2012年政策转向支持刚需置业 开发商多顺市而为

　　2012年开年之初，伴随着银行对首套房买家贷款利率的松绑，刚需族仿佛迎来置业良机。

    事实上，自去年开始，伴随着宏观调控政策的不断深入，开发商已然认识到争夺刚需市场的重要性。进入2012年以来，在大户型销售持续遇阻以及首套房利率松绑的前提下，各开发商更加充分意识到夺取刚需市场份额的重要意义，由此一来，刚需置业者无疑将成为今年楼市的主角。

    市场形势

    刚需回归之年悄然来临

    如果说政策善变，那也不能怪乎政府本身。譬如利率调整，谁都不容易揣测，就在元宵节过后，一度收紧的首套房贷款政策会悄然放松。伴随着此事在部分城市的尘埃落定，有关刚需消费力在部分城市大力释放的报道亦开始见诸各报端。

    于东莞地产市场而言，刚刚过去的1月份，其实并不能让开发商舒心。在那张写满考验的销售成绩单里，开发商读到的，分明是各种压力。认真考究这份成绩单，会发现，这种压力又将是必然的。纵观1月份的供应格局，主要以大户型为主。一个数据提到，1月100平方米以下户型供应套数比重仅39%，大大低于2010和2011年约为53%的平均水平。大户型销售陷入瓶颈，也并非一朝一夕之况。

    这些，开发商当然看在眼里，甚或为了打破这一尴尬局面，他们已纷纷采取各种切实可行的行动，然而成效并不大。这也就不禁让人联想起流行在坊间的一句话：再牛逼的营销，也抵不过一纸宏观调控。

    这是有道理的，中国房地产当属政策市。也就是说，只要宏观环境尚佳，房子总是不愁卖。决定开发商销售业绩好坏与否的，终归还与政策挂上钩。无疑，从总体趋势来看，今年国家关于政策从紧的基调，依然是不变的。2月13日，温家宝总理在听取各界对政府工作报告意见时再次重申促使房价合理回归不动摇。这种立场，不仅让民众阶层看到了中央的决心和魄力，也彻底阻断了一些地方政府欲通过出台利好政策来刺激楼市的愿望。譬如芜湖市就是一个例子。

    一方面，政策从紧的基调不会改变。当然，这也附和了国家宏观调控的主旨：遏制和打击投资、投机需求。另一方面，对于切实有着买房需求的刚需群体，政策也不忘适时松绑。

    就像文章开头所述，包括东莞在内，元宵节过后，部分银行纷纷将首套房利率调至基准利率，与此前的在基准利率基础上浮10%的利率相比，呈现放松迹象。

    如此一来，对市场的积极利好自然不言而喻。由于看到政策上的这一大变化，给开发商带来的启示将是加大中小户型的供应，从而满足刚需群体的购房欲望，将成为今年楼市的主要特征。

    一线市场

    开发商调整策略顺市而为

    深圳博文道总经理杨波说，目前市场上畅销的户型都集中在70-120平方米之间，还有部分130-140平方米的改善型住宅，对于150平方米以上的户型，销售速度明显放缓。事实上，市场总体形势的变化，开发商已然看在眼里，并为此而作出策略上的一些调整：加大中等户型的供应力度。

    世纪城营销总监冯伟杰说，今年项目总体销售目标和去年差不多，不过他觉得今年豪宅产品和刚需产品会是一个机会，因此，他们的营销策略重心也将围绕这两块来进行。刚需产品户型面积主要是85—96平方米。在他看来，今年上半年，房价会触底，到第三季度，伴随着限贷等政策在一定程度上的松绑，对于开发商而言，会是一个新的机会。

    宏远地产营销部总经理朱廷勇也认为，刚需消费力爆发，将会是今年东莞楼市的一个亮点。“元宵过后，刚需消费者上门量明显增加”，朱廷勇说，目前江南第一城洋房主力户型面积为110—130平方米，适合刚需群体的置业需求。

    合富辉煌市场研究部经理李兴旺说，伴随着首套房利率的调整，东莞楼市回归刚需之年将是一个重要趋势。他们预计，今年会有不少开发商调整营销策略，加大中小户型供应量，以此来顺应市场大势，争取市场份额。

    诚然如上所述，可以看到的一个市场现象就是，进入2月份后，市场层面确实出现了不少刚需产品，开发商的营销策略亦明显表现出对刚需群体的争夺上。