“降价效应”席卷长三角 博弈将促房价走向平衡

近日，地产大鳄万科在楼市重镇“长三角”地区实施降价，部分楼盘折扣达到8折，甚至7.5折，为多年罕见。万科降价效应立显，刺激成交快速攀升。

专家认为，这既说明当前楼市尽管成交极度萎缩，但刚性需求仍然旺盛；同时也向开发商传递信号，只有价格真实下降，才能打动消费者入市。楼市调控应尊重市场自身调节功能，在行业竞争和买卖博弈中促进行业理性发展。

“降价效应”席卷长三角

从8月30日起，万科上海宣布旗下8个楼盘联手优惠促销，平均降幅达到9折左右。位于浦东三林路、靠近2010年世博会址的“金色雅筑”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。据销售人员介绍，只要签约并在3日内付清3成房款，就可享受总价10万元的优惠，一次性付清房款还可以在这个基础上打9.9折。经多次降价，“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米1.8万元降至每平方米1.4万元左右，降幅约为20%。另一个位于外环松江区的楼盘白马花园，最高折扣也达到8.5折。

在杭州，万科启动了为期12天的“青年置业计划”，旗下“白鹭郡东”“白鹭郡南”“魅力之城”和“逸品阁”4个楼盘共226套房源价格做出下调，最低折扣达到7.5折。

9月6日，降价风暴登陆南京。万科“金域缇香”针对会员推出部分70平方米的特价房源，折后总价在58万-60万元之间，均价在每平方米8500元左右。与此前每平方米1.1万元的报价相比，价格下降超过20%。

数据显示，尽管万科8月份销售面积和销售金额比去年同期均下降三成以上，但比7月份分别环比增加了31.7%和30%。

万科上海公司公关部李嫣表示，从8月30日到9月7日，上海8个楼盘共认购了337套，销售金额达到5.67亿元。万科南京公司相关人士徐朝晖向记者证实，仅9月7日-8日，“金域缇香”认购套数就达到102套。

杭州万科售楼处则上演了一出悲喜剧：一边是老业主情绪激动要求退房，甚至冲砸售楼处，另一边却是新业主踊跃成交，促销活动首日就有约130套房源被认购。

市场刚性需求仍然旺盛

复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科此次在长三角范围内大举促销，一方面自然是为了尽快回笼资金，占取市场主动，另一方面，“试探市场”的意味也非常浓厚。从其促销节奏看，都是一开始拿出部分房型或位置不是很好的房源降价打折，如果销售良好，表明市场接受这个价格，进而不断放出后续房源。

上海房地局官方网站“网上房地产”的数据显示，自启动促销以来，万科“金色雅筑”的销量迅速回升，8月份签约数为150套(有2套撤销)，比7月份增加61套；截至9月11日早上，“金色雅筑”当月签约套数已达165套。

上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波认为，万科降价后立即刺激成交量回升，表明市场刚性需求仍然非常旺盛，一旦买卖双方在价格这个问题上达成平衡，购房需求就会迅速释放。

尹伯成说：信贷收缩、市场观望仍将持续相当长的时间，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。但房子不是股票，不会出现买涨不买跌的情况，当价格回调到一定幅度，就会得到刚性需求的有力支撑。

博弈将促房价走向平衡

万科降价在业界引发巨大的震动：在很多人看来，万科此举无疑拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，实力雄厚、管理控制能力较强的开发商将渡过难关，并扩大市场份额。

万科公布的半年报显示，公司2008年6月末净负债率仅为37.1%，持有的现金达到153.7亿元。与此同时，其市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。

尹伯成认为，过去几年，房地产市场几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个好价钱，这显然是不正常。去年以来的楼市调整将加快行业分化和优胜劣汰，降低房地产行业的利润的预期，提升房地产开发、管理水平，有利于楼市健康、可持续发展。

对于老业主来说，万科降价使其资产价格缩水，退房呼声不断，不少老业主甚至到售楼现场，劝说看房者不要签约，但这并没有影响现场成交。

专家认为，房地产市场有其自身规律，价格涨跌属于正常的调节手段。正是通过行业竞争、买卖博弈，才能促进市场不断走向平衡和理性发展。