1季度土地市场迎倒春寒 300城住宅用地成交降5成

　　而从近期各大房企的表态来看，对于拿地大都十分谨慎。远洋地产控股有限公司董事局主席、行政总裁李明近日在接受媒体采访时表示，今年远洋地产提出一个原则叫做“稳健经营，两手准备”。稳健经营就是原则上不增加新的土地投资，两手准备就是不降低在建规模。“我们在风险把控上的思路是控制两个规模，一是控制总资产，主要是不要盲目投资，不要盲目增加土地储备;二是控制有息负债。”李明表示。在2011年度业绩发布会上，世茂地产主席许荣茂也强调，今年世茂原则上不会买地，主要任务还是加大销售力，降低负债率。绿城中国在2011业绩发布会上，也释放出公司的发展策略将告别以往通过高负债率追求规模扩张，向侧重依靠品牌和管理输出稳健发展的信号。绿城在年报中明确表示，2012年暂无购地计划。而地产行业龙头老大万科，今年以来除了参与了广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目外，至今在土地招拍挂市场尚未取得一宗地块，以实际行动践行谨慎拿地策略。

　　庄凌顾问在最近的一份报告中表示，今年3月份以来，陆续有大型品牌上市公司发布2011年年报，并表示2012年没有拿地的计划，这预示着土地投资将现急速回落，下半年会有更多的土地出现流拍或零溢价出让。慎拿地、忙促销、快回款，多数房企启动“过冬自保”模式。

　　低溢价率持续

　　价格方面，一季度全国土地成交楼面均价低于去年同期。1-3月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢价率仅为3%，环比减少2%，较去年同期减少21%，一季度10大重点城市中无一城市溢价率超过5%。北京出让的45宗土地全部零溢价率成交，为7年来首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武汉平均溢价率分别为7%和4%，其他城市溢价率均接近0%。一路走低的溢价率，体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，一季度重点城市土地市场整体迎来“倒春寒”。 作为房价的重要组成和影响因素，土地价格的回落也将在一定程度上拉低未来的房价预期。业内预计，调控重压下开发商放弃拿地的行为，将在倒逼地方政府接下来继续调低地价上起到重要作用，进而为楼市的进一步降价拉开空间。“前些年是面粉贵过面包，地价刺激房价上涨，现在土地市场的冷清，有可能反过来促进房价回调。”一位业内人士对新金融记者表示。

　　而对于当前开发商少拿地，会否减少未来土地供应量，进而在未来拉升房价的说法，任炯对新金融记者表示，短期内开发商不拿地，对未来影响不大。“何况之前几年开发企业大都已经储备了足够未来很多年开发的土地面积。”任炯表示。据统计到2011年底，房企的土地储备消化周期普遍拉长。比如绿城中国的土储消化周期由2010年年底的13年跃升为24年。2012年其土储

　　消化周期仍保持24年的高位上。世茂、招商、保利、碧桂园、荣盛发展等知名房企，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，绿城、世茂、招商、恒 大等前些年土地市场的风云企业在这方面显得更为明显。而土储消化周期延长，意味着开发商卖房的效率降低，意味着在整个地块及在其上建造的项目的维护成本增加，进而影响房企拿地热情，是楼市对土地市场反作用的主要表现。

　　不过在不少业内人士看来，当前低溢价情况下，也不失为一些房企抄底土地市场的好机会。兰德咨询总裁宋延庆就认为，在今年的市场条件下，房企加快去库存换取现金流，以低价拿地实现扩张或是一个明智选择。“现在确实低价拿到优质地块的可能性大增，但前提是开发商现在手里要有充足的资金，能做到这一点的目前来看大都是那些央企和大型国企。”苏步超告诉新金融记者，对更多的房地产企业来说，当前还是加快销售，先保证生存，再考虑拿地发展的问题较为实际。