1、土地:龙年首月东莞土地市场开市持续低迷状态,商住用地仅成交2宗,成交率不足31%,逾34万㎡商住及金融用地流拍,东莞大道优质地块及常平镇中心地块均以底价成交;进入2月等待交易的商住地块也仅有2宗,其中中堂地块从上月17号顺延至本月17号交易,另一宗地块位于厚街。
2、新增:元月东莞共11个项目有商品房新增供应,合计30.62万㎡。其中住宅1589套,合计18.92万㎡,面积环比下跌57%,同比下跌45%。主要是因为今年1月份恰逢春节前后的交易淡季,购房需求相对萎缩,使得开发商推货欲望减低,把推盘计划延迟至年后,造成年初新增商品房供应量与去年12月份相比出现大幅度回落。
3、成交:上月东莞商品房仅签约1865套,合计17.75万㎡。住宅签约1263套,合计13.85万㎡,成交面积环比下跌34%,同比下滑75%,与2011年住宅成交井喷式开局形成强烈发差,同时创下07年以来成交量最低记录。住宅成交均价则受高端盘自然成交再度走高,为8424元/㎡, 环比上升8%,同比去年元月基本持平。
4、新开工: 适逢新春传统佳节,新开工工程量骤减,住宅和非住宅分别新开工35.03万㎡和7.97万㎡,环比分别大幅下滑73%和77%。但鉴于去年土地市场放量,年内新开工量有所支撑,塘厦、沙田等供地大户将陆续有新项目动工,接下来几个月新开工量将逐步回升。
5、活动:上月楼盘活动主要集中在元旦几天,因受调控政策预期和春节淡季双重影响,东莞楼盘促销力度大减,仅石碣富盈盈翠华庭一个楼盘开盘,其他楼盘以加推、认筹、特价房、业主活动为主,但活动也不多,效果也不显著。
一、土地市场
1、整体情况:龙年土地市场开市低迷 商住地仅成交2宗
进入2012年元月,东莞土地市场依然低迷,全市仅7宗土地挂牌上市,合计供应面积为21.85万㎡,进入交易市场的商住用地仅成交2宗,约15.3万㎡;4宗商住及金融用地流拍,流拍面积达34.48万㎡。受住宅市场低迷影响,东莞土地市场在新的一年开市受创,成交率不到31%,热门区域南城白马地块也惨遭流拍。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示,2011年1月商住用地共成交17宗,合计69.51万㎡,实现高溢价47%,去年土地市场的开门红带领全年商住用地大幅放量;今年土地市场开市重创是房企对楼市失去信心的表现,东莞更是传出引领部分资金转出房地产的消息,这无疑是雪上加霜,不过价格洼地的优势以及轨道交通的逐步完善依然利好的重要因素,价格逐步回调后必将促进成交量逐步回暖,下半年东莞楼市将有望迎来反弹,商住用地成交将翘尾,土地高溢价频现也有望在莞重新出现。
2、商住及金融用地交易:东莞大道优质地块成功交易 常平中心地块底价成交
上月东莞土地市场仅成交2宗商住及金融用地,分别位于东莞大道东侧与常平镇板石村,成交楼面地价都偏低,其中编号2012WG002商服用地率不少于90%,地块位于东莞大道东侧和鸿福东路交界处,毗邻东莞国际会展中心与台商大厦,是规划中轻轨R1线与R2线的换乘站点。目前新世纪豪园、尚书银座、景湖春天、明苑大厦、怡丰都市广场景湖春天等小区、写字楼已经成熟,各种市政配套完善。常平地块与镇中心毗邻,商业氛围浓重,交通非常便利,但逐渐趋于饱和的房地产市场是其发展的最大阻碍。另外,中堂镇东泊村原定于1月17日交易的商住地块将顺延至2月17日交易。
上月共有4宗商住及商业金融用地流拍,其中南城白马地块备受瞩目,主要由于其位于东莞房地产最火热的区域之一,但由于周边配套不齐全、市政设施欠缺,目前还没一个居住小区出现,但预计今年上半年该地块仍有望再度入市,目前天安数码城就在该地块附近。横沥约20万㎡商住用地再度流拍,但单宗地块体量过大,市场消化能力有限导致该镇区地块频频流拍。望牛墩想在逆市中作出尝试,推出商业金融用地,但在该镇区做酒店似乎不被市场所认同,最终地块无人问津。
3、2月待拍土地:土地市场“过冬” 仅2宗商住用地待拍
鉴于市场信心不足,南城等热门地区地块也惨遭流拍,东莞土地市场卖地计划有暂时搁浅迹象,2月份仅2宗商住用地进行交易,其中中堂东泊村地块从元月17日顺延至本月17日交易,体量较小。另一宗待拍地块位于厚街,该镇区房地产发展较为稳定,08年以来推出的商住及金融用地均全部成交,成交楼面地价性价比较高,约1719元/㎡。
二、新增供应
1、新增供应概况:恰逢春节前后的淡季 龙年首月供应遇冷
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2012年1月新增商品房30.62万㎡,环比下跌61%。同比下跌17%。其中商品住宅1589套,合计18.92万㎡,面积环比下跌57%,同比下跌45%;非住宅678套,合计11.7万㎡,面积同比下滑74%,同比却上涨316%。
整体来看,2012年1月新增供应较为平淡,主要是因为今年1月份恰逢春节前后的交易淡季,购房需求相对萎缩,使得开发商推货欲望减低,把推盘计划延迟至年后,造成年初新增商品房供应量与去年12月份相比出现大幅度回落。预计未来伴随购房需求的回暖,商品房新增量将快速增加,再度出现楼盘集中入市的状况。
2、住宅新增走势:同遇春节假期 供应与09年基本持平
纵观5年首月的新增供应,07年42.3万㎡,08年57.05万㎡,09年20.81万㎡,10年58.4万㎡,11年34.19万㎡,12年18.92万㎡。唯有09年供应20.81万㎡与今年基本持平。缘由是5年中,09年和今年1月份恰逢春节假期,其他3年都是在2月份。
3、新增区域分布:仅6大区域有供应 石碣5.54万㎡蝉联冠军
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2012年首月仅有6大区域有商品房新增供应,其他区域都处于“空白期”。其中住宅18.92万㎡,供应1589套。从区域分布来看,石碣以5.54万㎡蝉联冠军之位,主力是达鑫江滨新城(433套)及新鲜入市富盈盈翠华庭(170套);东城在花街18的推动下以5.12万㎡位列第二;南城2.43万㎡位列第三,是恒大在莞首个项目恒大雅苑(198套)及御花苑天珑湾(32套)两大楼盘支撑;黄江在花样年江山(188套)供应下,以2.12万位列第四;厚街则有鼎盛中环(176套)的支撑位以1.99万㎡位列第五。
非住宅方面,新增678套,面积为11.7万㎡。以商铺为主,比较瞩目是虎门地标广场集中推(306套)商铺入市,其他为楼盘配套商业产。此外,值得关注的是南城写字楼项目海德广场入市,推128套办公单位、9套商铺及108个车位,使得南城非住宅供应蝉联冠军之位。
4、新增商品住宅户型面积区间:中小户型为主 公寓及别墅零供应
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,70-110㎡经济户型新增762套,占总量48%;111-130㎡的舒适性户型新增328套,占总量21%,131-150㎡改善性户型新增371套,占总量23%,150平米以上大户型新增128套,占总量6%,少于70㎡公寓户型和别墅为零供应。
5、新增商品住宅类型配比
2012年1月新增商品房,洋房1589套,合计面积18.92万㎡,占62%;商铺新增442套,合计面积6.42万㎡,占总供应21%;车库新增108个,合计面积0.14万㎡;总供应1%;办公新增128套,合计5.14万㎡,占17%,别墅和公寓为零供应。
6、新增供应明细
2012年首月共有11个项目有商品房新增供应,纯新盘有石碣富盈盈翠华庭、南城恒大雅苑、海德广场三大项目,其他为旧盘新推。其中恒大雅苑、推198套洋房,为84㎡-95㎡的刚需户型;花样年江山推188套洋房,为91㎡-128㎡二、三房单位;花街18推392套,面积区间为103-150㎡;鼎盛中环推176套,面积区间86㎡-241㎡;富盈盈翠华庭推170套,为88㎡和121㎡两大户型。
三、商品房成交
1、商品房签约概况:春节假期及政策双重影响 2012年惨淡开局
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2012年首月商品房共签约1865套,合计签约17.75万㎡,面积环比35%,同比下滑75%。其中住宅签约1263套,合计签约面积13.85万㎡,环比下滑34%,供比下滑75%。套均签约面积109㎡,比去年12月份的102㎡增加7㎡,仍以刚需户型成交为主。非住宅成交方面,共签约602套,合计3.9㎡,以商铺和车库为主力。
2012年东莞惨淡开局,1月住宅仅成交13.85万㎡,创07年以来开年新低。造成惨淡的原因之一是春节假期的交易淡季影响,购房者返乡或出外旅游,将购房的事项搁置。东莞春节假期(1月21日-1月28日)七天全市商品房仅成交2套,合计面积564.72万㎡,比11年的春节逊色,但胜于10年,10年春节七天为零成交。从全国各地来看,春节假期成交低迷不止东莞,一线城市商品房住宅成交也集体遇冷,如北京技术性零成交、广州33套、深圳17套、上海16套,近30个重点城市春节期间的楼市成交量同比下滑6成,“倒春寒”提前到来。
此外,调控政策也是重要的影响因素。去年年底中央经济会议上明确提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,国家对房地产调控政策从紧,使得购房者观望情绪浓重,对价格下降还有期待,未达到心理价位难以成交。
2、商品住宅签约走势:仅成交13.85万㎡ 创07年以来同期新低
从东莞住宅签约走势图可以看出,受调控政策和春节假期的双重影响,2012年1月仅成交13.85万㎡,创5年开年新低。07年成交60.94万㎡,为5年最高;08年1月因宏观调控和经济危机的双重影响,成交大幅走低为24.9万㎡;09年1月受08年的负面影响及遇春节假期,成交仍然不给力仅为25.58万㎡,略胜于08年;10年1月开发商积极推货及政策相对宽松,购房提早入市,成交48.29万㎡;11年1月广深两地限购,将客户输送在东莞,再加上东莞也存在一定限购压力,迫使部分客户入市,催高了成交量,达到了55.04万㎡。
3、非住宅签约走势: 同比下滑75% 略胜于08、09年
从东莞非住宅签约走势图可以看出,2012年1月非住宅成交3.9万㎡,同比去年下滑75%,略胜于08年(2.6万㎡)、09年(1.54万㎡),但与07年(4.65万㎡)、10年(6.15万㎡)有一定的距离。今年1月份非住宅签约主力是虎门地标广场(41套)商铺,汇盛国际(17套)办公单位及联华花园城(86个)、世纪康城(49个)、城市风景(43个)、中信凯旋国际(37个)等楼盘车位成交。
4、商品住宅量价走势:高端项目为主力 推动均价再度走高达8424元/㎡
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2012年1月东莞商品住宅新增供应18.92万㎡,成交签约13.85万㎡,供需比率是1:1.37。2012年1月住宅成交均价为8424元/㎡,环比去年12月份7789元/㎡环比上升8%。主要是因为高端楼盘成交占主力,如万科金域华府二期、常平•天御、御花苑天珑湾、万科金域松湖、中熙弥珍道、恒大雅苑、万科紫台、中信森林湖兰溪谷、万科琥珀郡、观澜湖君悦山都有一定业绩,推动住宅成交均价走高。
5、各类型物业签约情况
6、商品住宅各区域签约:碧桂园集中成交 助推大朗荣获冠军之位
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2012年1月南城以328套蝉联观看之位,签约主力是万科金域华府二期(119套)、御花苑天珑湾(55套)、中熙弥珍道(46套)、恒大雅苑(37套)、中信森林湖兰溪谷(27套)、江南第一城(19套)等楼盘;常平以138套位列第二,主要是常平天御(60套)、万科琥珀郡(23套)、万科大栖地(18套)、卓越蔚蓝城邦(13套)等楼盘所支撑;而松山湖在万科金域松湖(55套)、万科虹溪诺雅(18套)两大楼盘支撑,以91套位列第三名。此外石碣在新盘富盈盈翠华庭(67套)带动下挤入前五名,位列第四;而一直冷门的石排也在个盘丹桂丽社花园(85套)的支撑下排入第五名。
7、商品住宅区域签约面积前十五名
8、住宅签约均价前十五名:
9、楼盘签约前十名
四、存量和消化周期:库存量高位运行 消化周期达12.46个月
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,截止到2012年1月底东莞商品房住宅存量大497.27万㎡,比去年年底492.2万㎡增加5.07万㎡。存量走高是因为去年10月底在调控政策继续从紧之下成交开始走向低迷,并且遇上春节假期,2012年首月成交更是惨淡,导致市场出现供过于求的局面,库存量的高位运行,可见后市销售压力凸现。
根据过去12月商品房住宅情况,东莞目前的月均成交量为39.9万㎡,在不增加供应的前提下,东莞现商品房住宅存量消化周期达到12.46个月,比去年年底增加1.1个月,可见未来消化压力巨大。
五、潜在供应
1、新开工总量:恰逢新春佳节 新开工量周期性萎缩
2011年东莞商品房新开工放量,创4年来新高,春节前最后一次出现井喷,住宅高达129.63万㎡,春节期间由于假期缘故,大部分工程都放慢了脚步,新开工量明显呈周期性萎缩,环比大幅下降73%,但仍高于去年年初,住宅同比略增7%。预计2月春节长假过后新开工逐步回升,但鉴于宏观调控不放松,东莞上半年楼市低迷压力较大,成为了影响新开工节奏的重要因素;去年全年商住用地大幅放量则成为了支撑新开工量稳增的重要因素。
2、新开工走势:开局平淡 超过去年同期水平
去年全市新开工量月度走势是近几年来波动起伏最大的一年,新开工总量也是最多的一年,由于受严厉宏观调控的关系,去年房企对工程开发进度的调整最为敏感,5月和10月东莞限购传闻盛行,也导致新开工量明显萎缩。上月由于适逢传统佳节原因,新开工量从去年末高峰急转直下,但由于去年商住用地成交量庞大,成为支撑今年新开工量稳定增长的关键因素,预计春节后几个月新开工量逐步稳定回升,全年新开工总量接近甚至超出去年全年新开工总量。
3、新开工区域分布:五镇区新开工 塘厦17.48万㎡领先
上月共有5个镇区有新开工项目,分别是塘厦、虎门、望牛墩、松山湖和寮步。其中,塘厦新开工量最多,将近17.5万㎡,其中新项目碧桂园时代城开工面积12.19万㎡。去年塘厦共成交60多万㎡商住用地,超过全市商住用地总成交量的20%,将支撑其今年新开工量出现井喷,碧桂园则成为塘厦的主力军。另外值得一提的是望牛墩的保障房赤滘农民公寓,占地面积55亩,建筑面积6.6万平方米,总投资达2.3亿元,建成后将以建筑成本价向本村户籍村民销售。 由于保障性住房的任务以及宏观调控政策影响,此类保障性住房在莞将有稳定增长趋势。
4、新开工类型:
5、新开工明细:
六、楼盘活动:政策和春节淡季双重影响 东莞楼盘促销力度减弱
2012年1月恰逢春节假期,在调控政策和春节交易淡季双重影响之下,东莞楼盘促销力度也大大减弱,除了元旦那周有18个楼盘集中闹市之外,其他三周都处于冷清期。在优惠力度上开发商也没有再度作出很大的让步,而是延续之前的优惠,整个1月份成交如寒冷天气那样冰冷。
在营销策略上,1月份楼盘活动以加推、认筹、特价房、业主活动为主,选择盛大开盘仅有石碣富盈盈翠华庭一个楼盘,推87㎡-160㎡三房、四房户型,以5000多价格较入市刺激部分购房者出手,成交业绩尚算理想。
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