东莞城区别墅盘纷纷扎堆入市 后市走势不容乐观

春节过后，东莞楼市出现了一轮“小阳春”，成交量连续数周走高，东莞的别墅盘亦闻风而动。据记者了解，城区水濂山片区的包括清华居、御泉山、中信森林湖等在内的别墅、类别墅产品，将在近期陆续推出新货。业内人士指出，城区范围内的豪宅因其更具地段优势，因而竞争优势愈发明显，但同时也担心，大批豪宅集中入市近期市场竞争将会比较激烈，后市走势也不容乐观。

新上市别墅面积较前“缩水”

虽然近期东莞别墅又将迎来一波上市高潮，但记者踩盘发现，本轮上市的别墅类产品以200～400平方米的联排别墅为主，独栋别墅仅御泉山一个项目。其他项目如御花苑将推出的是300平方米左右的联排别墅；清华居推出的48套联排别墅，面积330～340平方米的五房三厅五卫和面积380～390平方米的六房三厅五卫；国际公馆四期将推出的是250～400平方米的联排和叠加别墅等等，与过去大面积的别墅相比，今年新上市的别墅面积越来越小。

对此，业内人士吴先生认为，这是迎合市场需求的做法，在目前的经济环境下，一方面别墅购买人群在减少，另外许多购买别墅的消费者，除了考虑单价外，也更多地考虑总价，因此小别墅的吸引力自然比大别墅更大一些。除了之外，联排、双拼和叠加等类别墅产品的出现也与政策有关。该业内人士称，2006年，限墅令下，别墅的报建就相当困难，然而为了满足市场的需求，不少联排别墅以高级住宅的身份报建，建成后开发商再以合拼户型的方式推出别墅，所以部分别墅产品同样也会有普通洋房合拼户型面临的两个房产证等种种问题。

喜：城区豪宅更具地段价值

纵观近日上市或即将进入市场的豪宅项目，除了自然景资源稀缺紫外，这些项目都位于城区范围内。那么位于城区范围内的豪宅又具备哪些不一样的竞争优势呢？“地段、品质、华贵、气派，这些是豪宅不可缺失的要素”，业内人士谢兴华告诉记者，与镇区的豪宅相比，城区范围内的豪宅更具地段优势，如虎门的白马湖畔、厚街的横岗湖畔等板块的豪宅，虽然拥有绝佳的自然资源，但还缺乏统一的规划以及未成气候的道路交通。

“以水濂山片区的豪宅为例，除了链接东莞大道，环莞快速路沿博览大道向北，与广深高速公路并行，向东跨越南城区水濂湖大道，与接石鼓联络线相接”，谢兴华说，完善的交通网络是该片区楼盘的一大竞争优势。御泉山的发展商深圳深业房地产营销策划经理熊思杨也认为，R2线站点经过水濂山公园，对于中央生态区房地产开发是一大利好，不仅完善了交通配套，也提升该区域的居住价值。

消费者的态度也证明了交通配套的重要性。同样是豪宅，厚街的张先生选择了城区的清华居，“不是说镇区的豪宅做得不好，而是因为城区的交通网络更加完善”，张先生举例，他从厚街康乐南路开车去横岗湖那边的楼盘，比开车来清华居用时至少要多出10来分钟，“既然这样我当然选择更近、交通更加方便的。”

忧：集中上市后期不容乐观

据了解，2006年后东莞别墅市场进入一个萎缩期，开发的量也受到限制，但业内人士梁立俊认为：“东莞市场上个别区域的别墅类产品的供应量过大。”他指出，目前中央生态区就有国际公馆、清华居、中信森林湖、御泉山等别墅盘，在加上别墅的替代品，如联排、双拼和叠加等作为别墅延伸的产品也有不少在上市，供应量过大也加剧了市场竞争。近期楼市的“小阳春”现象得益于今年春节后东莞楼市的反弹和人们对楼市信心的恢复，再加上开发商回笼资金的压力，所以各发展商纷纷开始发力，但由于总体经济形势不容乐观，东莞有部分的工厂老板或负责人，面临企业生存问题，在此时能买得起别墅的人群还是在减少。

东莞中原地产市场研究部经理车德锐分析指出，东莞每年都有1000多套别墅在售，但是成交量只有几百套，，在经济层面上的不乐观会导致别墅购买力下降，自住的需求虽有，但刚性不强，所以预计2009年别墅市场依然不容乐观。

自从景湖湾畔的连排别墅开盘开始，城区的别墅产品于近期陆续上市。在经济环境未见好转、消费群体不稳定的情况下，如何才能制胜别墅市场？光大地产相关负责人赵洪亮表示，现时楼价下调空间不大，别墅是稀缺产品，更是高端消费品，其营销战一定是用资源、文化等包装起来，因此拼资源、拼品质将是重头戏，即使市场总体情况相对平稳，但成交量也难在短期内大涨。