塘厦出现高价地 业界预期往镇区发展是必然趋势

塘厦镇近日拍出今年广东省新“高价地”，寮步镇住宅成交量持续数周位列全市第四……种种迹象看来，镇区市场对开发商而言，已经越来越重要。

不过，尽管镇区供应量在加大，但是由于去年来城区房价回调迅速，而镇区房价下降幅度较小，因此去年城区成交比重上升较多。短期来看，自然还是城区楼盘较为吃香，但“今后往镇区发展应该是必然趋势”，东莞市田禾房地产投资有限公司副总经理苏雪梅如是认为。

寮步成交量数周列全市第四

记者本月7日从东莞市房产管理局公众信息网上看到，4月以来，南城、东城和万江的成交量依然位列全市前三甲，而寮步镇上周签约67套，已经持续数周位列全市第四，超出莞城不少；从楼盘自身的本月销售排行来看，目前中堂镇的东港城商住区1号小高层成交量位列全市第二。

也许新近出炉的“高价地”更能说明问题。4月2日，塘厦大坪村35万多平方米的土地以26.8亿的高价，由东莞市新万房地产开发有限公司竞得（东莞万科下属的项目开发公司）。该地块容积率为0.5，因此它也以1.5243万元／平方米的楼面地价，荣获广东省今年新“高价地”封号。

“早在2004、2005年，已有往镇区发展的迹象。从当时的土地交易可以看出，一些开发商已经有意地、逐步在镇区布局。”中原地产研究部经理车德锐告诉记者。目前，常平的万科城、虎门一号、大朗的金域蓝湾等等，都是镇区楼盘的代表。种种现象可以看出，当城区城市化进程的加快，城区土地更会变得寸土寸金的，因此今后的供应量肯定会以镇区为主。东莞中原地产研究部数据也显示，从供应区域看，今年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为49.2万平方米，占全市的供应比例为55.4％，城区供应面积为39.6万平方米，占全市供应比例的44.6％。

镇区楼价比城区回调幅度小

不过，令人奇怪的是，尽管镇区土地的供应量在不断加大，这一两年来成交比却没有相应地出现增长。纵观去年，却是城区成交比重上升较多。

中原地产研究部数据显示，2007年城区普通住宅成交18062套，2008年成交14825套，同比减少17.92%。镇区2007年成交34081套，2008年成交18058套，同比减少47.01%。“可以看出，2008年城区成交比重上升很多。”车德锐介绍。

“因为激烈竞争迫使城区楼价下调速度更快，力度更大。”车德锐解释称，去年1月时，城区和镇区的普通住宅均价还处于高位，城区的均价还停留在7000元/平方米之上，而镇区均价也接近6000元/平方米。

但随着东莞楼价的快速深幅调整，城区和镇区楼价回调明显。全年城区的最大回调幅度高达27.34%，而镇区的最大回调幅度则为20.77%。“可以说由于镇区的竞争强度相对较小，因此镇区普通住宅价格下行压力也较小，在价格相差不大的情况下，不少市民还是愿意选择城区。”车德锐说。

再加上，很多市民还是认为城区楼盘较有优势。比如寮步虽然成交量较高，其实也是以“纳入大城区板块”这种概念来吸引市民。毕竟，城区城市化程度较深，教育、交通等资源进一步聚集，优势突出。

业界预期：往镇区发展是必然趋势

目前来看，城区楼盘还是较为吃香，但长远看来，往镇区发展应该是必然的趋势。“随着轻轨的开通、珠三角一小时生活圈的打造，新型交通工具的使用让城际距离更为缩短，公积金八市互贷等各种政策也使得区域间的界限越来越模糊，因此镇区市场自然会愈加重要。”东莞市田禾房地产投资有限公司副总经理苏雪梅说。

记者走访市场得知，与新增供应比重相比较，目前城区81～100平方米的户型销售情况最为理想，而镇区121～140平方米户型的销售更为良好，在户型的消化上镇区客户更喜欢大户型。

车德锐认为，一方面，城区的价格较高，面积小的单位由于总价低更容易成交。而更重要的原因是镇区项目多以本地居民客户为主，他们多以改善自住条件为购房目的。

而对各镇区来说，地理位置显得尤其重要。苏雪梅说：“比如临近深圳的凤岗镇，像一个倒三角插入深圳腹内，把龙岗和平湖分开，这样的地理位置很有优势。”

“在深圳福田区置业价格太高，而这些镇区的楼价只有福田的1/2甚至1/3。所以很多深圳客户到塘厦、凤岗等镇的楼盘进行投资，甚至购买来自住。”苏雪梅说，“其实，我们从来就没忽视过镇区市场，今后也会继续关注镇区楼市走势。”

市民看法：城区社会基础配套优于镇区

陈伟（化名）是麻涌镇本地人，也是在镇政府上班的一名公务员。去年以来，他就有了在城区买房的打算，目前正在挑选当中。“麻涌也有楼盘，小区环境还可以，但是我们主要考虑到将来小孩的教育问题，所以还是要选择在城区置业。”陈伟说。

他认为，最好的教育资源还是在城区，“对小孩的成长有较大帮助。”

尽管轻轨的建设将使沿线镇区土地升值，但是，“那还要很多年呢。”陈伟认为，镇区楼盘在土地、空间上有一定优势，但是社会基础配套设施肯定不如城区。