住宅成交失去高端盘支撑 均价硬着陆7610元/平

    导读：

    受高端盘滞后签约影响，春节后东莞住宅均价一度上窜至9936元/㎡，并连续5周企稳9000大关以上，致使前2月份东莞住宅均价过高。近两周，高端楼盘或豪宅签约明显减少，均价应声回落，上周更是跌破8000大关，仅为7610元/㎡，主要原因有：第一， 为躲避限购风险，高端盘集体延后签约，节后几周释放完毕；第二，今年横沥等二三线镇区新增项目明显增多，楼盘整体均价较低，大部分在6000元/㎡以下，结构性因素影响；第三，部分楼盘降价促销，或开盘价低于预期价格，受全国楼市大环境影响，有部分开发商扛不住压力，减价促销，以价换量也不失为一种策略。

    一、一周经济运行和房地产动态

    上海调整普通住房价格标准 继续执行住房限售政策

    从上海市住房保障和房屋管理局获悉，上海自2012年3月1日起，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。此外，今年上海将继续全面贯彻落实住房限售等国家关于房地产市场调控的一系列政策和措施。

    全国土地收入13年近13万亿  去年3.15万亿再创新高

    据国土资源部公布数据显示，1999年至2011年这13年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿。而2011年尽管重点城市楼市成交低迷，当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，再创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿”俱乐部。
国土部要求今年不得安排别墅类用地

    2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

    沙田镇拟建体育公园 将打造全方位城市“绿肺”

    沙田镇今年拟建体育公园，打造一个集生态、休闲、健身于一体的城市“绿肺”。　据悉，体育公园位于阇西山南侧、环湖北岸，总用地195亩。规划四个功能区域，分别为入口广场景观区、球场健身活动区、游憩休闲活动区以及高架路绿化控制区。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息：厚街地块迎来拉锯战  土地市场或回暖

    上周东莞市国土资源局仅成交一宗商住用地，位于厚街镇珊美村、珊瑚路与康乐南路交汇处附近，紧邻厚街大道，交通发达；周边商业、市政、教育、医疗配套成熟，毗邻华润万家、天虹商场、厚街中学、厚街小学、厚街镇政府等。参与竞价的企业有两家，但竞争异常激烈，最终经过26轮竞价由东莞市汉邦房地产有限公司以35200万元总价斩获，折合楼面地价2481元/㎡，溢价率40%。

    继中堂地块溢价56%之后，上周珊美村地块同样取得不错的溢价，虽地块内东北方的三角地块需划出100套商品房（总建筑面积16000平方米，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村村民作为村民公寓，会在一定程度上影响到项目的收益，但是也没影响商家对该地块追逐的决心。本月仅有的两宗商住用地的成功交易，或将标志着东莞土地市场开始回暖。

    2、本周无土地待拍信息

    3、上周无最新土地出让公告信息

    三、房地产市场

    1、新增供应： 3项目新增  盛世山湖名居全新入市

    上周共有3个项目有新增供应，其中两个项目新增住宅产品，一个项目新增车库；合计住宅约2.24万㎡，非住宅0.26万㎡。盛世山湖名居（紫檀山）是春节以来第一个全新开盘的项目，项目占地约6.4万㎡，建面约11.5万㎡，本次备案的产品有36套5层的情景美房和4套双拼别墅，同时该项目也是松山湖今年第一个新增的项目。另一个新增住宅的是茶山镇的美丽湾畔花园，该项目去年12月开盘，本次新增153套洋房；目前茶山镇除该项目外仅新世纪丽江豪园有少量洋房在售，同质化竞争较小。

    2、成交情况

    2.1商品房整体签约情况： 楼市继续回暖  均价结构性回调

    上周东莞楼市继续回暖，成交量实现4连跳，其中住宅签约5.89万㎡，微涨1个百分点，均价重回“7”字头，环比下降9%；非住宅签约5.62万㎡，环比大幅上涨931%，但均价却环比下跌近6成，主要原因包括2月21日某旧盘推出过万㎡的超大铺位，均价较低，约2500元/㎡，同时也因为上周成交的低档写字楼也较多；据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周全市成交69套办公，与平常不超过20套相比增幅明显。上周住宅签约部分受情人节活动支撑，即将来临的三四月份是东莞楼市的传统的旺季，沉寂了近4个月的东莞楼市将迎来新的一轮供应潮，成交量预计将进一步攀升。

    2.2 住宅成交量价走势： 成交量维稳  价格出现疲软

    春节后东莞住宅成交量稳步上升，上周共签约595套，约5.89万㎡，环比增幅分别为4%和1%。住宅均价受高端住宅延后签约连续5周9000以上关口企稳之后，近两周有所回落，上周均价重回“7”字头，受结构性影响和二三线镇区供应增多以及部分楼盘降价等原因影响，预计住宅均价短期内将比去年有小幅下滑。

    2.3 区域住宅成交： 南城独领风骚  均价过万镇区仅2个

    上周南城签约115套住宅，再次突破100套，遥遥领先其他各镇区住宅签约，主要得益于“情人节”抢眼的楼盘活动。除南城外其他镇区的表现并不突出，观望情绪依然浓厚。均价方面仅东城和塘厦两镇区过万，比前一周减少3个，全市均价也因此跌破8000大关。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名： 金域松湖重登榜首  丹桂丽社屈居第二

    2.6、楼盘活动：楼盘促销力度升温  主推刚需产品

    春节过后东莞楼盘客户上门量不断增加，刚需入市欲望加强，为刺激购房者出手购房，不少楼盘促销力度逐步升温。如上周卓越蔚蓝城邦举办“520为爱筑家”置业活动，首付5万元起，推77-120㎡两、三房刚需单位；万科金域松湖对来自松山湖园区的企业员工及中国人寿员工进行企业团购活动，推90-129㎡非毛坯单位；大朗碧桂园举办20周年全国回馈活动，老带新可各自免5年物业管理费；丰泰旗山绿洲98这团购促销，推77-122㎡单位；富通天邑湾首付仅两成，推95-130㎡单位等。

    3、新开工工程： 江山花园再动工  保利松山湖大盘开建

    上周仅江山花园和保利红珊瑚花园两个项目取得新开工许可证，也是春节以来新开工的第3和第4个项目，新开工受楼市预期影响开发节奏有所放缓。其中，江山花园建面约32.26万㎡，是黄江的主要在售项目，目前该镇的库存约20万㎡。保利红珊瑚花园是保利集团打响东莞第一枪的项目，该项目规模较大，建面约21.20万㎡，环境资源优美，预计今年4、5月开盘。

    总结：

    1、3月1日起上海再次调整普通住房的价格标准，同时进一步放宽经济适用房的准入标准。此举或许是全国楼市调控政策多米诺骨牌中倒下的第一张牌，引起争议。此外，国土局再下发通知，要求今年不得安排别墅用地。

    2、土地市场再度升温，厚街珊美村地块在两家房企间展开拉锯战，最终汉邦房地产以35200万元总价斩获，折合楼面地价2481元/㎡，溢价率40%。

    3、上周新增取得突破，松山湖今年第一个新增项目盛世山湖名居推出36套低层洋房和4套双拼别墅，茶山美丽湾畔花园推出153套洋房。

    4、上周东莞住宅成交量稳价跌，成交面积5.89万㎡，微涨1%，连续4周实现上涨；均价跌破8000大关，仅7610元/㎡，均价因高端楼盘签约减少而高位回落。

    5、春节过后东莞楼盘客户上门量不断增加，刚需入市欲望加强，为刺激购房者出手购房，不少楼盘促销力度逐步升温。上周比较突出的楼盘有卓越蔚蓝城邦、万科金域松湖、大朗碧桂园、丰泰旗山绿洲、富盈天邑湾等。

    6、新开工方面江山花园再次动工，保利入莞第一个大盘保利红珊瑚花园开建；两盘合计住宅31.67万㎡，非住宅6.90万㎡。