土地财政告急央地博弈加剧 警惕楼市调控遭架空

　　和目前房价并未出现真正大幅普遍下降一样，虽然目前部分土地成交价格出现下调，但从整个市场来看，价格并未明显降低，在部分房价下调10%以上的区域，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的主要原因。

　　土地市场冷清，究其原因除土地价格并未明显降低外，与新房销售受阻、库存大涨，开发商资金压力增大，政策预期依然从紧也有关系。由于前些年地价上涨过快，这也算是再正常不过的。近期土地市场降温和成交量下降，短期并不会影响房价走势。

　　根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照此前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

　　上海易居房地产研究院发布报告也显示，截至1月末，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市的新建商品住宅库存量达到5901万平方米。如此体量完全消化需要整整16个月的时间。

　　另外，考虑到前年580万套保障房可能有部分房源在今年入市，去年1000万套保障房今年也将陆续上市，今年楼市的供应量是充足的，加上中央要求调控不放松，限购政策还将持续，今年房价还有下降空间。

　　不过，值得一提的是，来自国家统计局的数据显示，1月份CPI同比上涨4.5%，较去年12月增速提高0.4个百分点。其中，居住价格同比上涨1.9%，建房及非毛坯材料价格上涨2.4%，住房租金价格上涨2.6%。这些数据表明房价仍在上涨。

　　未来，决定房价走势的直接因素仍然是楼市的供求状况。在搜狐焦点日前举办的“2012中国地产新视角高峰论坛”上，任志强表示，2010年出现的开工高峰期意味着今年的供给是增长，可能延续到三季度。但是接下来房地产投资增幅大幅下降——2010年为35%，去年截至11月份下降到了20%，全年预计接近28%左右，而今年估计要下降到16%左右——预示着未来供应量会大量减少，并影响未来的预期。

　　因此当前在楼市调控处在关键阶段情况下，在看到房价下行的有利条件的同时，也应看到推动房价上涨的因素仍然存在，应防止房价待机反弹，特别是要着眼长远，防范房价“越调越涨”。对于个别城市、局部领域楼市的放松，推行类似芜湖的差别化税收、信贷等政策，中央也应继续保持高度警惕，防止地方变味、走样的调控细则产生连锁效应，否则楼市调控将功亏一篑。