央企拭刃 楼市谁与争锋?
在众央企中,中信地产和华润地产背后,均有强大金融平台的支持。中信集团旗下有银行、信托公司、证券公司。今年2月7日,中信银行发布公告称,同意对中信集团旗下8个公司进行关联授信,授信额度共计18.175亿元,中信地产旗下的两间公司共获得11.4亿元的授信额度。在行业普遍资金紧缺的局面下,央企比其他企业更容易获得金融资源。中信地产一直也在整合中信内部的资源,为其地产客户服务。
此外,深厚背景所造就的独特商业模式,亦令民企难以望其项背。数据显示。华润置地(1109.HK)2011年共实现住宅签约359.58亿人民币。集团数次资产注入,为其提供了成本低廉的土地储备。华润置地特有的融资优势,近两年发挥得淋漓尽致。2010年至今,华润置地融资频密。2011年,发行债券加上银行贷款,华润置地融资超过200亿港元。3月28日,华润置地发布公告称,公司与一家银行签订了一项额度20亿港元、为期三年的贷款融资协定。
华润置地在战略上采取“集团孵化模式”,特点是,被孵化项目由华润置地团队具体操作,集团资金在华润置地财务报表表外循环,在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后,注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。“集团孵化模式”使华润置地净资产迅速具备规模效应,成为该企业证券市场资本运作的核心,使其在证券市场上的操作游刃有余。
巨大隐性土地储备
任志强曾指出,央企频繁夺得高价地的根源不在央企本身,也不在招拍挂制度,而是在于国资委对于央企的规定,国家对于央企的定位。他表示,国资委现在对央企的定位是企业,而企业则必须是以营利为目的的,同时国资委又要求对于国有资产的保值增值,因此央企为了完成国资委的要求,必然会进入房地产这个利润丰厚的市场。
2009年,包括中铁建集团、中化集团等4家央企曾在资本市场上融资2000多亿,资金迫切寻找出口。任志强认为,央企强大的资金优势是中小型房企无法比拟的,国资委要求78家央企退出房地产市场,其结果必将迫使一些中小型房企向二三线城市转移,在房地产市场上出现适者生存的局面。在著名的北京CBD中服地块的竞夺战上,潘石屹败给中信地产。
私下里,中信地产一位高层也曾向本报记者表示,若不是央企背景,企业定将被高价地拖垮。2009年末,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B),创当时的京城总价高价地,其楼面均价接近18000元/平方米。中信在此项目上沉淀了超过80亿资金。其中保障房部分,为了塑造品牌和实现社会责任,其保障房部分几乎是亏本建设。相比之下,绿城(3900.HK)却没有如此底气,宋卫平只得断腕求生。
部分央企还拥有很多隐性土地储备。中信地产已与有关方面达成意向协议,将对人民日报社光华里宿舍楼进行拆迁改造,这一地块的价值将不逊于CBD中服地块。据估计,中信地产未来几年在CBD地区的总投资将达数百亿元。
公开数据显示,隶属于国家电网旗下的鲁能集团,在全国拥有土地储备约7619万平方米,建筑面积约4870万平方米。但知情人士透露,鲁能可转化的土地储备不止于此。许多央企在获取土地方面有天然的资源型优势。
除此之外,在地方政府普遍缺乏资金的背景下,具有全产业链优势的中冶集团、中铁置业、中国建筑几乎不约而同的制定城市综合运营商战略,在数个城市“圈”下大型土地一级开发项目。“合适的时机都能转化为表内的土地储备。”前述央企中层说。
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