限价一周年楼市进入精确调控期 房价下跌成定局

　　房企土地消化周期延长

　　近期更多土地出现价格松动，显示出当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显。因此，唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商，促进土地成交。但是，从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松，这使得开发商对后市继续看淡，同时，由于市场低迷，土地消化周期不得不延长，这也使得开发商对土地市场的热情急转直下。

　　到2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，比如绿城中国，其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，尤以绿城、世茂、招商、恒大等表现明显。

　　中房信分析师孙田分析称，在诸多上市房企的评价指标中，土地储备消化周期指标变化剧烈，众多房企所需消化周期不断增加，迄今已达近几年的高位。

　　2009至2010年，房企土地储备的消化周期虽有所增加，但基本处于缓慢增长阶段。如万科集团(万科蓝山万科幸福汇)2009年底的土储消化周期在3.7年左右;2010年底，部分典型房企土储消化周期呈温和增长，世茂房地产、招商地产的消化周期增至14年，万科也升为4年。

　　据CRIC监测，紧随绿城之后，土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孙田指出，即使对恒大这类高周转企业而言，目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大，2011年是恒大迄今销售业绩最好的一年，以月销售102万平方米计算，目前的土地储备消化周期也达11年。

　　新开盘30日销售率创新低

　　春节过后，四大一线城市新房成交量虽然呈现恢复性的大幅回升，但30日销售率数据却显示市场成交情况仍在继续恶化。2月份，四大城市平均销售率仅为12.1%，为近半年来的最低值，较1月份的春节淡季期间还下滑了8个百分点。

　　分城市看，北京2月的新房30日销售率仅为4.1%，甚至远不及1月春节的11.4%，为一线城市中表现最差。北京的新房市场自今年1月份起已陷入极度冷清的状况，今年前两个月的月均供应量不到去年月均的四分之一，成交量(剔除保障房)也仅约为去年月均的四成。上海和深圳的销售率也较1月份出现明显下滑，2月份的30日销售率均不到两成。

　　从各城市住宅成交区域来看，市郊楼盘的低价优势逐步褪去，市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。

　　2月份标杆房企在四大一线城市的销售率表现较1月明显逊色。富力、保利和万科30日销售率均低于1 月。其中富力的30 日销售率从上月的30%下滑到本月的7%，1月份销售率近六成的万科在2月也不到三成。除万科在广州的“万科府前花园”销售率仍过四成外，过去数月内热销榜排名前列的保利、富力等标杆房企的热销项目，2月份在热销榜中也均难再觅其踪影。2011年7月时，保利的开盘30日销售率高达89%，而2月份仅为3%。

　　分析人士指出，标杆房企在一线城市销售率出现下滑的原因，主要在于，一是标杆房企普遍推盘热情开始减弱。本期，标杆房企中仅万科、富力和保利3家开发商在四大城市有新增供应，且合计新增供应的楼盘仅有5个;而1月份四大城市中则有8家标杆房企推盘，且合计新增供应的楼盘数达到了25个。更重要的是，随着降价楼盘的不断增多，标杆房企新推楼盘的价格优势已不再明显。如位于深圳龙岗的“保利上城花园[最新消息 价格 户型 点评]”成交均价达16729元/平方米，已高于该区域均价13000—15000元/平方米。