央行满足首套房贷需求 刚需族或将撑起龙年楼市

　　近日，央行在官网发布消息称，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对首套房贷利率放开的预期进一步增加。这种信号的发布是否意味着今年楼市政策将有所松动呢?首套房贷以刚需客群为主，刚需族能否撑起今年的楼市?

　　民生问题很关键政策支持成常态

　　记者：中央放出这样的信号，是出于何种考虑呢?

　　王剑超：政策不管是放松还是加强，都有其正反面。如果政策太松，楼市的泡沫就多了，政策太严，市场与价格的博弈还将继续。这次信号的发布，主要还是考虑民生问题，加大保障房和普通商品房的支持度，首套房贷利率做适当调整，都是为解决社会中低收入者住房问题。

　　郝先俊：首套房贷利率本来就不应该上浮，金融机构是营利机构，去年底由于资金的紧张，无钱放贷，因此提高了首套房贷的基准利率，新的一年到来，又有了新的贷款额度，首套房贷回归基准利率属于正常情况，本身楼市打击的就不应该是首次置业者。

　　记者：央行做这样的调整是否意味着如果楼市没有复苏迹象，政策将会更加宽松?

　　王剑超：央行此次放松首套房贷，其实是对原来政策的恢复，更大程度上体现的是房地产信贷政策对民生的注重。把原来上调的利率恢复到基准，这并不意味着楼市调控政策的松绑，也不意味着楼市调控政策有可能会转向。

　　郝先俊：前几天中央还在强调不会放松对楼市的调控，我认为今年楼市的政策还将延续去年的水平。在去年楼市高压政策的影响下，价格得到了控制，至少群升白马郡项目从2011年年初到年末，价格始终没有变化，在CPI高涨的前提下，房价停滞不前，就代表价格在跌。

　　今年开春楼市迎来了一波小高潮，实际上正是部分购房者认同了当前的价格。如今购房者是理智的，只要认为房价在可承受范围，他们就会出手，市场正在寻找购房者承受能力和房价的平衡点，因此我认为楼市越来越市场化，并不是完全靠政策影响，而如今这样的政策或许将成为常态。

　　市场主导“小暖春”刚需一直是主力

　　记者：福州今年开春楼市迎来“小暖春”，加上政策放松信号的放出，今年楼市是否能重现2009年的复苏?今年楼市与2009年相比有何不同呢?

　　王剑超：楼市同股市一样，都有一个反转期，压抑时间过长，总有1-2个月的复苏期。所以，开春楼市的“小暖阳”就是这样一个现象。而2009年楼市的复苏，主要是中央4万亿元的经济刺激救市，这与今年楼市面临的处境有很大的差别。

　　郝先俊：2009年的复苏是政策扶持起了主导作用，今年春节政策并没有改变，“小暖春”完全要归功于市场因素。岁末年初，新一年的资金又要有新的走向，在对比了各个行业的情况后，加之房租不断上涨，消费者还是认为房地产最具保值功能，此外，市场确实存在着需求，加上春节期间各个楼盘促销力度加大，也就造成了“小暖春”的市场现象，但是这并不意味着楼市即将复苏，楼市正越来越市场化，购房者与开发商不断博弈，博弈的过程中将有购房者陆续出手。

　　记者：这样的调整，是否意味今年楼市刚需族将成为主力购买群体?开发商针对这样的变化是否会做出相应的调整?

　　王剑超：就当前市场而言，我认为房价还是偏高，而买得起房的刚需也比较少。所以，刚需族对市场的影响应该比较小。开发商在这其中更主要还是根据政策做好引导工作，让更多的买房者入市。

　　郝先俊：应该说从去年开始楼市就是以刚需购房为主，以群升白马郡为例，去年的投资客比例不到5%，如今，政策对刚需族松绑，刚需族还将是今年楼市的主力，但是以降低利率来吸引购房者的效果显然有限，毕竟相对于如今的房价这点优惠还是微不足道，刚需族难以撑起楼市的一片天。既然楼市以刚需族为主，纯住宅项目还将以居住为本的设计理念来规划，那么价格战将愈演愈烈。

　　记者视线

　　刚需的春天

　　近日，一位友人很不解地问记者：“到底什么是刚需?”

　　刚需其实就是每个人都离不开的需求，比如柴米油盐酱醋茶，而房子具备居住属性，就是必需品，但房子除居住属性，还具有保值增值的投资属性，如果这样看就不属于刚需产品，刚需是相对弹性需求而言的。

　　近几年，房地产政策一直在打压炒房行为，限购、限外、限贷几乎挤掉了所有投资、投机客，但是在这之前这波人将房价炒到了一定高度，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，刚性需求就成了弹性需求，投资需求没了，刚需变弹需了，于是2011年的楼市down到了谷底。

　　今年开春，中央开始扶持首次置业者，先从首套房的信贷放松开始。不过，政策也很明确：楼市调控不会放松。这说明了投资投机客还是没有入市的机会。每天都有那么多人步入婚姻殿堂，每天都有那么多人想改善自己的住宅，每天都有那么多人想为儿女买房，每天都有那么多人想着到哪里养老……这些都是刚性需求，如何满足这些需求应该是开发商今年楼市的突破口。

　　房价作为刚需族最为敏感的因素，将成为主导今年楼市兴衰的关键。今年春节在一定的促销力度支持下，楼市实现了小翻身，如果能让购房者觉得房子确实物有所值，那么离他们出手也就不远了。楼市暴利时代已终结，在越来越理性的市场下找到价格和需求的平衡点，就能把握市场的动向。

　　相关链接

　　福州：首套房贷利率未变化

　　2月9日，福建省住房和城乡建设厅发布会表示，我省今年将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策，合理引导促进住房消费。

　　但是，针对首套房贷利率可能松动的情况，记者从几个售楼部以及几家银行包括建行、中行、招行等各大银行了解到，首套房贷利率未出现变化，银行并没有接到明确通知要让首套房贷回到基准利率，大多银行仍要上浮10%。不过个别银行的审批排队时间减少，去年通过审批后直到贷款发放要1个月左右，眼下则缩短至10天左右。

　　“北上广”：首套房贷利率已松动

　　央行消息一出，“北上广”等一线城市的首套房贷利率迅速做出了相应的调整。

　　据了解，北京原先上浮5%-10%的首套房贷利率开始回归基准点，部分商业银行和外资银行甚至再次推出了首套房贷利率“打折”的优惠政策。

　　国有四大行和一些股份制银行的上海分行已经开始逐步松开首套房贷利率。中行上海分行个贷部一位人士介绍，7日刚刚将首套房贷利率由上浮5个点调整为基准利率。建设银行上海分行一位工作人员称，早在春节前就得到通知，对某些优质客户实行基准利率。农行上海分行甚至对某些客户给出9折的折扣。

　　广州已有6家银行的首套房贷可享基准利率，原先上浮至10%以上的如今回调至上浮5%的银行亦有所增加。

　　而相比中资银行的保守做法，外资银行开春就推出房贷利率优惠活动，如“房贷利率9折”。