车德锐：东莞普通住宅标准已到顺势而为良好时机

中原地产东莞市策略研究中心总监车德锐　　

　　东莞普通住宅标准为什么要调？

　　东莞房价的现状：东莞是属于镇区的状态，根据2011年的统计，一线镇区价格很高，均价达到9300多元/平方米，二线镇区是7000多元/平方米，三线镇区是5500元/平方米左右，这一数据跟2007年普通住宅标准相比差距很大，原来各镇区标准是6000元/平方米、5000元/平方米、4000元/平方米，2007年到2011年四年当中，一、二、三镇区的均价不同程度的上涨了40%到50%，为什么4年都没有调整，换位思考也是可以理解的，金融危机来了以后，很多地方的房价下调，没有调整的理由。

　　2009年东莞房价上涨的幅度也是不高的，直到2011年房价开始上涨，这是一种结构性的上涨，因为通货膨胀年代价格会大一些，因此带动了均价的上涨，实际上剔除豪宅产品，我们计算出的普通住宅价格并没有这么高，因此要客观的看待东莞的价格。虽然一线镇区达到了9000多元/平方米，事实上豪宅的比例比深圳、广州的豪宅还要高，因为东莞不缺山山水水，大家的购买力也跟得上，因此进一步拉高了均价的水平。剔除这些因素，东莞房价的现状跟2007年的普通住宅标准有很大的差距。

　　水到渠成东莞市政府为什么不调整，还有其他的原因。2008年金融危机来了以后，受到很大的冲击，近年来东莞的土地储备很大，说明政府是缺钱的。去年又碰上史上最严厉的调控。目前是探讨的最好时机，4年以来，我们都想方设法的希望推动这一话题，现在其他的大城市做了这样的事情，我们是顺势而为，政府经过深入全面的数据分析后，定标准的时候就到了年中，东莞市政府不需要担心，不会被业界误认为是松绑的举措，也不会被枪打出头鸟，因为现在很多城市都已经调整了。

　　东莞楼市目前契税征收的现状

　　3%契税是针对普通住宅征收的，1%则是第一次购买而且是90平方米以下的普通住宅，先收1.5%，之后再返还0.5%，依然受到价格的限制。实际上过去都支持第一次购买住房的消费者，仍然受到价格的约束，虽然是第一次购买90平方米以下的住宅可以享受1%的契税，但是普通住宅的标准还是有三个标准，例如容积率、价格、住宅面积的标准，因此普通住宅标准必须要调整，如何调整，我们进行了测算，不能完全按照均价。

　　 例如一线镇区是9300元/平方米，是否9300元/平方米以下都是普通住宅，因为结构性因素，豪宅在东莞的比例比较高，一定程度会拉高均价，因此要比该均价低一些。测算考量的依据包括容积率、价格、面积。

　　东莞到底首次置业普通住宅的比例是多大？根据多年的观察和跟踪应该是60%。在东莞，应该让60%的购房者可以享受到1.5%或者是1%契税的优惠，因此我们定了60%，在各个镇的区域中，又是怎样的价格水平，才会令得该比例达到60%，结果是一线镇区是8300元/平方米，意味着东莞一线的区域中，过去一年成交的套数在8300元/平方米以下的达到了60%，二线镇区达到60%的成交价格是6500元/平方米，目前的现状是7000元/平方米，三线镇区是5200元/平方米，目前的均价是5500元/平方米，因此要剔除豪宅比例的标准，让60%的人在各个镇区可以享受1.5%或者是1%契税的优惠。

　　目前一线镇区的均价是6000元/平方米，只有17.62%是6000元/平方米以下的单价。

　　二线镇区30%目前可以享受到普通住宅标准的优惠，三线镇区可以享受到普通住宅标准是26.55%。以上是片面的数据，因为没有考虑到容积率，也没有准确的首次置业的数据，但是大的方向是没有错的，应该进行调整。因为原来的标准从6000元/平方米已经上升到8000多元/平方米了。

　　2012年楼市政策趋势是减税

　　很多城市普通住宅标准是以总价定的，不是以单价确定的。但是因为有的人会购买合拼户型，一个是30万元，一个是50万元，所以总价的方法不太可行，因此要以均价作为确定的标准。

　　今年政策的趋势是减税，这是势在必行的，而且已经开始做了。财政部门在支持合理的首次购买需求，这一政策方向是明确的。因此东莞顺势而为，就不会有太多的争议。是否会引起其他城市舆论的抨击，这是大势所趋，今年应该减税，包括契税和二手房的营业税，因为这两个税占了大头，深圳客对此是有抗拒的，这两个税都有很大调整的空间，按照我的理解，首次置业者未来购买房屋的税费应该调整。

　　利率应该达到9折，正确的应该是8.5折，如果到了7折的话也不对的，因为7折是救市的措施，但是要达到9折的路还是漫长的。

　　定普通住宅标准须参考两个纬度

　　定普通住宅标准的话，还要参考两个纬度，2011年的房价是比较高的，到了2012年、2013年房价如何走，应该动态的研判。因此要动态的参考市场价格的变化，需要进一步的调整，这就是政府需要考虑的。

　　目前，东莞二手成交的比例已经可以跟一手并驾齐驱，因此政府考虑调整普通住宅标准的话，要考虑到二手房的情况。在2011年的基础上要参考未来的价格走势，还要参考二手房的走势。

　　因为二手房的价格有优势，而且成熟，可以使很多一手房的消费者分流到二手市场，这是正常的情况，毕竟土地是稀缺的，一手房买不起，可以购买二手房，让一、二手得到平衡的比较，总体而言就是健康的发展。