少97.18%；7宗工业用地，占地22.18万㎡；本月供应量依然依靠工业用地的支撑，主要是由大朗、麻涌、凤岗等镇区，招商引资进入的新型产业用地需要。

    2012年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、新年伊始东莞土地市场遭遇寒流，4幅地块先后流拍。

    商住、商业金融用地流拍率57%，分别成交3宗、流拍4宗。

    2012年1月东莞市成交21宗土地，成交面积为54.86万㎡，环比减少24.77%，同比减少40.00%，成交金额21.50亿元，环比增加115.49%，同比减少20.15%；其中商住用地成交2宗，成交面积6.64万㎡，环比减少61.70%，同比减少90.45%，成交金额,2.61亿元，环比减少57.99%，同比减少88.75%。其余全部为工业用地。

    1月土地市场进入寒冬，东莞共3宗商住、1宗商业金融用地流拍，包括1宗南城区滨河路白马段商住地块、2宗横沥镇商住地块、1宗望牛墩镇赤滘村商业金融地块；此外，有2宗底价成交的地块是位于东莞大道东侧的商务地块，与位于常平镇板石村的2012WG004商住地块，分别由民盈集团与富兴地产收获。同时，广东骏基房地产开发有限公司通过拍卖的形式，拍下中堂镇斗朗村商住地块。

    2012年1月东莞土地成交一览：

    2012年1月东莞土地流拍一览：

    典型地块流拍分析：横沥地块接二连三流拍浅析。

    2012年1月12日，编号2012WG003的横沥镇村尾社区地块流拍；16日上午10时，编号2012WG006的横沥镇横沥社区地块再次流拍，其中编号2012WG006的横沥镇横沥社区地块，位于横沥新城片区，占地面积10.45万㎡，容积率为2.0，起拍楼面地价仅为703元/㎡，今天再遭无情流拍，已经是新年横沥的连续二次流拍。由于2012年楼市形势的继续偏紧，短期之内难有明显改观，开发商不敢贸然进入横沥。究其原因如下：

    首先，横沥每年的商品房消化量十分有限，即使是楼市成交最好的09年成交量也仅有6.55万㎡，而10、11年都是5万㎡左右，市场容量相对有限，该地快20万㎡的建筑面积可谓压力不小；此外，其他楼盘还有19万㎡的潜在供应量，分别是长裕棕榈园二期5.63万㎡、东座雍景花园8.56万㎡、凯域花园3.44万㎡、玉兰居1.48万㎡，全部消化需要5年多的时间；

    其次，近年横沥住宅价格徘徊不前，2011年在售的阳光粤港花园三期、罗马景苑、长裕棕榈园均价仅为4100元/㎡左右，对于前期协议转让拿地的企业而言，由于地价成本几乎为零，还能挣到不错的利润，但后续进入的开发商就很难有信心获取预期的收益率；

    再者，该地块虽然面积大，并且容积率较小，仅为2.0，可以打造成别墅、洋房复合社区，虽然横沥别墅市场还是一个空白，市场上没有别墅产品，但横沥楼市容量有限，并且高端置业需求也有待深挖，在目前楼市前景不明朗的情况下，存在太多不确定因素，也让开发商拿地愈加谨慎。

    横沥楼市以本地需求为主，虽然之前有部分松山湖、常平的需求外溢，但未来这些区域的供应量也很大，把希望完全寄托于此，也不够保险。年关刚过，很多开发商资金链紧绷，各种银行贷款、工程款纷纷到期，这是横沥出让的最大的地块，总价高，资金门槛较高，对本地小开发商而言，即使有意拓展也有心无力，而外来开发商对三线偏远镇区又缺乏足够兴趣。

    但相对前几年的沉寂，近几年横沥的地产项目还是逐渐多了起来，最大的利好的东莞职教城的建立，其位于横沥镇北部的新四村和水边村，地处横沥、石排与企石三镇的交界处，占地75.52公顷，建筑面积45万平方米，整体规划为4个片区，布局建设东莞理工学校职教城校区、东莞市高级技工学校职教城校区、东莞市高技能公共实训中心、东莞职教城公共服务区等4个项目，职教城加上市政配套设施估算总投资规模约20亿元。

    四、民营总部基地商务地块成功出让，成为1月土地市场最大亮点。

    1、民盈集团斩获大型商务金融用地，东莞最高商业综合体呼之欲出。

    本月东莞土地市场的焦点是，位于东莞大道东侧占地面积10万㎡的商务金融地块名花有主，被23家东莞民营企业组建的东莞市民盈集团股份有限公司，以15.64亿元底价收入囊中。据悉，民盈集团将在地块上建设高达338米的超高层商业综合体项目“民盈大厦”，楼面地价只有2433元/㎡，对于附近台商大厦近2万元/㎡的售价而言，其潜力不可估量。

    虽然近几年东莞经济稳步增长，但由于受外贸出口放缓的拖累，整体的经济发展增速仍然低于预期，所以东莞政府不断加大对民营经济发展的支持力度，同时东莞本地的民营经济体也想突破原来的发展瓶颈，搭建新的平台进行试水，这个时候作为资金密集型的地产企业抱团发展，将扮演重要角色。

    2、富盈地产再次挥师常平，各镇区项目遍地开花。

    编号为2012WG004的常平镇板石村商住地块，占地面积为4.81万㎡，容积率为3.0，底价为2.07亿元，被东莞市富兴房地产开发有限公司以底价成交，折合楼面地价为1435元/㎡。据悉，该宗地周边有半岛豪庭、东田丽园等住宅小区，离镇中心区不远，学校、医院等市政配套设施完善，2011年以来常平普通住宅的成交价格在6000-7000元/平方米之间，1435元/㎡的楼面地价，开发风险不大。东莞市富兴房地产开发有限公司是富盈地产旗下公司，富盈地产近期频频在二三线镇区拿地，布局镇区。

    3、通过拍卖的方式骏基地产拿下中堂商住地块，未来开发前景较好。

    编号20121001的中堂镇斗朗村商住地块，占地面积为1.83万㎡，容积率为2.59，起拍价为3470万元，以挂牌拍卖的方式出让，经过多轮竞价，最终被广东骏基房地产开发有限公司以总价5370万元据为已有，溢价率54.76%，折合楼面地价为1132元/㎡。据悉，该地块曾经在2007年、2008年两度遭遇流拍，此番起拍价调低380万元之后，不但成功出让，并且还取得理想的溢价率实属不易，该地块毗邻楼盘南国雅苑，该楼盘目前售价5200元/㎡左右，可见仍然具有较大的开发前景。此外，骏基地产在2011年5月份曾以私人形式在谢岗斩获一宗占地2万多㎡的商住地块。

    五、2月土地市场乍暖还寒，要改变颓势仍需外部大环境的支撑。

    截止1月30日，根据市国土局已经公告的情况来看， 2月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有8宗，总面积9.90万㎡；其中商住用地2宗，合计面积5.72万㎡；商务金融用地1宗，占地面积0.91万㎡，其余4宗均为工业用地。

    2012年2月份，农历新年刚过，但是楼市外部环境依然冷清，对土地市场的负面渗透也愈加明显，开发商拿地意愿长期不振，预计这种状态短期难有明显改观，直到楼市走出成交的冰封状态，货币政策逐步释放利好，观望氛围被打破之后，才有可能改变土地市场的颓势。2月土地市场值得关注的地块是，位于常平镇常平大道的商务金融地块，占地面积仅为0.91万㎡，容积率高达4.5，起拍楼面地价1320元/㎡，为高端酒店项目用地，但11年常平曾经有一块占地5.24万㎡的酒店用地流拍，让这幅土地的前景充满变数。

    此外，厚街镇珊美村商住地块占地面积达到4.05万㎡，容积率为3.5，起拍楼面地价为1769元/㎡，周边配套成熟华润万佳就在附近，相信对厚街本土的开发商而言，有不小的吸引力，但是唯一的顾虑是，该地块内东北方的三角地块需划出100套商品房（总建筑面积1.6万㎡），以2500元/㎡的价格销售给珊美村村民作为村民公寓，这将对项目的收益带来影响。

    2月挂牌交易的土地一览：