一月高端项目主力成交 住宅均价高达8424元/平

    1、土地：龙年首月东莞土地市场开市持续低迷状态，商住用地仅成交2宗，成交率不足31%，逾34万㎡商住及金融用地流拍，东莞大道优质地块及常平镇中心地块均以底价成交；进入2月等待交易的商住地块也仅有2宗，其中中堂地块从上月17号顺延至本月17号交易，另一宗地块位于厚街。

    2、新增：元月东莞共11个项目有商品房新增供应，合计30.62万㎡。其中住宅1589套，合计18.92万㎡，面积环比下跌57%，同比下跌45%。主要是因为今年1月份恰逢春节前后的交易淡季，购房需求相对萎缩，使得开发商推货欲望减低，把推盘计划延迟至年后，造成年初新增商品房供应量与去年12月份相比出现大幅度回落。

    3、成交：上月东莞商品房仅签约1865套，合计17.75万㎡。住宅签约1263套，合计13.85万㎡，成交面积环比下跌34%，同比下滑75%，与2011年住宅成交井喷式开局形成强烈发差，同时创下07年以来成交量最低记录。住宅成交均价则受高端盘自然成交再度走高，为8424元/㎡， 环比上升8%，同比去年元月基本持平。

    4、新开工： 适逢新春传统佳节，新开工工程量骤减，住宅和非住宅分别新开工35.03万㎡和7.97万㎡，环比分别大幅下滑73%和77%。但鉴于去年土地市场放量，年内新开工量有所支撑，塘厦、沙田等供地大户将陆续有新项目动工，接下来几个月新开工量将逐步回升。

    5、活动：上月楼盘活动主要集中在元旦几天，因受调控政策预期和春节淡季双重影响，东莞楼盘促销力度大减，仅石碣富盈盈翠华庭一个楼盘开盘，其他楼盘以加推、认筹、特价房、业主活动为主，但活动也不多，效果也不显著。

    一、土地市场

    1、整体情况：龙年土地市场开市低迷   商住地仅成交2宗

    进入2012年元月，东莞土地市场依然低迷，全市仅7宗土地挂牌上市，合计供应面积为21.85万㎡，进入交易市场的商住用地仅成交2宗，约15.3万㎡；4宗商住及金融用地流拍，流拍面积达34.48万㎡。受住宅市场低迷影响，东莞土地市场在新的一年开市受创，成交率不到31%，热门区域南城白马地块也惨遭流拍。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2011年1月商住用地共成交17宗，合计69.51万㎡，实现高溢价47%，去年土地市场的开门红带领全年商住用地大幅放量；今年土地市场开市重创是房企对楼市失去信心的表现，东莞更是传出引领部分资金转出房地产的消息，这无疑是雪上加霜，不过价格洼地的优势以及轨道交通的逐步完善依然利好的重要因素，价格逐步回调后必将促进成交量逐步回暖，下半年东莞楼市将有望迎来反弹，商住用地成交将翘尾，土地高溢价频现也有望在莞重新出现。

    2、商住及金融用地交易：东莞大道优质地块成功交易  常平中心地块底价成交

    上月东莞土地市场仅成交2宗商住及金融用地，分别位于东莞大道东侧与常平镇板石村，成交楼面地价都偏低，其中编号2012WG002商服用地率不少于90%，地块位于东莞大道东侧和鸿福东路交界处，毗邻东莞国际会展中心与台商大厦，是规划中轻轨R1线与R2线的换乘站点。目前新世纪豪园、尚书银座、景湖春天、明苑大厦、怡丰都市广场景湖春天等小区、写字楼已经成熟，各种市政配套完善。常平地块与镇中心毗邻，商业氛围浓重，交通非常便利，但逐渐趋于饱和的房地产市场是其发展的最大阻碍。另外，中堂镇东泊村原定于1月17日交易的商住地块将顺延至2月17日交易。

    上月共有4宗商住及商业金融用地流拍，其中南城白马地块备受瞩目，主要由于其位于东莞房地产最火热的区域之一，但由于周边配套不齐全、市政设施欠缺，目前还没一个居住小区出现，但预计今年上半年该地块仍有望再度入市，目前天安数码城就在该地块附近。横沥约20万㎡商住用地再度流拍，但单宗地块体量过大，市场消化能力有限导致该镇区地块频频流拍。望牛墩想在逆市中作出尝试，推出商业金融用地，但在该镇区做酒店似乎不被市场所认同，最终地块无人问津。

    3、2月待拍土地：土地市场“过冬”  仅2宗商住用地待拍

    鉴于市场信心不足，南城等热门地区地块也惨遭流拍，东莞土地市场卖地计划有暂时搁浅迹象，2月份仅2宗商住用地进行交易，其中中堂东泊村地块从元月17日顺延至本月17日交易，体量较小。另一宗待拍地块位于厚街，该镇区房地产发展较为稳定，08年以来推出的商住及金融用地均全部成交，成交楼面地价性价比较高，约1719元/㎡。

    二、新增供应

    1、新增供应概况：恰逢春节前后的淡季  龙年首月供应遇冷

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年1月新增商品房30.62万㎡，环比下跌61%。同比下跌17%。其中商品住宅1589套，合计18.92万㎡，面积环比下跌57%，同比下跌45%；非住宅678套，合计11.7万㎡，面积同比下滑74%，同比却上涨316%。

    整体来看，2012年1月新增供应较为平淡，主要是因为今年1月份恰逢春节前后的交易淡季，购房需求相对萎缩，使得开发商推货欲望减低，把推盘计划延迟至年后，造成年初新增商品房供应量与去年12月份相比出现大幅度回落。预计未来伴随购房需求的回暖，商品房新增量将快速增加，再度出现楼盘集中入市的状况。

    2、住宅新增走势：同遇春节假期   供应与09年基本持平 

    纵观5年首月的新增供应，07年42.3万㎡，08年57.05万㎡，09年20.81万㎡，10年58.4万㎡，11年34.19万㎡，12年18.92万㎡。唯有09年供应20.81万㎡与今年基本持平。缘由是5年中，09年和今年1月份恰逢春节假期，其他3年都是在2月份。

    3、新增区域分布：仅6大区域有供应  石碣5.54万㎡蝉联冠军

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年首月仅有6大区域有商品房新增供应，其他区域都处于“空白期”。其中住宅18.92万㎡，供应1589套。从区域分布来看，石碣以5.54万㎡蝉联冠军之位，主力是达鑫江滨新城（433套）及新鲜入市富盈盈翠华庭（170套）；东城在花街18的推动下以5.12万㎡位列第二；南城2.43万㎡位列第三，是恒大在莞首个项目恒大雅苑（198套）及御花苑天珑湾（32套）两大楼盘支撑；黄江在花样年江山（188套）供应下，以2.12万位列第四；厚街则有鼎盛中环（176套）的支撑位以1.99万㎡位列第五。

    非住宅方面，新增678套，面积为11.7万㎡。以商铺为主，比较瞩目是虎门地标广场集中推（306套）商铺入市，其他为楼盘配套商业产。此外，值得关注的是南城写字楼项目海德广场入市，推128套办公单位、9套商铺及108个车位，使得南城非住宅供应蝉联冠军之位。

    4、新增商品住宅户型面积区间：中小户型为主  公寓及别墅零供应

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，70-110㎡经济户型新增762套，占总量48%；111-130㎡的舒适性户型新增328套，占总量21%，131-150㎡改善性户型新增371套，占总量23%，150平米以上大户型新增128套，占总量6%，少于70㎡公寓户型和别墅为零供应。

    5、新增商品住宅类型配比

    2012年1月新增商品房，洋房1589套，合计面积18.92万㎡，占62%；商铺新增442套，合计面积6.42万㎡，占总供应21%；车库新增108个，合计面积0.14万㎡；总供应1%；办公新增128套，合计5.14万㎡，占17%，别墅和公寓为零供应。

    6、新增供应明细

    2012年首月共有11个项目有商品房新增供应，纯新盘有石碣富盈盈翠华庭、南城恒大雅苑、海德广场三大项目，其他为旧盘新推。其中恒大雅苑、推198套洋房，为84㎡-95㎡的刚需户型；花样年江山推188套洋房，为91㎡-128㎡二、三房单位；花街18推392套，面积区间为103-150㎡；鼎盛中环推176套，面积区间86㎡-241㎡；富盈盈翠华庭推170套，为88㎡和121㎡两大户型。

    三、商品房成交

    1、商品房签约概况：春节假期及政策双重影响  2012年惨淡开局 

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年首月商品房共签约1865套，合计签约17.75万㎡，面积环比35%，同比下滑75%。其中住宅签约1263套，合计签约面积13.85万㎡，环比下滑34%，供比下滑75%。套均签约面积109㎡，比去年12月份的102㎡增加7㎡，仍以刚需户型成交为主。非住宅成交方面，共签约602套，合计3.9㎡，以商铺和车库为主力。

    2012年东莞惨淡开局，1月住宅仅成交13.85万㎡，创07年以来开年新低。造成惨淡的原因之一是春节假期的交易淡季影响，购房者返乡或出外旅游，将购房的事项搁置。东莞春节假期（1月21日-1月28日）七天全市商品房仅成交2套，合计面积564.72万㎡，比11年的春节逊色，但胜于10年，10年春节七天为零成交。从全国各地来看，春节假期成交低迷不止东莞，一线城市商品房住宅成交也集体遇冷，如北京技术性零成交、广州33套、深圳17套、上海16套，近30个重点城市春节期间的楼市成交量同比下滑6成，“倒春寒”提前到来。

    此外，调控政策也是重要的影响因素。去年年底中央经济会议上明确提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，国家对房地产调控政策从紧，使得购房者观望情绪浓重，对价格下降还有期待，未达到心理价位难以成交。

    2、商品住宅签约走势：仅成交13.85万㎡  创07年以来同期新低

     从东莞住宅签约走势图可以看出，受调控政策和春节假期的双重影响，2012年1月仅成交13.85万㎡，创5年开年新低。07年成交60.94万㎡，为5年最高；08年1月因宏观调控和经济危机的双重影响，成交大幅走低为24.9万㎡；09年1月受08年的负面影响及遇春节假期，成交仍然不给力仅为25.58万㎡，略胜于08年；10年1月开发商积极推货及政策相对宽松，购房提早入市，成交48.29万㎡；11年1月广深两地限购，将客户输送在东莞，再加上东莞也存在一定限购压力，迫使部分客户入市，催高了成交量，达到了55.04万㎡。

    3、非住宅签约走势: 同比下滑75%  略胜于08、09年

    从东莞非住宅签约走势图可以看出，2012年1月非住宅成交3.9万㎡，同比去年下滑75%，略胜于08年（2.6万㎡）、09年（1.54万㎡），但与07年（4.65万㎡）、10年（6.15万㎡）有一定的距离。今年1月份非住宅签约主力是虎门地标广场（41套）商铺，汇盛国际（17套）办公单位及联华花园城（86个）、世纪康城（49个）、城市风景（43个）、中信凯旋国际（37个）等楼盘车位成交。

    4、商品住宅量价走势：高端项目为主力  推动均价再度走高达8424元/㎡

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年1月东莞商品住宅新增供应18.92万㎡，成交签约13.85万㎡，供需比率是1:1.37。2012年1月住宅成交均价为8424元/㎡，环比去年12月份7789元/㎡环比上升8%。主要是因为高端楼盘成交占主力，如万科金域华府二期、常平•天御、御花苑天珑湾、万科金域松湖、中熙弥珍道、恒大雅苑、万科紫台、中信森林湖兰溪谷、万科琥珀郡、观澜湖君悦山都有一定业绩，推动住宅成交均价走高。

    5、各类型物业签约情况

    6、商品住宅各区域签约：碧桂园集中成交  助推大朗荣获冠军之位

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年1月南城以328套蝉联观看之位，签约主力是万科金域华府二期（119套）、御花苑天珑湾（55套）、中熙弥珍道（46套）、恒大雅苑（37套）、中信森林湖兰溪谷（27套）、江南第一城（19套）等楼盘；常平以138套位列第二，主要是常平天御（60套）、万科琥珀郡（23套）、万科大栖地（18套）、卓越蔚蓝城邦（13套）等楼盘所支撑；而松山湖在万科金域松湖（55套）、万科虹溪诺雅（18套）两大楼盘支撑，以91套位列第三名。此外石碣在新盘富盈盈翠华庭（67套）带动下挤入前五名，位列第四；而一直冷门的石排也在个盘丹桂丽社花园（85套）的支撑下排入第五名。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8、住宅签约均价前十五名：

    9、楼盘签约前十名

    四、存量和消化周期：库存量高位运行  消化周期达12.46个月

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2012年1月底东莞商品房住宅存量大497.27万㎡，比去年年底492.2万㎡增加5.07万㎡。存量走高是因为去年10月底在调控政策继续从紧之下成交开始走向低迷，并且遇上春节假期，2012年首月成交更是惨淡，导致市场出现供过于求的局面，库存量的高位运行，可见后市销售压力凸现。

    根据过去12月商品房住宅情况，东莞目前的月均成交量为39.9万㎡，在不增加供应的前提下，东莞现商品房住宅存量消化周期达到12.46个月，比去年年底增加1.1个月，可见未来消化压力巨大。

    五、潜在供应

    1、新开工总量：恰逢新春佳节  新开工量周期性萎缩

    2011年东莞商品房新开工放量，创4年来新高，春节前最后一次出现井喷，住宅高达129.63万㎡，春节期间由于假期缘故，大部分工程都放慢了脚步，新开工量明显呈周期性萎缩，环比大幅下降73%，但仍高于去年年初，住宅同比略增7%。预计2月春节长假过后新开工逐步回升，但鉴于宏观调控不放松，东莞上半年楼市低迷压力较大，成为了影响新开工节奏的重要因素；去年全年商住用地大幅放量则成为了支撑新开工量稳增的重要因素。

    2、新开工走势：开局平淡  超过去年同期水平

    去年全市新开工量月度走势是近几年来波动起伏最大的一年，新开工总量也是最多的一年，由于受严厉宏观调控的关系，去年房企对工程开发进度的调整最为敏感，5月和10月东莞限购传闻盛行，也导致新开工量明显萎缩。上月由于适逢传统佳节原因，新开工量从去年末高峰急转直下，但由于去年商住用地成交量庞大，成为支撑今年新开工量稳定增长的关键因素，预计春节后几个月新开工量逐步稳定回升，全年新开工总量接近甚至超出去年全年新开工总量。

    3、新开工区域分布：五镇区新开工  塘厦17.48万㎡领先

    上月共有5个镇区有新开工项目，分别是塘厦、虎门、望牛墩、松山湖和寮步。其中，塘厦新开工量最多，将近17.5万㎡，其中新项目碧桂园时代城开工面积12.19万㎡。去年塘厦共成交60多万㎡商住用地，超过全市商住用地总成交量的20%，将支撑其今年新开工量出现井喷，碧桂园则成为塘厦的主力军。另外值得一提的是望牛墩的保障房赤滘农民公寓，占地面积55亩，建筑面积6.6万平方米，总投资达2.3亿元，建成后将以建筑成本价向本村户籍村民销售。 由于保障性住房的任务以及宏观调控政策影响，此类保障性住房在莞将有稳定增长趋势。

    4、新开工类型：

    5、新开工明细：

    六、楼盘活动：政策和春节淡季双重影响  东莞楼盘促销力度减弱

    2012年1月恰逢春节假期，在调控政策和春节交易淡季双重影响之下，东莞楼盘促销力度也大大减弱，除了元旦那周有18个楼盘集中闹市之外，其他三周都处于冷清期。在优惠力度上开发商也没有再度作出很大的让步，而是延续之前的优惠，整个1月份成交如寒冷天气那样冰冷。

    在营销策略上，1月份楼盘活动以加推、认筹、特价房、业主活动为主，选择盛大开盘仅有石碣富盈盈翠华庭一个楼盘，推87㎡-160㎡三房、四房户型，以5000多价格较入市刺激部分购房者出手，成交业绩尚算理想。