东莞楼盘备案价虚高 15%下浮限制成降价绊脚石？

　　开春后，东莞楼市成交回暖迹象明显，呈现连续四周成交回升现象。目前周成交量基本恢复至2011年12月水平，周成交量保持在6万平方米上下。但合富辉煌市场研究中心指出，东莞市正常的消化水平为8万平方米/周，因此，目前其实成交量整体上仍然处于低迷水平，东莞楼市何时真正走出低谷仍需观察。

　　2012年2月29日，东莞市住房和城乡建设局局长朱川表示，楼市调控仍面临较大压力，调控工作仍不能松懈。同日，在东莞市政府全体(扩大)会议上，《2012年市政府主要目标任务分解表》正式公布，其中，在加强房地产市场调控方面，已经在结合国家、省的量化考核指标，制订具体调控方案。

东莞楼盘的备案价格普遍偏高，15%下浮标准是否会成为阻止东莞房价下行的一道门槛?

　　在此背景下，“以价换量”通常是楼盘吸引购房者最有效的方式之一。但是，据房掌柜了解，东莞楼盘的备案价格普遍偏高，最高甚至比销售价格高出6成。而按照物价局《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(又被称为“一房一价”政策)，新建商品住房项目销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

　　楼盘备案价格虚高，如果楼盘想更大幅度的降价“走量”，重新备案麻不麻烦、会不会受到“一房一价”政策的束缚?15%下浮标准是否会成为阻止东莞房价下行的一道门槛?

　　物价局：重新备案不麻烦

　　“一房一价”政策规定，当新建商品住房项目实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。这意味着商品房交易被中止，若要重新启动，需要重新备案。

　　2012年3月1日，房掌柜从东莞市物价局指定备案处东莞市价格政务服务中心的工作人员处得知，如果需要重新备案，按照2011年05月17日东莞市物价局发布的《办理房价备案须知》办理即可，即向市物价局提供1份《东莞市新建商品住房销售价格备案申报表》、5份《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》(同一楼栋填写一份备案表)、5份《东莞市商品房销售价格相关信息公示表》表格、1份房地产开发企业营业执照原件及复印件、1份法人代表身份证复印件、1份小区规划平面图复印件等备案资料，并在2个工作日内将市物价局备案回执及《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、《东莞市商品房销售价格相关信息公示表》(盖章原件及电子版)分别报送市住房和城乡建设局、市房产管理局。

　　“整个流程一般可以在一个星期内走完”，工作人员告诉房掌柜。

　　但有业内人士指出，重新备案流程远远不止一个星期，很多甚至需要长达两个月的时间。而且重新备案调低价格对之前购买的客户会产生不利影响，容易给楼盘造成负面。因此，事实上下浮15%这个限制对于一些备案价过高的楼盘还是存在一定影响，但降价方式并不一定要通过调整备案价来实现。

　　开发商：会制约楼盘价格下行

　　“可能会受到束缚。这个政策一出现，就会让楼盘在价格上不敢降太多，不然要重新备案，备案的程序麻烦，周期太长，不利于楼盘销售”。 东方银座集团副总裁张群玉认为。

　　“肯定会有影响”，大步海滨花园营销总监朱光武肯定地认为，“备案价格公示之后，销售价格只有15%的调整幅度，如果所降价格在备案价15%以下，楼盘不仅要重新备案、再把新的销售价格公开公示，还会对之前购买了的客户产生不好的影响”。

备案后，销售价格要公开公示

　　光大景湖荣郡营销经理程伟表示，楼盘的备案价与成交价间存一定浮动范围，但想更大幅度的降价，束缚多少都有。关键是降低价格是否为唯一手段。“个人认为，目前促进成交最好的营销方式是做好基础工作，找准客源、拓宽客源，明确客户需求，最大程度整合资源，用务实的态度去推进业绩”，程伟说。

　　业内：降价 可以有他法

　　楼盘欲更大幅度下调房价，会因为“一房一价”政策那15%而卡壳?业内人士一致表示肯定，但表示降价方式不止于调整备案价。

　　瑞峰置业副总经理姚丽军说：“想降价更多，可能需要重新备案。据我们从合作开发商处了解，重新备案需两个月，这容易导致客户流失。所以影响是肯定存在的”。

　　“会有一定程度上的卡壳反应。毕竟定价权和利润要求还是发展商决策的，发展商想出货可以有多种办法，可以是调整备案价，也可以是给客户补贴多点实在的非签约价优惠”，中原地产东莞公司董事总经理王英君向房掌柜表示。

　　“其实低于15%也好处理，如果备案价10000，但实际出售是8000，按照政策合同上不能填成交价是8000，为了不重新备案且尽快与客户成交，合同可以填为8800。从合同上看是消费者多出了钱，实际是开发商把多出来的钱帮忙垫付了，最后钱又回到开发商口袋。这样一来，即卖了房又不违反政策”， 一业内人士这样告诉房掌柜，至于合同上的价格提高了，会给购房者带来更多的税费，这个问题可以通过给购房者来个总价上的折扣优惠。

　　“所谓上有政策，下有对策，只要开发商想降，不是‘一房一价’可以阻碍的。不过，若不是到了非得‘以价换量’的地步，楼盘也尽量不会降价的”，该业内人士认为。