保利建豪宅高负债困境或再现 产品线进一步拉长

　　近日，保利地产(11.70,0.40,3.54%)（600048.SH）公布，其最高端的豪宅产品“天悦”将于今年3月在广州面世。值得关注的是，此项目被认为是保利地产开启高端豪宅依托商住综合项目的标志，而且将作为标杆在全国复制。

　　显然，在“3-5年再造一个保利”的军令状的激励下，保利地产在房企集中“冬眠”的时候反而激进地开拓产品线。然而业内人士却担忧保利因过度铺展产品线，可能造成“船大难掉头”的隐患。

　　业内人士认为，保利地产一直以来凭借积极销售普通住宅、快速回款的优势，在融资上一直畅通无阻。但是，如今公司的摊子越铺越大，在需要资金持续支持的持有项目不断增加的情况下，其早年间负债率超过80%的局面或许会再度出现。

　　试水豪宅项目

　　据悉，天悦项目依托保利地产位于广州中轴的大型商业综合项目，与以往将普通住宅与商业综合体结合的做法不同，这是保利地产今年在商业地产上的又一新尝试。

　　“保利虽然在广州的商业地产中十分强势，但此次却以豪宅为主打，很多人都认为有些冒险。”广州商业地产资深人士李子谦（化名）告诉本报记者。多位业内人士与李子谦有类似的看法，他们认为，保利在豪宅的运作上缺乏成熟经验。

　　从公开资料查询可知，保利地产从起步至今，并没有真正意义上的豪宅项目。而公司管理层也曾透露，一直以来，144平方米以下的普通住宅占保利项目很大一部分。

　　天悦项目总建筑面积约60万平方米，如此庞大的规划也被认为是“冒险”的因素之一。同时，该楼盘选择入市的时机也被认为不甚理想。“豪宅现在能卖多少呢，能卖得好吗？”曾与保利有合作经历的中介公司项目经理黄先生向记者描述广州豪宅的低迷处境。在广州，与保利该项目同类的多个知名楼盘目前的单价在5万元/平方米左右，比去年下跌了4000-6000元/平方米，但销售成绩至今仍是一般。而有消息称，“天悦”价格预计在4万-6万元/平方米。

　　“销售成绩只是保利此番探索的一方面，应当关注的是，此次豪宅与综合项目互动的商业地产延展新模式给行业带来了先锋作用。”李子谦表示，保利地产在广东佛山做出城市综合体的运营探索就是先例。

　　高负债困境或再现

　　保利地产的确在积极为房地产行业的下半场进行探索。然而，在丰富和调整产品结构之余，保利地产也陷入了产品线过于铺展的局面。

　　海通证券(9.09,0.20,2.25%)对招商、金地、保利和万科在过去3-6年项目储备的地域分布趋势，产品线中、高、低端类型进行了相关研究。报告显示，保利地产渠道下沉较快，其在二三线城市的中端和普通住宅占比在四家房企中最高，为68.11%。保利地产在二三线城市的普通住宅占比也高于万科的35.48%。而保利在一二线城市的中高端占比为39.61%，较万科高，却低于招商和金地。

　　“保利整个盘子摊得比较大，这是大家有目共睹的。”保利地产营销部人士向记者指出，保利除了在住宅市场上丰富了原有产品的结构外，公司的确正在组织精英力量研究高端项目以及旅游地产项目等方面，希望促进综合项目体的元素的多样化。

　　保利产品线的特点从其进军商业地产的路径和阵容即可见一斑。

　　保利地产集团营销总监胡在新曾指出，与华润、万达以城市综合体为主的拓展方式不同，保利地产目前涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。

　　胡在新表示，保利商业地产的四大盈利结构分别来自：酒店业，保利出资建设并由国际知名酒店管理集团进行管理，合作分成；商业，成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；写字楼，一部分销售一部分长期持有；会展业务，将长期持有收取租金。

　　“缘于‘3-5年再造一个保利’的军令状，保利地产不得不激进地扩张，抢在其他房企之前包揽利润刺激点。”上述保利地产人士向记者表示，基于这个原因，公司什么都想亲自做，整个项目的链条涉及的环节上百个，精细又广泛，这些都是在摸着石头过河的状况下探索的，不可避免会出现有心无力和执行力不足的现象。

　　保利地产高层最近一次公开指出，公司除了会继续坚持主流产品外，还会延续2011年商业地产板块上的强势，商业地产项目在北京、上海、天津、广州等地均会入市。并强调今年还是以卖为主，但增加自持项目会是一个趋势。此外，保利地产在固有业态的基础上，还会有“养老地产”等尝试。

　　一家商业地产公司的副总经理曾志宏向记者预测说，如果保利继续保持激进，在当前房企融资受阻的形势下，相信在实现“3-5年再造一个保利”前，保利地产早年间负债率超过80%的困境会再度出现。