鸿福商圈蓄势待发 业内建议建环形天桥打造品牌

鸿福路口设置环形天桥效果参考图（商家提供）

为提升南城的软硬环境水平，南城街道办提出今年预拨4亿元资金重点推进15项工作，其中将鸿福商圈建设作为首要工程。家乐福、沃尔玛、海雅、新加坡嘉德百货等商业大鳄陆续抢滩鸿福路，这个曾备受质疑的东莞新兴商圈能否成功崛起？鸿福商圈如何克服东莞商业整体过剩与消费力流失之间的矛盾？

本周三下午，广州日报邀请了天诚房地产公司总经理黄润祺、建工集团营销总监卫铭成、瑞峰置业副总经理姚丽军、希尔顿广场总经理邓学冠以及海雅百货南城店副总经理黄斌、国美广宣部经理胡军等地产界和商业界人士一同探讨鸿福商圈的发展。  

鸿福商圈与东莞城市发展契合

“鸿福商圈可以说是东莞史上最快崛起的商圈。”邓学冠表示，从2007年开始崛起，短短两年时间内包括国美、时尚、苏宁、海雅等商业品牌进驻。事实上，鸿福商圈的范围，可以从莞太路两边一直南下到宏远工业区，东北边就靠近银城酒店，周边的居住密度非常高，如果整合好资源，可以为市民提供完善的一站式服务，给消费者多种选择。此外，整个街道设计、布局更具有现代化理念，比其他商圈更有优势。

姚丽军则认为，鸿福商圈与东莞城市发展的方向契合，这是最大的优势。2000年以来，整个城市的区域中心开始向南城发展，在五年造新城过程中，鸿福路已经形成了一条府前路，也产生了府前经济。

此外，鸿福路会得到政府的大量扶持，轻轨的设站点和公交车站都有很大优势，从而使得鸿福商圈从几大商圈中脱颖而出。建工集团营销总监卫铭成也表示，东莞市政府的选址就决定了鸿福商圈的地位，附近有20多栋写字楼，总部经济的启动带来了很多小资型的白领消费群体。这些白领有一定的经济实力，需要的是舒适性的消费，而不同于传统的小街小巷消费。鸿福商圈可以容纳更多的小资型舒适性消费商业进驻。

现状：商业体量过大消费力不足

目前东莞城区有四大商圈，分别是莞城的运河商圈、东城的世博商圈、万江的华南MALL商圈和南城新兴的鸿福商圈，商业体量整体过大，又遭遇金融危机导致消费力释放不足，如何协调商业体量过大和东莞消费力不足之间的矛盾？国美广宣部经理胡军表示，鸿福商圈要脱颖而出，必须依靠南城政府做更多的宣传与推广去拉动整体的购买欲望，提升消费者的信心指数。

鸿福商圈的招商中最大问题是开发商早期的物业设置和商家设想的相差太远。虽然沃尔玛、家乐福等大型商家相继进驻鸿福商圈，但周边商业空置率依然较高。

希尔顿广场总经理邓学冠认为，现在关键是业态的补充，开发商在建工程时需要对相关经营商家进行量身定做。天诚房地产公司总经理黄润祺则认为由开发商提出商业定位难度很大，应该是商家首先提出设想，再由开发商来做，或者在市政规划中先定位好。

“前期定位开发商并没有足够的市场调研。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示，很多开发商开发物业的时候把网撒得很宽，希望什么都能做，表面上看起来是降低了风险，但是对于一个商圈的形成是不利的，这也是导致鸿福西路上相当一部分空置商业存在的根本原因。

此外，开发商在租金价值预期和商家能支付的报酬相差也很远。

网友提问：鸿福路公寓投资价值如何

天诚房地产公司总经理黄润祺：目前住宅投资回报率太低了，不鼓励现在投资公寓。

建工集团营销总监卫铭成：鸿福路集中了行政中心，这么多高楼大厦，是东莞最密集的商务路段，怎么可能不升值？

瑞峰置业副总经理姚丽军：不能只看短线投资的回报率，还是要看资产的保值升值功能。在金融危机的冲击下，大家投资都非常谨慎，写字楼、商铺可能保值功能较强。鸿福路段上基本上都是中小户型，作为纯居住，业主使用时间不会太长，未来必然会有换房的需要，这就必须考虑物业是否具备保值功能和变现功能。

各方建议

建议一：设立环形天桥方便行人出行

有开发商代表建议， 利用主力商家较为集中的鸿福西路与莞太路交汇处（海雅百货对面空地）， 建设鸿福商圈主形象广场，用以大型集会及形象展示。

对鸿福路沿线商家门前的花坛绿化带予以适当调整，有利于沿线商业的连通。将南城商务大厦前道路护栏打开，设置红绿灯，形成双环岛式车流、人流动线，便于鸿福西路两边商业连通，同时将银丰美食街连为一体。此外，在鸿福西路与莞太路交界处设立环形天桥，可有效连通鸿福路沿街两边商业，促进商圈内商业融合、人流共享。

建议二：打造鸿福商圈购物节品牌

不少嘉宾都表示建议政府在对鸿福商圈的改造进行的同时，辅以鸿福商圈内众商家合力推出具有深远影响力的大型商业推广活动——“鸿福商圈首届时尚购物节”，通过这种自上而下的运作模式，改变众商家过去“独力经营、各自为战、影响力有限”局面，对消费者口碑的形成也更具备吸引力。同时，建议将购物节发展成为南城核心区一个每年例行的大型商业节日，作为一张城市名片，促进和提升南城作为东莞核心区的地位和影响力。

建议三：商业布局需要重新调整

卫铭成认为，开发商必须首先自己做好商业定位，什么地段盖什么房子，什么样的商业最合适发展，首先要分析这个地段的价值，其次就是配套措施适合什么商业进驻，三是商业项目形成差异化，四是吸引什么样的商家进驻，是终端还是批发零售。

“竞争是好事。尤其是商业竞争，必须成行成市才能吸引人气。”胡军也表示，目前鸿福商圈有三家电器卖场，而国美也不排除还在鸿福路上开设新店。但需要注意的是，当前经济环境不好的情况下，商家必须用一种竞争合作的观点来看商业对手，商家之间应该需要合作，而不是单纯的对干，整个商圈的联动效应更显珍贵。

预期：两年后或可形成规模效应

黄斌表示，一般来说，商圈的形成至少需要5年时间，但鸿福商圈是政府规划的主要商业区域，可以大大压缩预期时间。

胡军则认为，东莞在广东省各城市中有经济高位发展的优势，加上城区基础设施建设进度也在进一步加快，个人希望把鸿福商圈发展的时间调快一点。